Сдача Квартиры Самозанятый: последние новости, изменения, советы

Содержание

Сдача в аренду недвижимости самозанятыми: что можно, что нельзя, что скоро изменится

На этот счет в письме Минфина от 29.05.2022 № 03-11-09/40094, доведенном до сведения письмом ФНС от 13.06.2022 № СД-4-3/11446@, сообщается, что если размер платы за коммунальные услуги зависит от их фактического потребления и фиксируется счетчиками (например, за электроэнергию и воду), сумма возмещения арендатором арендодателю таких коммунальных расходов не признается профессиональным доходом. То есть полученное от арендатора возмещение коммуналки не будет облагаться НПД.

Заниматься таким пассивным бизнесом в качестве самозанятого могут, в том числе и госслужащие. Кстати, в прошлом году в Думу был внесен законопроект № 1036054-7, который давал аналогичное право лицам, замещающим госдолжности. По задумке автора проекта, право на НПД по аренде должны были получить министры, депутаты, члены Совета Федерации. Но в итоге проект был отправлен в архив, а крупные чиновники и депутаты так и не получили возможности сдавать свои квартиры в рамках НПД.

Отмечу, что сдача квартир в аренду входит в список самых популярных у самозанятых видов деятельности. И действительно, НПД является наиболее оптимальным режимом для арендодателей. Ведь налог по доходам от физлиц составляет всего 4 %, что меньше чем НДФЛ и налог по УСН.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ЖК жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Специальный налоговый режим НПД является исключением из общеустановленного порядка исчисления и уплаты налогов. Предоставление возможности применения НПД в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду (внаем) нежилых помещений, может привести к росту числа налогоплательщиков, перешедших на НПД, и, соответственно, к потерям доходов бюджетной системы РФ за счет НДФЛ.

Может ли самозанятый сдавать квартиру как физлицо

зарплата и другие выплаты по трудовым договорам;
доход от продажи недвижимости и транспорта;
доход от передачи прав на недвижимость, кроме аренды жилья;
доход муниципальных и госслужащих, кроме доходов от сдачи жилья в аренду;
доходы в натуральном виде.

Хочу зарегистрироваться самозанятым по виду деятельности «разработка сайтов». Еще сдаю квартиру и планирую этот налог вернуть. Могу ли я указывать в доходах от самозанятости только основной доход от разработки, а квартиру сдавать как обычное физлицо и возвращать НДФЛ?

Если заплатить 13% НДФЛ от сдачи квартиры до подачи декларации, то эти деньги на какое-то время зависнут. Их можно попытаться вернуть как ошибочно уплаченный налог — для этого нужно направить заявление в ИФНС. А если подать декларацию до того, как заплатить налог, налоговая инспекция потребует сдать уточненную 3-НДФЛ с нулевыми показателями и откажет в вычете.

Представим ситуацию, что самозанятый все-таки разделил доходы и налоги: с доходов от работ и услуг платит НПД, а с дохода от сдачи квартиры — НДФЛ. Теоретически это возможно, ведь для уплаты НПД налоговая берет в расчет только те доходы, которые человек сам заявляет в приложении «Мой налог».

Сопоставив все сведения, ИФНС, по сути, должна доначислить НПД и обязать самозанятого погасить недоимку. Одновременно могут привлечь к ответственности по статье 129.13 налогового кодекса. Тем более что в такой ситуации особо и доказывать ничего не нужно: все будет видно по декларации 3-НДФЛ и доходам, которые налогоплательщик сам представил в ИФНС и как самозанятый, и как физлицо.

Самозанятые арендодатели

«Для всех остальных видов деятельности, в том числе и для доходов от сдачи жилой недвижимости в аренду, статуса именно «предпринимательской» пока не установлено. Это как бы некий «профессиональный доход» физлица от использования имущества, который подвергается налогообложению в особом порядке. Ведь если физлицо сдает квартиру в аренду, декларирует доходы, и, не являясь ИП исчисляет НДФЛ, то при продаже такой квартиры на него не распространяются ограничения, установленные подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ (о не предоставлении налоговых вычетов на жилье, используемое в предпринимательской деятельности)», – добавляет Аркадий Брызгалин.

Представьте ситуацию: вы платите налог от сдачи квартиры в аренду. А через некоторое время решаете продать жилье. Нужно ли в этом случае платить налог на доходы физлиц в 13%? И если да, можно ли рассчитывать на имущественный налоговый вычет? Давайте разбираться.

Поспорить с налоговиками здесь можно. Для определения видов предпринимательской деятельности, которые можно осуществлять без регистрации, должен быть специальный закон. И он есть – закон от 27.12.2022 № 546-ФЗ, согласно которому только три вида деятельности могут осуществлять предпринимательство без регистрации ИП. Это уборка жилья, репетиторство и уход за людьми.

Не секрет, что при продаже жилья с полученного от покупателя дохода нужно заплатить НДФЛ. Причем налоговое законодательство разрешает уменьшить доходы от продажи жилища, в том числе, на сумму имущественного налогового вычета (1 млн рублей). Однако, как поясняет Анна Артамонова, адвокат, партнер адвокатского бюро «ЕМПП», здесь есть большое «НО».

ирина, Вы же сами себе ответили уже — «доплата к пенсии до прожиточного минимума». Сдавая квартиру (точнее, признав это перед государством), Вы по-прежнему не дотягиваете до «прожиточного минимума»?
А уж если кто оформился «самозанятым», то эти доплаты — вообще не для него, т.к. они полагаются только неработающим пенсионерам.

Наряду с конструкцией договора субаренды может ли самозанятый сдавать квартиру по доверенности и уплачивать НПД? На этот раз ответ отрицателен: получатель дохода по такому соглашению — собственник, а не самозанятый, поэтому ставка налога иная, не как на НПД.

При ответе на вопрос, может ли самозанятый сдавать апартаменты, необходимо определить, отвечают ли они требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (постановление правительства №47 от 28.01.2006). Если апартаменты подходят под определение жилого помещения по своим характеристикам, сдача в наем допустима.

заключение договора с собственником недвижимого имущества и указание в нем на возможность предоставлять квартиру в субаренду;
если собственников несколько, договор заключается отдельно с каждым или один с группой лиц на стороне арендодателя (арендодателями будут все собственники квартиры);
заключение договора субаренды с непосредственным арендатором.

Налог не придется платить с коммунальных платежей за квартиру, если при сдаче недвижимости в аренду самозанятым в договоре прямо указано на то, что возмещение расходов на коммунальные услуги в арендную плату не входит и подлежит оплате арендатором на основании показаний приборов учета.

Налог 4% на доход от аренды жилья – как это будет работать

Одним из революционных новшеств в налоговом законодательстве будет введение со следующего года нового специального налогового режима. Его цель в том, чтобы вывести из «теневого бизнеса» так называемых самозанятых лиц, которые получают доходы от различной коммерческой деятельности — продажи кондитерских изделий собственного приготовления, деятельности фрилансеров, предоставления в аренду жилых помещений и т. д. — и не платят каких налогов.

В первоначальной редакции документа Минфин предлагал ввести для самозанятых лиц налог 2,5% с выручки для граждан, которые оказывают услуги физическим лицам или работают по патенту, и 4,5% для тех, кто предоставляет услуги юр. лицам или сдает имущество в аренду. Однако ФНС выступило за ставку в 4%, в которую будут включены взносы в Фонд обязательного медицинского страхования.

При этом, как сказано в статье 4 первого законопроекта, налогоплательщиками НПД признаются физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, перешедшие на специальный налоговый режим в порядке. В том же законе перечислены субъекты и доходы, на которые специальный налоговый режим распространяться не будет.

Стать на учет как плательщик НПД и отчитываться о доходах граждане смогут в электронной форме, через мобильное приложение «Мой налог». После того как вы установите его на телефон, компьютер или планшет, через приложение следует подать заявление (усиленная электронная подпись не нужна), переслать копию паспорта и свое фото. Если вы уже регистрировались на сайте налоговой, то паспорт и фото не понадобятся.

Ставки будут зависеть от того, кто получает товары, работы или услуги. Если физическим лицам (не ИП), то ставка будет равна 4%. Если юридическим лицам и ИП, то 6%. Таким образом, сдавая квартиру в наем частному лицу, собственник будет платить государству 4% от полученного дохода.

Налоговики ответили, может ли самозанятый сдавать в аренду не свое жилье

Физлица, в том числе ИП, вправе платить налог на профессиональный доход в отношении деятельности по сдаче в аренду жилых помещений. При этом не имеет значения, есть у самозанятого право собственности на это имущество или нет. Такие разъяснения приведены в письме УФНС по г. Москве от 02.09.21 № 20-21/131926@.

Авторы письма напоминают, что по общему правилу доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество не признаются объектом налогообложения НПД. Исключение — доходы от аренды (найма) жилых помещений (п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 27.11.18 № 422-ФЗ).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Однако арендодателями также могут быть лица, уполномоченные собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). При этом доверенность на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть удостоверена нотариально, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 185.1 ГК РФ).

Патентная система налогообложения позволяет сэкономить за счет более низкой процентной ставки, чем НДФЛ. Например, если вы сдаете квартиру за 30 тыс. рублей в месяц, сумма, которую вам придется перевести в Налоговую службу при использовании патента составит 21 тыс. рублей. В случае с НДФЛ общая сумма будет почти в два раза больше — 47 тыс. рублей (и может вырасти еще до 50 тыс. с учетом налога на имущество).

Идти в налоговую сразу после заключения договора не нужно: подать декларацию за доходы в текущем году необходимо до 30 апреля следующего года. Внимательно отнеситесь к срокам подачи декларации: за каждый полный или неполный месяц просрочки вам грозит штраф в размере 5% от суммы налога.

Еще один способ оптимизировать налоги от сдачи квартиры — зарегистрировать статус самозанятого. В данном случае ставка налога составит 4% при сдаче квартиры внаем физлицу и 6% при сдаче ее в аренду компаниям. Новый налоговый режим доступен тем, чьи доходы не превышают 2,4 млн рублей в год, то есть доход от сдачи недвижимости не должен быть больше 200 тысяч рублей в месяц.

Документы, подтверждающие право собственности на квартиру или возможность ею распоряжаться, например, свидетельство о регистрации права собственности (выдавалось до июля 2022 года), выписка из Единого государственного реестра недвижимости или договор социального найма

В Москве, и ряде крупных городов стоимость патента на сдачу квартиры рассчитывается исходя из ее площади и района, где она находится. В остальных регионах это фиксированная сумма за количество объектов, которое вы планируете сдавать. Стоимость патента можно рассчитать на сайте.

О чём важно помнить: плательщик НПД должен после получения дохода сформировать чек и передать его получателю услуг. В нашем случае – самозанятый собственник квартиры передаёт чек арендатору. Это нужно сделать в момент расчёта, если арендатор платит наличными или делает перевод, или не позднее 9 числа следующего, если арендатор использует другие безналичные расчёты. Об этом говорится в ч. 3 ст. 14 ФЗ-422.

Для регистрации в качестве самозанятого не нужны документы, визиты в налоговую и подачи отчётностей. В ст. 5 Федерального закона от 27.11.2022 № 422-ФЗ перечислены три способа стать плательщиком НПД:

Регистрация через мобильное приложение «Мой налог». Можно скачать в Google Play или App Store. Это самый удобный способ. Сумма налога рассчитывается автоматически в зависимости от полученного дохода и появляется в приложении.
Регистрация через личный кабинет на сайте ФНС.
Регистрация через любой банк, который работает с самозанятыми, например, «Сбер», «Тинькофф», «Русский Стандарт», «Хоум Кредит».

Если вы планируете сдавать летом квартиру или дачу через условный Booking или Avito, эта статья – для вас. Можно, конечно, просто так разместить объявление или сдать через знакомых и сделать вид, что ничего не было. Но тогда, если правда о сдаче недвижимости вскроется, будет неприятный разговор с налоговым инспектором. А в дополнение – штраф. Рассказываем, как законно сдать недвижимость на лето и заплатить минимальный налог.

Главный плюс НПД – его не нужно платить, если дохода нет. Пока вы не сдаёте квартиру и не получаете деньги, то и налог не начисляется. Поэтому лучше заранее встать на учёт как самозанятый и спокойно оплатить налог после первого получения дохода.

Этот пункт – один из подводных камней НПД, о который периодически спотыкаются самозанятые. То есть недостаточно просто заявить о себе как о налогоплательщике и оплачивать налог. За нарушение сроков передачи сведений в ФНС самозанятые платят штраф 20% от суммы дохода. А если нарушение повторилось в течение полугода, штраф взыскивают с полной суммы расчёта.

Шаг 1. Встаньте на учет в налоговом органе в качестве плательщика налога на профессиональный доход (или, проще говоря, зарегистрируйтесь самозанятым) через бесплатное мобильное приложение «Мой налог», кабинет налогоплательщика «Налога на профессиональный доход» на сайте ФНС России или через уполномоченные банки. Для регистрации вам понадобится паспорт и фотография, которую вы сможете сделать на свой смартфон.

В Москве стоимость патента на сдачу жилых помещений в аренду зависит от площади квартиры и района, в котором она расположена. При этом сдача в аренду жилого помещения вместе с гаражом или машино-местом, расположенным в одном многоквартирном доме, считается как сдача в аренду одного объекта. Чтобы точно рассчитать стоимость патента, вы можете воспользоваться сервисом на сайте ФНС.

перед тем как сдать жилье, зарегистрировать ИП и приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду — 6% от потенциально возможного к получению дохода;
по итогам года сдать налоговую декларацию и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% от фактически полученного дохода;
зарегистрироваться самозанятым и уплатить налог на профессиональный доход — 4% от фактически полученного дохода от сдачи жилья физическим лицам или 6% — юридическим лицам и ИП.

Налог на профессиональный доход (НПД) — это специальный налоговый режим, который применяется с 2022 года. Он рассчитан на тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности, в частности — от сдачи жилья в аренду. Перейти на него могут физические лица и индивидуальные предприниматели. Ставка — 4%, если сдаете жилье физическому лицу, 6% — если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — налог, который уплачивается с любого вашего дохода. Чаще всего (например, когда вы получаете зарплату) отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход (работодатель). Если же вы сдаете жилье, НДФЛ вам нужно уплатить самостоятельно. Ставка — 13%.

Если вы прежде находились «в тени», то учтите, что отношения с квартиросъёмщиком надо будет официально оформить. То есть вам придётся заключить с ним договор. Причём не имеет значения, сколько он у вас по факту раньше снимал квартиру. Формально вы только начинаете демонстрировать появление такого дохода. Поэтому и документацию стоит привести в надлежащий вид. В противном случае у налоговой могут возникнуть вопросы.

режим доступен в 23 регионах России на 2022 год. Это значит, что воспользоваться такой возможностью получится не у всех;
нет отчисления в ПФР. Поэтому и пенсии не будет;
отсутствуют страховые выплаты. Это значит, что нет и каких-то гарантий, связанных с болезнями, родами и прочим;
система – новая, могут появиться подводные камни. Далеко не все понимают, чего ждать от статуса самозанятых, как будут защищаться их интересы на практике и т. д. Нововведение только устанавливается. Следовательно, возможны некоторые корректировки. Однако ничего существенно меняться не должно.

Сдавать недвижимость и не платить налоги – по меньшей мере глупо. В данной ситуации собственник не сможет обратиться в государственные органы за помощью в случае обмана или при возникновении других неприятностей. Поэтому «выход из тени» – в интересах собственника.

То есть вы можете зарегистрироваться в качестве самозанятого и указывать там конкретный вид дохода, который подходит в данном случае. Это не помешает вашему работодателю обычным способом отчислять налоги с зарплаты. И вы также сможете продолжать заниматься бизнесом в качестве индивидуального предпринимателя.

Самозанятый имеет право при сдаче квартиры в аренду использовать налоговый вычет. Он равен 1% при ставке 4% и 2% при ставке 6%. По правилам, установленным в законодательстве, вычет не может превысить сумму в 10 тысяч рублей. По достижению этого показателя самозанятый потеряет право на вычет.

Сдача Квартиры Самозанятый

Как это будет работать: например, вы сдаете квартиру в найм физическому лицу за 50000 рублей, и должны были бы платить 2000 рублей в месяц (4%). А будете платить 1500 рублей в месяц (3%), и таким образом будете каждый месяц использовать льготу на 500 рублей. И так, пока льгота не кончится, т.е. 20 месяцев. Если аренда прервется, и потом вы опять будете получать доход – остаток льготы можно будет использовать.

Например, обычная практика: квартира стоит 30000 рублей в месяц, при этом арендатор вносит сразу плату за 1 месяц и страховой депозит в размере месячной платы. Всего уплачено 60000 рублей. Налог составит (без налогового вычета) 4%, или 2,400 рублей. Но ведь депозит – это еще не доход арендатора? Он ведь может быть использован на покрытие ущерба, а может быть и возвращен (если ущерба не было). А может пойти как оплата за последний месяц, если стороны договорятся об этом. Но по закону все просто – получил деньги – плати налог. А если депозит или его часть придется возвращать, то уменьшай доход в месяц выдачи. А если доход получился отрицательным, то можно зачесть переплату в будущем.

ИП может иметь наемных работников и платить им заработную плату, а самозанятый – нет.
Власти обещают более простую регистрацию.
ИП имеет льготы по налогу на недвижимость, если использует «упрощенку». Самозанятый такие льготы иметь не будет.
ИП «на упрощенке» платит налог 4 раза в год. Самозанятый будет платить налоги ежемесячно.
ИП «на упрощенке» должен кроме налога на доход платить социальные платежи, причем независимо от получения дохода. Самозанятый платит только 4% или 6% от дохода, и это гарантирует ему минимальную пенсию.
Штрафы с ИП и самозанятых – разные.
ИП имеют много способов сдавать отчетность – в бумажном виде, через свои банки, через специализированных провайдеров. Для самозанятых будет сделано специальное мобильное приложение «Мой налог», в котором надо будет регистрировать все платежи. Налоговая служба сама будет рассчитывать сумму налога на основе этих данных.
У ИП есть много способов принимать платежи. Самозанятые будут регистрировать все платежи в приложении «Мой налог», которое фактически будет аналогом кассового аппарата – плательщик будет получать чек в электронной форме; кассовый аппарат и бланки БСО самозанятым не требуются.

Закон касается только сдачи жилья в найм и аренду. А что делать со сдачей аппартаментов, гаража или машиноместа?
Какова будет технология расчета налога и контроля ФНС за безналичными поступлениями? Банки все настороженней относятся к поступлениям на счета физлиц и переводы карта-карта, блокируют счета и карты «по первому чиху». Как банки будут относится к платежам в пользу самозанятых? Будут ли им открывать специальные счета и пластиковые карты к ним?
Может ли иметь статус самозанятого нерезидент (который был бы вынужден платить как физлицо НДФЛ в размере 30%)? – Судя по тексту законопроекта, важно, чтобы «местом ведения деятельности территория субъектов Российской Федерации, включенных в эксперимент». Поэтому можно сделать вывод, что такое «место ведения деятельности» – это как раз место нахождения объекта, который сдается в аренду/найм. Однако вопрос все-таки остается. А если арендодатель сдает два объекта – один в Москве, а второй в Санкт-Петербурге? А если арендодатель зарегистрирован в Москве, и заключил договор с московской же фирмой о сдаче в аренду этой фирме жилья в Санкт-Петербурге?
Можно ли взять чужую квартиру в найм или по договоре безвозмездного использования, и сдавать ее от своего имени со статусом самозанятого?
Как правильно оформить сдачу квартиры, если у нее – несколько владельцев?
Возникнут какие-то ограничения при продаже квартиры, если она ранее сдавалась самозанятым?
При сдаче в аренду организации – как подтвердить, что у арендодателя есть статус самозанятого, и арендатор не должен удерживать НДФЛ?

В законе прямо указана возможность использовать статус самозанятого для получения доходов от аренды государственными гражданскими и муниципальными служащими.
Статус самозанятого не исключает возможности вступать в трудовые отношения с работодателями. Вы можете продолжать работать как по основному месту работы, так и по совместительству – при этом ваш работодатель будет за вас платить 13% НДФЛ как налоговый агент.

Личный опыт: как я стала самозанятой, а теперь жалею об этом

Между ИП и самозанятостью я выбрала второе. Это примерно как выбрать между «оформите заявление по форме Р21001 » и «скачайте приложение». Надо признать, стать самозанятым оказалось действительно просто. Настолько просто, что я сделала это двумя способами. Для обоих потребуется вспомнить свой ИНН и паспортные данные.

6. Как [потратить] использовать деньги? Здесь оказалось всё просто, в отличие от ИП, самозанятые считаются по-прежнему физическими лицами, а значит, могут распоряжаться своими деньгами как угодно, без комиссий и переплат: можно легко переводить деньги с карты на карту или расплачиваться карточкой, привязанной к счёту самозанятого.

В итоге сошлись на моей цене, хотя каждый остался при своём мнении. В этот момент я кое-что поняла про предпринимательство: если ты не учил математику, не знаешь правил пропорции и не умеешь считать проценты — просто закладывай нормальную маржу в тело контракта. Хочешь получить 10 000 ₽ — выставляй цену в 15 000, а лучше 20 000, и тогда уже неважно, кто и по какой формуле считает.

Год назад в Москве, Татарстане, Московской и Калужской областях был запущен эксперимент по налогу для самозанятых. Теперь его распространили ещё на 19 регионов. Журналист Евгения Корытина рассказала, как зарегистрировалась в качестве самозанятой, завербовала в это людей и почему теперь жалеет о содеянном.

Например, вы только что зарегистрировались самозанятым и в этом месяце заработали 100 000 ₽ от физлица. Должны были заплатить налог 4% (4000), а заплатите 3% (3000), то есть вычет составит 1000 ₽ . И так будет до тех пор, пока суммарно не набежит налоговых вычетов на 10 000 ₽ , а после этого начнёте платить по полной.

Всю текущую документацию можно отправлять на электронную почту: после создания чека приложение предложит ввести адрес получателя. Все остальные операции выполняются в автоматическом режиме: данные о поступающих за сдачу квартиры доходах, расчет суммы налога, которую необходимо оплатить. Если же налогоплательщику полагается вычет, в приложении все будет рассчитано также в автоматическом режиме. Произвести оплату налога можно в режиме онлайн в приложении или распечатать квитанцию и внести сумму налога через банк.

Сдача квартиры в качестве самозанятого — самый простой и безопасный вариант оформить данную процедуру и действовать в рамках закона. Процессе регистрации займет всего несколько минут; оформление текущей документации и отчетности также проводится очень быстро.

Процесс оформления владельца квартиры, желающего сдать жилплощадь в аренду, выполняется в режиме онлайн: налогоплательщику не придется собирать пакет документов и везти их в налоговую. Потребуется только скачать приложение «Мой налог» и отправить заявление о регистрации, указав паспортные данные. Ответ о решение налоговой службы поступит в течение нескольких минут.

Отсутствие проблем с законодательством. Те, кто скрывают факт сдачи квартиры в аренду, могут столкнуться с юридическими трудностями: от штрафных санкций до судебных разбирательств.
Отсутствие угроз со стороны квартиросъемщиков. Недобросовестные граждане, знающие, что съем не оформлен официально, могут требовать соблюдения от арендатора собственных условий и требований.

Как только арендодатель получит денежные средства от съемщика — наличными или переводом на банковскую карту, в приложении необходимо сформировать чек. Нередко банковские организации самостоятельно формируют чеки после поступления платежей и отправляют их арендаторам.

Налог на профессиональный доход платят каждый месяц. Возиться с расчётами не нужно: налоговая сама рассчитает сумму. Вам придёт платёжка до 12 числа следующего месяца. Оплатите её до 25 числа. Или «подпишитесь» на НПД: настройте автоматический платёж с банковской карты.

— Низкий статус. Бизнес до сих пор не привык к самозанятым: есть стереотип, что настоящие предприниматели открывают ИП или ООО. Ваших контрагентов может беспокоить, что вы в любой момент можете сняться с учёта. Если так, можете предложить прописать в договоре условие, что вы должны заранее предупредить о смене статуса.

Самозанятые — люди, которые работают на себя. Они оказывают услуги, выполняют работы, продают товары собственного производства. Руководят небольшим бизнесом, подрабатывают параллельно основной работе или берут первые пробные заказы. В роли самозанятых оказывались почти все: подрабатывали на фрилансе, подвозили людей и помогали знакомым за деньги.

Самозанятые — cпециальный налоговый режим. Режим удобный: пользователь не платит страховые взносы, не сдаёт отчёты, а налог за него считает приложение. Главные условия — самозанятый не нанимает сотрудников, не перепродаёт товары и не работает по агентским договорам (за исключением курьеров). Подробности — в статье.

Законодатели задумались, как вывести экономику из тени. Они предложили новый способ работать официально — проще, чем регистрация ИП. Человек регистрируется при помощи мобильного приложения в любой момент. Освобождается от страховых взносов и платит только, если есть поступления — 4-6% от каждого.

Таким образом, раньше у владельцев квартиры была единственная возможность сэкономить и уменьшить налогообложение при официальной сдаче квартиры в аренду – переход на УСН со ставкой 6%. Многие предпочитали просто ничего не платить. Однако тем самым они постоянно рисковали.

Многие владельцы квартир годами сдают их неофициально в аренду, не платят налоги и остаются «в тени». Любая попытка предложить сменить статус вызывает у таких лиц раздражение и скепсис. Часть собственников оформили себя как ИП и тоже с недоверием относятся к новому налоговому режиму.

Некоторые владельцы квартир выплачивали налоги с получаемого с аренды дохода в качестве ИП. Если вы решили встать на учёт как самозанятый, то нужно об этом уведомить налоговую в течение месяца. Есть специально для таких случаев форма. Её можно заполнить непосредственно на сайте ФНС РФ. Одновременно быть ИП и самозанятым не получится. И неважно, хотите ли Вы платить с разных доходов в качестве ИП или самозанятого.

Приложение самостоятельно займётся всеми расчётами. Также автоматически применяется и вычет. А ещё приложение само отправляет чек арендатору по электронной почте или по другим контактам, имеющимся в системе. То есть вам лично делать практически ничего не нужно.

Белье и посуду необходимо обновлять каждые полгода. Некоторые арендаторы покупают на квартиру два комплекта постельного белья: одно постелили, второе в стирке. На мой взгляд, лучше иметь 8 комплектов, тогда они служат дольше. Ориентируюсь на клиентов: застиранное белье уже не постелишь, отсюда и большие расходы.

Белье и посуда — тоже расходные материалы. Регулярно приходится обновлять постельное белье и полотенца. Я их меняю каждый день, от ежедневных стирок они изнашиваются. Даже подушек и одеял хватает на непродолжительный срок. Посуда часто бьется, ее я клиентам в счет не выставляю. Некоторые, уезжая, сами оставляют 100-200 рублей за разбитую тарелку. Если нет, списываю в расходы.

Также я оказываю дополнительные услуги, например, трансфер до двери. Экскурсии не провожу, но при необходимости могу повозить по городу, свозить в Раифу, Свияжск. Рассказываю, куда сходить в Казани, где вкусно поесть или купить продукты. Моим жильцам достаточно набрать мой номер телефона, чтобы получить исчерпывающую информацию.

По каким критериям надо выбирать квартиру под сдачу? Важно ли местоположение жилья, внешний вид дома, чистота подъездов?

Могу сказать, что район не так важен. Больше внимания уделяют чистоте и сервису. Первая наша квартира в Авиастроительном районе — это почти окраина города. Поблизости нет достопримечательностей, минимум развлечений, но она не простаивает. Гости снимают квартиру не для постоянного жилья, а на 2–3 дня, максимум на неделю. Удаленность их не смущает — заказал такси, через 20 минут они у Кремля или в центре развлечений «Ривьера».

По официальной статистике налоговой на конец апреля 2022 года в России зарегистрировано около 60 тысяч самозанятых. Судя по этой цифре, НПД набирает популярность: новый закон разрешает оформить самозанятость по многим видам деятельности: от выпечки тортов до ремонта бытовой техники.

Может ли самозанятый сдавать квартиру в аренду

Да, вы можете зарегистрироваться как самозанятый, и сдавать квартиру внаем. Никакой отчетности, и налог меньше 4% с учетом налогового вычета в размере 10 000 рублей, который предоставляется на старте. Обратите внимание, что сдавать можно только жилье, но не коммерческую недвижимость или нежилые помещения.

На практике арендатор также нередко передает арендодателю в депозит некоторую сумму (как правило, равную месячной арендной плате) в качестве гарантии возмещения убытков, которые могут быть причинены в процессе пользования помещением. Если убытков не возникло, депозит возвращается арендатору. К сожалению, законодатель не указывает, подлежит ли эта сумма налогообложению. Полагаем, что депозит не является доходом, облагаемым по НПД, до тех пор, пока арендодатель не оставил его себе с целью возмещения убытков.

Сдавать квартиру как самозанятые могут госслужащие, участники и учредители ООО. Если квартира принадлежит супругам на праве совместной собственности, достаточно зарегистрироваться в качестве самозанятого одному из супругов и платить НПД с полученного дохода (письмо ФНС от 26.04.2022 № СД-4-3/8121).

Сегодня жители России и даже иностранные граждане могут зарегистрироваться в качестве самозанятого и применять режим «Налог на профессиональный доход» (далее — НПД), уплачивая всего 4 или 6% от полученного дохода (4 — если сдаете физ. лицу, 6 — юр. лицу, при этом в начале деятельности есть вычет в размере 10 000 рублей).

При этом законодатель строго ограничивает возможность использования режима НПД сдачей в аренду только жилых помещений, запрещая ее в отношении любой иной недвижимости (п. 3 ч. 2 ст. 6 закона об НПД). Соответственно, нельзя применять НПД при сдаче в аренду апартаментов, гаражей, машино-мест, любых иных нежилых помещений. Сдача в аренду коммерческой недвижимости самозанятым не допускается.

Например, нельзя: «я вам куплю холодильник в счет оплаты за аренду». Чтобы снизить риски, можно пробить чек за месяц на полную сумму, а холодильник оформить как изменение состава имущества в квартире. И так тоже нельзя: «Я вам стены покрашу и ремонт сделаю, а платить буду символически».

В момент получения платежа сформировать чек. Данные сохраняются в системе, там в любое время можно посмотреть размер уже начисленного налога.
Получить уведомление от ФНС с окончательной суммой налога и сроком уплаты. Оно будет отправлено до 12 числа следующего месяца.
Перевести указанную сумму до 25 числа (любыми частями или всю сразу). Если платёж не поступил в срок, сумма появляется в разделе «Задолженность» и на неё начисляются пени.

Для самозанятых существует всего два варианта налоговой ставки: 4%, если квартира сдаётся физическому лицу, и 6% при сдаче ИП для профессиональной деятельности или юридическому лицу. Других налогов с этого дохода они платить не должны. Цифры зафиксированы до конца 2028 года и по закону меняться не могут.

Например, вы сдаете квартиру в физическому лицу за 50000 рублей, и должны были бы платить 2000 рублей в месяц (4%). А будете платить 1500 рублей в месяц (3%), и таким образом будете каждый месяц использовать льготу на 500 рублей. И так, пока льгота не кончится, т.е. 20 месяцев. Если аренда прервется, и потом вы опять будете получать доход – остаток льготы можно будет использовать.

Стоимость ремонта, коммунальных услуг и других расходов на содержание квартиры никак не учитывается при расчёте налога. Если для ИП существует возможность уменьшить налоговую базу на сумму расходов, то для самозанятых её нет. Лучший способ оптимизации — прописать в договоре аренды, что съёмщик обязан оплачивать счета. Тогда эти суммы не войдут в чек для налоговой.

Является сдача квартиры в аренду самозанятостью или нет

Самозанятые физические лица, которые ведут самостоятельную деятельность, получают прибыль и при этом не зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя, осуществляют работу без трудового договора и не нанимают сотрудников должны уплачивать налог.

Совсем недавно (до 2022 г.) все граждане РФ (резиденты) должны были уплачивать единый налог со сдачи в аренду своего недвижимого имущества по ставке 13%. Большое количество граждан сознательно избегает взаимодействия с ФНС (скрывая тем самым свой доход), расценивая размер ставки неоправданно высоким.

Сдача квартиры в аренду самозанятыми подразумевает уплату налога в размере 13%. Такой тариф многие люди считают завышенным и необоснованным. Но с недавнего времени появились города, в которых самозанятыми гражданами сдача в аренду жилплощади больше не является теневым доходом, т. к. уплачиваемый налог существенно ниже, чем в большинстве регионов России.

Аренда квартиры подразумевает заключения официального договора и систематическое получение прибыли физическим лицом, а значит необходимо отчитываться за полученный доход государству и уплачивать дань в казну за ведение предпринимательской деятельности на территории всей России.

Ставка 6%.
Фиксированная оплата, т. е. стоимость рассчитывается исходя из предполагаемого дохода, а не фактического. Возможный предельный доход при этом не должен превышать 1 млн. руб.
Отсутствие декларации (заполняется книга учета доходов).
Постановка (получение патента) и снятие с учета в течение 5 дней (заявление подается в налоговый орган за 10 дней до начала ведения деятельности).
Отсутствует уплата НДФЛ.
Нет оплаты налога за имущество.
Освобождение от обязанности уплачивать НДС (в рамках ПСН и за исключением — ввоз товара в РФ, деятельность по договорам простого и инвестиционного товарищества, доверительного управления имуществом или концессионным соглашением (облагаемая в соответствии со ст. 174.1 НК РФ)).

Самозанятые и сдача квартиры в аренду; как оформиться арендодателю

При соблюдении этих условий, владелец квартиры может оформить экспериментальный налог на подоходный доход в отделении территориального округа. Для этого необходимо подать официальное обращение (образец будет предоставлен на месте), собрав всю необходимую документацию, которая потребуется в Вашем индивидуальном случае — сотрудник налоговой инспекции ознакомит с персональным списком документов и предоставит время для сбора данных в ФНС (Федеральная налоговая служба).

Важно: на сегодняшний день предусматривается ежеквартальная система уплаты, — необходимо оплачивать 4 раза в год — каждый коммерческий квартал. Вместе с тем, законом нет запрета учащать оплату (например, это можно делать ежемесячно, с выполнением всей процедуры оплаты)

Сдача квартиры самозанятый человек должен оплатить налог не позднее 25 числа следующего месяца, после получения налоговой квитанции из налоговой. Квитанции могут присылаться по почте или через смартфон приложение. В подтверждение их получения, гражданину будет выслан индивидуальных код подтверждения или будет предложена цифровая аутентификация через мобильное приложение.

Данный налог регламентируется законом Российской Федерации относительно самозанятого населения, где население выступает в роли физического лица или индивидуального предпринимателя. Такие граждане обязываются не нанимать рабочую силу по договору (снижает вероятность неправовых отношений — сексуальное рабство, проституция, торговля людьми и прочие), вместе с тем — простая передача жилья в аренду возможна, и это находится в рамках действующего законодательства.

Самостоятельный (без коммерческих указаний извне), самозанятый арендодатель после платежа должен сохранить чек об оплате, что позволит минимизировать взаимодействие с налоговыми службами и позволит иметь доказательства уплаты (необходимо в спорных ситуациях)