Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «При прямых договорах в платежном документе ресурсоснабжающей организации должно быть указано». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.
В 2022 году принят закон о прямых расчетах в ЖКХ. Однако неправильные действия РСО, равно как и управляющей организации, ТСЖ, могут повлечь административную ответственность и иные финансовые риски. Как их избежать — читайте в статье.
Закон о прямых расчетах в ЖКХ в 2022 году
Даже если собственники помещений по незнанию сами принимают на собрании решение, из которого следует их воля не только производить прямые расчеты по п. 7.1 ст. 155 ЖК РФ, но и перейти на прямые договоры с РСО, то такое решение собрания в части изменения договорных отношений с РСО не влечет правовых последствий. И РСО, и УО, будучи профессиональными участниками рынка, должны знать, что подобные решения собственников являются недействительными, и вне зависимости от формулировок, указанных в протоколе общего собрания собственников, не допускать расторжения договора ресурсоснабжения. Статус исполнителя коммунальных услуг УО приобретает на основании решения собрания собственников помещений, и порядок оплаты коммунального ресурса, выбранный собственниками, не может лишить УО указанного статуса.
Процедурные ошибки
Очевидно, что для потребителя юридически безразлично наличие спора между РСО и УО относительно названных условий организации прямых расчетов. Потребитель, принявший соответствующее решение собрания, вправе рассчитывать на его реализацию со стороны как РСО, так и УО.
При этом данным порядком не предусмотрена обязанность ресурсоснабжающей организации получить согласие собственников помещений в многоквартирном доме на реализацию одностороннего отказа от исполнения заключенного договора ресурсоснабжения. С учетом изложенного, Минстрой России полагает, что реализация права ресурсоснабжающей организации на односторонний отказ от исполнения договора ресурсоснабжения, заключённого с лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, не требует согласия собственников помещений в многоквартирном доме.
Собственники приняли решение перейти на прямые договора, что происходит с обязанностями УК?
Предметом лицензионного контроля выступает соблюдение управляющими организациями лицензионных требований, предусмотренных частью 1 статьи 193 ЖК РФ. При этом пунктом 7 части 1 статьи 193 ЖК РФ предусмотрено, что к числу лицензионных требований относятся иные требования, установленные Правительством Российской Федерации. Подпунктом «а » пункта 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 октября 2022 г. № 1110, предусмотрено отнесение к лицензионным требованиям соблюдения требований, предусмотренных частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ, которая предусматривает, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или ) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем. В свою очередь, пунктом 67 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2022 г. № 354, обязанность по выставлению платежных документов возложена на исполнителя коммунальных услуг.
Как добиться от управляющей компании уплаты штрафов за выставление платежек после перехода на прямые договора?
Таким образом, переход на прямые договоры не затрагивает отношения лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, с ресурсоснабжающей организацией, сложившиеся в рамках договоров в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме. Соответственно, плата за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях использования и содержания общего имущества в многоквартирном доме, выставляется ресурсоснабжающей организацией лицу, осуществляющему управление многоквартирным домом, а последний выставляет соответствующую плату собственникам помещений в многоквартирном доме в составе платы за содержание жилого помещения.
Первая проблема: передать в РСО реквизиты документов, удостоверяющих личность собственников или нанимателей помещений в доме. Где управляющим организациям взять данные паспортов собственников, военных билетов или временных удостоверений личности, непонятно.
Такой статус по прямому договору получает РСО. При этом ей необходимо получить от управляющей организации персональные данные собственников и нанимателей жилых помещений для начислений и выставления платёжных документов.
Уточнён и дополнен порядок взаимодействия УО и РСО при прямых договорах
Проблема вторая: направить новому исполнителю КУ реквизиты документов, удостоверяющих право собственности на помещения. Конечно, большинство этих данных можно получить, заказав свежую выписку из Росреестра. Но даже в ней могут не содержаться сведения обо всех собственниках и документах, подтверждающих право владения, ведь список таких документов достаточно большой.
Для начала вспомним, что коммунальные ресурсы не являются коммунальными услугами (за исключением случаев, когда в многоквартирном доме выбран способ управления непосредственное управление или способ управления не выбран или не реализован)
Кто и как будет считать, оплачивать общедомовые нужды при переходе на прямые договора
Могут ли общедомовые нужды быть коммунальной услугой? Да, но только в исключительных случаях. Об этом указано в Письме Минстроя России от 30.12.2022 №45099-АЧ/04: «Если в многоквартирном доме выбран способ управления непосредственное управление или способ управления не выбран или не реализован, то оплата холодной воды, горячей воды, электрической энергии, сточных вод, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется потребителями в таком многоквартирном доме в составе платы за коммунальные услуги, которая в указанном случае включает плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребленные при содержании общего имущества в многоквартирном доме».
Понятия: коммунальная услуга и коммунальный ресурс
- договор должен быть расторгнут в одностороннем порядке именно ресурсоснабжающей организацией;
- отказаться от договора РСО может только в случае если у УО есть задолженность, признанная ей (интересно каким образом? — автор) или подтвержденная вступившим в законную силу решением суда;
- размер задолженности должен быть равен или превышать 2 (две) среднемесячные величины обязательств УО перед РСО.
РСО и реогоператор могут передать управляющим организациям все свои права, указанные в п.п. 32, 148(23) ПП РФ № 354, а также следующие обязанности:
- снимать показания ИПУ, установленных вне жилых помещений, и проводить проверку их состояния не реже 1 раза в полгода (пп. «е(1)» п. 31 ПП РФ № 354);
- проверять состояние ИПУ по заявлению потребителя в срок, не превышающий 10 рабочих дней с момента его обращения (пп. «е(2)» п. 31 ПП РФ № 354).
УО ведёт учёт жалоб потребителей на качество услуг по обращению с ТКО
Если собственники или наниматели жилых помещений в доме передали показания ИПУ в управляющую организацию, то она обязана собрать полученные данные и направить их в РСО не позднее 26-го числа текущего месяца (пп. «е» п. 31(1) ПП РФ № 354).
УО обязана принимать показания ИПУ и передавать их вместе с данными ОДПУ исполнителю услуг
Речь идёт о передаче управляющей организации части прав и обязанностей исполнителя коммунальных услуг. Такое право ПП РФ № 897 напрямую закрепил, дополнив ПП РФ № 354 новыми пунктами: п. 148(23-1) в отношении регоператоров по обращению с ТКО и 32(1) – в отношении других РСО.
Пример. Согласно решению общего собрания собственников помещений с платежей за октябрь 2022 г. плата за холодное водоснабжение вносится напрямую организации ВКХ (расчеты за предыдущие периоды ведутся с исполнителем). Плата за поставленную в дом холодную воду, объем которой определен по показаниям ОПУ, составила 170 000 руб. Потребителям начислена плата за коммунальную услугу по ХВС, предоставленную в помещениях, в размере 150 000 руб. и плата за ХВС на общедомовые нужды в размере 20 000 руб.
Обращаем особое внимание, что общее собрание жильцов вправе решить вопрос лишь о порядке внесения платы. Решение о получении коммунальных услуг напрямую от РСО, варианте заключения договоров о предоставлении коммунальных услуг при условии выбора способа управления с помощью УК или ТСЖ (то есть при наличии исполнителя коммунальных услуг) не соответствует закону (Постановление ФАС ПО от 24.10.2022 N А57-2373/2022), следовательно, не порождает правовых последствий. Значит, получив от жильцов протокол с решением о заключении договоров напрямую с РСО, исполнитель не обязан предпринимать никаких действий. Точно так же исполнитель вправе требовать от РСО прекращения начисления платы за коммунальные услуги, поскольку заключение договоров между потребителями и РСО при выборе способа управления с помощью УК или ТСЖ незаконно (Постановление ФАС ВСО от 10.09.2022 N А19-20947/2022).
Особый способ исполнения обязательства потребителей перед исполнителем
Добавим, что ни ЖК РФ, ни подзаконные акты не ограничивают право потребителей на прямые расчеты с РСО в ситуации, когда отдельные коммунальные услуги производятся исполнителем с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества в МКД.