Закон О Долевом Стпоительстве: последние новости, изменения, советы

Содержание

Между застройщиком и участником долевого строительства заключается договор участия в долевом строительстве. К отношениям, вытекающим из договора с участием гражданина (заключающего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности), применяется законодательство о защите прав потребителей. Договоры участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации.

18 июля, 16 октября 2006 г., 23 июля 2008 г., 17 июля 2009 г., 17 июня 2010 г., 28, 30 ноября 2011 г., 10 июля, 30 декабря 2012 г., 23 июля, 28 декабря 2013 г., 23 июня, 21 июля 2014 г., 13 июля 2022 г., 1 мая, 3 июля 2022 г., 1, 29 июля, 31 декабря 2022 г., 1, 29 июля, 25 декабря 2022 г., 27 июня 2022 г., 13 июля, 30 декабря 2022 г., 30 апреля, 11 июня, 1, 2 июля, 30 декабря 2022 г.

Застройщики вправе привлекать денежные средства только после получения разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства. В случае привлечения денежных средств лицом, не отвечающим указанным условиям, гражданин может потребовать от него немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Законом регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у его участников права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Настоящий Федеральный закон в редакции Федерального закона от 29 июля 2022 г. N 218-ФЗ не применяется к правоотношениям по привлечению застройщиком денежных средств участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключаемым после дня вступления в силу названного Федерального закона, независимо от даты приобретения права на земельный участок и (или) получения разрешения на строительство, если в отношении такого застройщика на указанную дату имеется вступивший в законную силу судебный акт о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ (за исключением конкурсного производства), при условии, что исполнение обязательств указанного застройщика по договорам участия в долевом строительстве, заключаемым после дня вступления в силу Федерального закона от 29 июля 2022 г. N 218-ФЗ, обеспечивается поручительством банка. В указанном случае поручительство банка предоставляется в порядке и на условиях, предусмотренных положениями настоящего Федерального закона, действовавшими до дня вступления в силу Федерального закона от 29 июля 2022 г. N 218-ФЗ

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в действующей (последней) редакции по состоянию на 2022 год.

«Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2022 года);
«Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года);
а также публикации в рубрике «Участие в долевом строительстве, инвестирование»

ФЗ-214 – Закон о долевом участии в строительстве

А с октября 2022 новые поправки в ФЗ-214 обязали всех Застройщиков при запуске новых проектов, вместо страхования своей ответственности отчислять денежные взносы в единый Откроется в новой вкладке.»>государственный компенсационный фонд долевого строительства (подробнее по ссылке). В случае банкротства Застройщика, деньги из этого фонда будут использоваться для финансирования достройки дома или для выплаты компенсаций дольщиком.

На момент опубликования Проектной декларации, Застройщик должен иметь на расчетном счете не менее 10% от проектной стоимости строительства;
Застройщик должен вложить в строительство собственные средства не менее 10% от общего объема инвестиций в проект;
Расходы на административные нужды Застройщика не могут превышать 10% стоимости проекта. Все остальные, не связанные со строительством, обязательства Застройщика ограничены 1% от инвестиций в проект;
Застройщику запрещено привлекать какие-либо займы, кроме целевого кредита на конкретный строительный проект;
Застройщику запрещено совершать сделки, не связанные с его основной деятельностью и ее обеспечением;
Застройщику запрещено привлекать деньги сразу по нескольким разрешениям на строительство. Теперь действует правило: «один Застройщик – одно разрешение на строительство». И пока компания не завершит проект, новое разрешение на другой проект ей не выдадут. Исключение – для Девелоперов, ведущих комплексное освоение территории (КОТ);
Все финансовые операции по строительному проекту должны вестись только через один расчетный счет компании, другие счета для финансирования строительства использовать запрещено. Одно разрешение на строительство – один счет. Банк будет следить за целевым расходованием средств Застройщика, и отказывать в операции, если посчитает ее нецелевым расходом.

К слову, требования ФЗ-214 не распространяются на общее имущество многоквартирного дома после передачи квартир дольщикам. То есть, условно говоря, если треснет стена в подъезде, а не в квартире, то привлечь Застройщика к ответственности не получится (во всяком случае, в рамках ФЗ-214).

Минимальный опыт такого «специализированного застройщика» (если кто захочет таким стать после 1 июля 2022) должен быть не менее 3-х лет в качестве компании-застройщика, техзаказчика или генподрядчика по строительству многоквартирных домов, общей площадью не менее 10 000 кв.м. Эти сведения должны указываться в Откроется в новой вкладке.»>Проектной декларации строительства.

В том же 2022 году введены новые ужесточения для Застройщиков (и все в угоду дольщикам). Увеличились требования к размеру уставного капитала компании-застройщика, и увеличились требования к раскрытию информации о проекте, которую каждый Застройщик должен опубликовать на своем сайте (подробнее об этом см. на шаге нашей ИНСТРУКЦИИ – «Откроется в новой вкладке.»>Знакомимся с девелоперским проектом»).

Долевое строительство 2022 году

наличие у компании собственных средств в размере не менее 10 % от планируемого объема строительства по данным проектной документации;
достаточный размер и наличие указанных средств на расчетном счете застройщика должны быть подтверждены документально на момент предоставления проектной декларации в территориальный орган власти;
компания не вправе выпускать и выдавать ценные бумаги, кроме акций;
застройщик не должен иметь задолженности по целевым займам и кредитам, если они не относятся к строительству многоквартирного дома по одному разрешению;
имущество компании не должно использоваться в качестве исполнения обязательств перед третьими лицами;
обязательно наличие успешных проектов у застройщика в объеме не менее 5 тысяч квадратных метров;
застройщику запрещено заниматься иными видами деятельности помимо строительства.

Распространенным способом решения жилищного вопроса в настоящее время стало участие в долевом строительстве. Это позволяет гражданам получить квартиру по выгодной цене, а застройщикам развивать рынок новостроек. Дополнительные гарантии дает регистрация договора долевого строительства, которая не позволит аферистам повторно перепродать одну и ту же квартиру в процессе возведения дома.

С 1 июля 2022 года начала действовать поправка, не позволяющая специализированному застройщику осуществлять возведение многоквартирных домов по нескольким разрешениям на это. Разрешение может быть выдано на один или несколько объектов строительства, но только одно.

Строительной организации, являющейся специализированным застройщиком, разрешено иметь только один расчетный счет, открытый в уполномоченном банке. Таким образом, в строительстве жилого объекта могут участвовать средства не только застройщика и покупателей, но и банка, аккредитованного государством.

В целях гарантии компенсации потерянных средств вкладчиков в результате недобросовестности застройщика формируется Фонд защиты дольщиков. Законодательство обязывает строительную компанию перевести в него 1,2 % вырученных с продажи жилья заключенных по ДДУ. Договора не будут зарегистрированы без перевода застройщиком средств в Фонд.

Как действует закон о долевом строительстве

До принятия Федерального Закона (ФЗ) №214 банковские и другие финансовые учреждения не имели инструмента кредитования населения, так как недостроенное жилье, или то которое только будет строиться, не могло быть обеспечено ни государственной гарантией, ни застройщиком.

застройщик – предприятие (юридическое лицо) имеющего законные права на участок под строительство жилого дома привлекающий финансовые средства граждан или других предприятий;
участник – физическое или юридическое лицо, предоставляющее заемщику средства в виде денег, строительных материалов и прочего на строительство жилых помещений после постройки которых, у них возникает право собственности на оговоренную заранее жилплощадь;
объект долевого строительства – часть многоквартирного дома или иной недвижимости, включая жилые и нежилые помещения, а также общее имущество, которое строится на средства дольщиков.

размещение информации о банках на сайте Центрального Банка (ЦБ) РФ;
публикацию информации о страховых компаниях соответствующих требованиям законодательства на официальных государственных сетевых ресурсах;
возможность осуществления запросов у Центробанка о финансовых поручителях и страховщиках застройщика;
другие аспекты, связанные с обеспечением застройщиком обязательств перед дольщиками.

устранения недостатков в установленные разумные сроки;
уменьшить цену на сумму равную затратам на устранение недостатков или на ту площадь которая фактически не была передана по акту приема-передачи;
компенсировать убытки в денежном выражении.

описание, характеристики и назначение подлежащего передаче определенного объекта указанного в проекте, который после сдачи в эксплуатацию переходит в собственность дольщику;
предельную дату оформления акта приема-передачи объекта строительства долевому участнику;
общую цену договора, порядок оплаты и сроки внесения платежей;
гарантийные обязательства по эксплуатации законченного сооружения;
способ покрытия обязательств застройщика перед дольщиком.

1. Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным «законом» от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») и настоящим Федеральным законом.

4. Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.

1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским «кодексом» Российской Федерации.

2. Опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений — влекут наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от ста до ста пятидесяти минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц — от трех тысяч до четырех тысяч минимальных размеров оплаты труда.

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного «частью 3» настоящей статьи.

3) информацию о проведенных проверках деятельности застройщика, предписаниях застройщику, за исключением сведений, доступ к которым ограничен законодательством Российской Федерации, а также сведения о вступивших в законную силу постановлениях контролирующего органа о привлечении застройщика, его должностных лиц к административной ответственности за нарушение требований настоящего Федерального закона;

1. По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

3) застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам, предусмотренным частью 1 статьи 12.1 настоящего Федерального закона, и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее чем 100 тысяч рублей;

2.1. На основании информации, размещенной в системе, оператор системы вправе формировать аналитическую информацию, в том числе с учетом уровня агрегирования информации (по Российской Федерации в целом, по субъектам Российской Федерации, по муниципальным образованиям, по отдельным направлениям в сфере строительства, по иным уровням агрегирования). Предоставление указанной аналитической информации по запросам государственных органов, органов местного самоуправления и Банка России осуществляется без взимания платы. Аналитическая информация по Российской Федерации в целом, по субъектам Российской Федерации предоставляется пользователям информации по их запросам в порядке, установленном оператором системы, без взимания платы. Предоставление информации осуществляется с соблюдением конфиденциальности информации и требований законодательства Российской Федерации о коммерческой тайне.

20) оплата иных расходов, в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затрат, связанных с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники.

В случае нарушения сроков платежей, застройщик обязан за тридцать дней уведомить дольщика о своем желании расторгнуть договор в одностороннем порядке, и вернуть дольщику внесенные средства не позднее, чем по истечении десяти дней с момента расторжения договора.

В соответствии с новой редакцией закона, компания застройщик может заключить договор о долевом строительстве, только при условии соблюдения следующих требований: привлечение материальных средств, направленных на предоставление дольщикам права собственности, может осуществляться только на основании заключенного договора долевого строительства и после получения и опубликования в открытом для всех доступе нижеперечисленных документов:

Цену на объект жилой недвижимости, сроки и порядок выплаты. Причем, закон о долевом строительстве регулирует и возможность повышения стоимости жилья, прописанного в договоре. Поднимать стоимость квартиры возможно лишь в том случае, когда такая возможность однозначно прописана в тексте договора между застройщиком и дольщиком,

Закон ФЗ-214 о долевом строительстве вступил в силу еще в 2004-м году. Его полное название: «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» Но летом 2010-го года была принята новая редакция этого закона. В документе четко прописаны двусторонние договорные обязательства, в соответствии с которыми застройщик имеет право привлекать материальные средства для строительства объектов жилой недвижимости. В случае нарушения этих требований, компания-застройщик подвергается административной ответственности.

Закон 214 о долевом строительстве содержит пункты, соответственно которым при нарушении любого из требований дольщик имеет право потребовать возвращения вложенных материальных средств, а также получить проценты на внесенную сумму по удвоенной ставке рефинансирования Банка России.

Если сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершена с нарушением требований, то ее возможно признать недействительной по иску гражданина, который заключил такую сделку. В ФЗ «Об участии в долевом строительстве» регулируется понятие договора участия в долевом строительстве, цена договора, условия заключения, расторжения договора и т.д.

ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (214-ФЗ) регулирует отношения в сфере привлечения денежных средств физических и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов или других объектов недвижимости и возникает у участников долевого строительства на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности. Данным ФЗ также устанавливаются гарантии для защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

на основании договора участия в долевом строительстве;
способом выпуска эмитентом, который имеет в собственности или на праве аренды, в субаренде земельный участок жилищных сертификатов, которые закрепляют право владельцев на получение от эмитента жилых помещений;
жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.

Действие 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» не распространяется на отношения юридических лиц и ИП., которые связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

Исключение составляют случаи, которые установлены Законом о государственной регистрации. Например, таким исключением, согласно пункту 5 статьи 25.1 Закона о государственной регистрации, является регистрация права участника долевого строительства на определенный объект, так как в процессе ее проведения вместе с другими документами, как правило, предоставляется 1 экземпляр-подлинник договора, удостоверяющего участие в процессе долевого строительства.

— проведение государственной регистрации договоров, определяющих участие лиц в долевом строительстве и их права;
— порядок и условия привлечения денежных средств, а также их расходование;
— установление административной ответственности лиц, которые привлекают денежные средства к процессу строительства объектов недвижимости и многоквартирных домов;
— особенности налогообложения застройщиков (или налога на добавленную стоимость).
— привлечение и расходование финансовых средств с целью участия в долевом строительстве.

В части 1 статьи 13 Закона о долевом строительстве говорится о том, что с момента произведения государственной регистрации договора земельный участок, на котором будет осуществляться постройка дома, находится в собственности застройщика и считается залогом участников этого процесса (залогодержателей). Это правило распространяется на право собственности, аренды или субаренды. Когда застройщик получает право на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, который был возведен путем привлечения средств участников долевого строительства, данная постройка находится в его владении до того момента, пока объект не будет передан другим участникам. Это правило отображено в части 3 статьи 13 Закона о долевом строительстве.

Также следует отметить, что граждане, выступая в статусе потребителей, имеют право на требование возмещения морального вреда, который был причинен им вследствие несоблюдения застройщиками правил договора. Это не предусмотрено Законом о долевом строительстве, однако отмечено в Законе РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (что следует из обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 04.05.2005, 11.05.2005, 18.05.2005 «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2005 года»).

В соответствии с изменениями, которые были внесены в часть 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве, привлечение финансовых средств, принадлежащих гражданам, которые изъявили желание участвовать в долевом строительстве и получают право собственности на квартиры и иные помещения многоквартирных домов, не введенных в эксплуатацию на момент оплаты, допускается в следующих случаях:

Закон о долевом участии в строительстве простыми словами

На это время жена Бенедиктова переехала с детьми в деревню к родителям, а глава семьи начал готовиться к переезду. Но когда через шесть месяцев счастливый Бенедиктов приехал полюбоваться своей новой квартирой № 25 — так значилось в его договоре, — то застал в ней шустрого мужика, который деятельно руководил ремонтниками. Мужик тоже заключил договор долевки, заплатил деньги и по бумагам имел такое же право на ту же квартиру № 25. Таких бедолаг в доме оказалось еще несколько. И все они уже несколько лет обивают пороги судебных инстанций. Спорные квартиры арестованы, а жена Бенедиктова грозит разводом.

Эмма Станиславовна продала дачу и старинные украшения, чтобы купить внуку квартирку, хоть маленькую, но отдельную. Строительную компанию выбрала по совету знакомых. Новый дом обещали сдать через несколько месяцев. Но прошло уже два года, а новостройка поднялась всего на три этажа вместо запланированных шестнадцати. Застройщик обанкротился, директор находится в розыске, а обманутые дольщики во главе с Эммой Станиславовной пикетируют мэрию и пишут письма во все инстанции.

Еще недавно такие ситуации были нередки. Новый закон о долевом строительстве — 2022 претерпел с момента принятия в 2004 году его первой редакции множество изменений и дополнений, пока, наконец, можно стало говорить о появлении в нем реальной системы государственного регулирования деятельности застройщиков и гарантий того, что деньги не пропадут бесследно, а недвижимость будет построена и передана собственникам.

Каждый застройщик по закону обязан создать свой официальный сайт в Интернете. На таком сайте можно найти всю необходимую информация о самой строительной фирме, имеющихся у нее разрешениях на строительство, проектную документацию на возводимые объекты, сведения об уплате застройщиком взносов в компенсационный фонд, а также проекты заключаемых договоров долевого участия. Предварительное ознакомление с этими документами позволит вам выбрать оптимальный вариант при принятии решения об участии в долевом строительстве, а также, при необходимости, заранее проконсультироваться с юристом.

214 Федеральный закон о долевом строительстве устанавливает обязательную государственную регистрацию договора на долевку, а деньги за новое жилье оплачиваются только после такой регистрации в Росреестре. Это защищает дольщика от риска двойной продажи, т. е. застройщик теперь не сможет продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям;
предусмотрено создание специальных компенсационных фондов, которые формируются за счет обязательных отчислений строительных компаний до заключения договора с первым дольщиком. Поэтому если застройщику не хватит средств, чтобы закончить строительство, он получит их из компенсационного фонда. Если застройщик бросит объект или обанкротится, дольщики получат из этого фонда компенсацию;
сама строительная компания обязана теперь иметь опыт возведения многоквартирных домов не менее трех лет, а размер ее собственных средств должен составлять не менее 10 % от планируемой стоимости проекта. Эта норма призвана обезопасить граждан от фирм-однодневок.

Общая стоимость квартиры, указанная в документах, рассчитывается из цены за квадратный метр жилья, умноженной на площадь помещения. Эти цифры тоже должны быть расписаны. Стоит также обратить внимание на описание параметров жилплощади: место расположения, этаж, адрес, площадь, количество комнат. Гарантийный срок на построенную квартиру – 5 лет.

Долевое участие получило в России широкое распространение. Компании привлекают инвесторов, на их средства строят дом, который затем переходит в собственность последнему. Таким образом можно купить квартиру в рассрочку и погасить долг до завершения строительства. Но это еще не все возможности, которые предоставляет долевое строительство. Что нужно знать об этом процессе сторонам сделки, на что обращать внимание – читайте далее.

Застройщик и объект сделки. Если компания уже долго функционирует на рынке, имеет ряд реализованных объектов, то ее можно рассматривать в качестве партнера по договору. Связываться с непроверенными организациями, особенно людям, которые заключают сделку впервые, не стоит.

Часто застройщики сами не хотят обходить закон и получать средства до оформления документов. Но в таком случае им нужны дополнительные гарантии. Например, открытый аккредитив в банке. На него клиент вносит средства в момент подписания договора. Но застройщик получит к ним доступ только после того, как долевое участие в строительстве дома будет зарегистрировано. Эта мера одновременно гарантирует платежеспособность клиента и позволяет соблюдать нормы законодательства.

ФЗ предусмотрено, что привлечь средства компания может только после получения разрешения, публикации проектной декларации и регистрации права собственности. Если хотя бы одно из этих условий не будет соблюдено, гражданин может требовать возврата денег с процентами. Они рассчитываются по двукратной ставке рефинансирования. По договору, компания должна в оговоренный срок построить объект недвижимости, а после получения разрешения из госорганов на ввод в эксплуатацию передать его участнику сделки. Другая сторона обязуется уплатить оговоренную цену и принять объект (при наличии разрешения).

Внести в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, N 1, ст. 1; N 18, ст. 1721; N 30, ст. 3029; N 44, ст. 4295; 2003, N 27, ст. 2700, 2708, 2717; N 46, ст. 4434, 4440; N 50, ст. 4847, 4855; 2004, N 30, ст. 3095; N 31, ст. 3229; N 34, ст. 3529, 3533; N 44, ст. 4266) следующие изменения:

5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

4 . Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

8) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

Привлекательность ДДУ до настоящего времени заключалась в относительной дешевизне по сравнению с готовым жильем. Использование кредитов вместо средств участников ДУ может привести к удорожанию строительства и сделает недоступным этот рынок жилья для большей части дольщиков.

указание на конкретный объект, подлежащий передаче участнику, отраженный в проектной документации, в том числе в виде плана, отражающего расположение отдельных частей объекта и расположение объекта на этаже, относительно иных помещений;
сведения о многоквартирном объекте: вид, назначение, этажность, общая площадь, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкость;
назначении объекта — жилое или нежилое помещение, его общая площадь, количество и площади комнат, помещений вспомогательного использования;
срок передачи объекта застройщиком участнику;
цена договора, срок и порядок ее уплаты;
гарантийный срок на объект;
способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств;

При разработке этого механизма Правительством предполагалось, блокировка денег дольщика на банковском счете предоставит гарантии всем трем участникам этих отношений. Интересы дольщика защищены гарантированным возвратом денег в случае пропуска застройщиком срока сдачи объекта в эксплуатацию. Банк возместит кредит, предоставленный застройщику средствами дольщика на счетах эскроу. Застройщик гарантированно получит оплату за своевременно сданный объект.

Законодательное положение о долевом строительстве было принято в 2004 году для привлечения средств граждан на финансирование жилищного строительства. Нормативно-правовая база, регулирующая долевое строительство 2022, содержит ряд поправок, призванных обеспечить стабильность исполнения обязательств сторонами, заключающими такой договор.

истечение срока исполнения предписания, если застройщик не устранил указанные в нем нарушения;
нарушений обязательных требований, выявление в ходе анализа отчетности застройщика;
просрочка застройщиком примерного графика строительства на шесть и более месяцев;
требование прокурора.

Закон о долевом участии в строительстве 2022 года – изменения с 1 июля

Действующая редакция в 2022 году (до 1 июля) предполагает, что средства собирает сам застройщик по договорам долевого участия. Делает он это постепенно – по мере строительства дома. В связи с этим складывалась ситуация, когда первые покупатели, условно, оплачивали строительство нижних этажей, а последующие – верхних. Чем грозит такая схема? Деньги могут в определенный момент закончиться, а первые покупатели остаться ни с чем. Для примера – в одной Ленинградской области более 10 000 человек признаны обманутыми дольщиками. Еще 68 000 человек купили квартиры в объектах, срок сдачи которых уже сорван. 24 компании в регионе находятся на разных стадиях банкротства.

Закон 214-ФЗ о долевом строительстве в новой редакции предполагает новую систему расчетов. Теперь все расчеты по договорам, заключенным после 1 июля, даже если разрешение на строительство получено ранее 1 июля 2022 года (даты, когда ужесточились требования к застройщикам в связи с вступлением в силу очередных изменений в ФЗ-214), будут производиться через специальные эскроу-счета. Так называются специальные счета, на которых деньги аккумулируются, замораживаются до наступления определенных обстоятельств и полного выполнения своей части обязательств одним из участников правоотношений.

Таким образом государство планирует избавиться от проблемы обманутых дольщиков, которая порождает значительное социальное напряжение в обществе. Это рабочая схема, которая позволить избавить рынок от многочисленных мошенников и вопроса неисполнения обязательств. В то же время, эксперты обращают внимание на возможный рост цен на первичном рынке. Кроме того, возможен отток из данной сферы застройщиков и возникновение дефицита жилья. Теперь подробнее об изменениях в законе.

размер собственных средств организации, предназначенных для реализации девелоперских проектов, должен составлять не менее 10% от стоимости проекта;
опыт строительства не должен составлять менее 3 лет;
в активе застройщика должно быть не менее 10 тысяч метров квадратных возведенных объектов жилой недвижимости;
только 10% от сметы строительства по проекту компания сможет потратить на административные расходы, включая заработную плату.

Фонд защиты прав дольщиков действует с 2022 года и был введен как замена механизма страхования ответственности строительных компаний. Фонд был создан в целях обеспечения прав дольщиков, объекты которых оказались недостроенными. Фактически за счет фонда достраивали дома за разорившимися застройщиками. С каждого договора ДДУ строительные компании отчисляли в него 1,2% полученной суммы.