Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «Рынок Аренды Коммерческой Недвижимости России 2022». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.
Цены на коммерческую недвижимость колеблются от 35 тыс. руб. до 1,5 млн. руб. за 1 кв. м. Стоимость объектов зависит от доходности. Однако при инвестировании не стоит ориентироваться на самый низкий ценовой сегмент. За небольшую цену можно приобрести неликвидное помещение, которое не будет пользоваться спросом.
Коммерческая недвижимость снова находится в центре внимания
В 2022 году в коммерческом секторе количество площадей, введенных в эксплуатацию, было минимальным. Динамика наблюдалась только в складском и гостиничном бизнесе, причем последний во многом был востребован из-за Чемпионата мира по футболу. В период подготовки к ЧМ вырос спрос на арендные площади на первых этажах (и соответственно ставка аренды) на центральных улицах города. Направления общественного питания пользовались популярностью среди арендаторов. Сейчас происходит закономерный спад.
Тенденции на рынке коммерческой недвижимости
В четвертом квартале 2022 и первом 2022 наблюдался рост спроса на жилую недвижимость, несмотря на повышение стоимости. Обзор показывает, что на рынке коммерческой недвижимости не произошло существенных изменений. Спрос на нее стабилен в последние пару лет. Вырос интерес к офисной недвижимости, так как существует спрос на качественные помещения (если говорить о Москве), а предложение не растет, в отличие от ставок.
Те, кто купил офисы раньше и смог поучаствовать в росте цен и арендных ставок, получили достойный доход от своих инвестиций. При покупке помещений по текущим ценам получить доходность на уровне 11–12% годовых в валюте уже сложнее. Компаниям также выгоднее арендовать офис, переезжая в новые помещения раз в 2–3 года, чем отвлекать оборотный капитал для покупки собственного.
Помещения в бизнес-центрах классов «А» и «В+» к продаже не предлагаются, поскольку находятся под управлением одного собственника, который профессионально занимается их сдачей в аренду. Основная доля бизнес-центров «В» и «С» классов в свое время формировалась по схеме долевого строительства, и самой ходовой была площадь до 150 кв. м. Все это обусловливает особенности структуры предложения: помещений до 100 кв. м много, в то время как крупных офисных блоков не хватает.
Спрос на большую площадь
С начала этого года в Минске зарегистрировано порядка 350 сделок купли-продажи административных помещений совокупной площадью более 33 тыс. кв. м. При этом на долю бизнес-центров приходится только 9,3 тыс. кв. м, а остальное – помещения, встроенные в другие объекты недвижимости. Их преобладание в числе проданных объектов объясняется тем, что они могут при необходимости использоваться как торговые, для оказания услуг и т.п. А поскольку основными покупателями выступают инвесторы (для последующей сдачи в аренду), то такая универсальность имеет важное рыночное преимущество.
Параллельно с обсуждением тенденций казанского рынка жилой недвижимости участники ежегодного рождественского саммита подробно поговорили и о трендах в коммерческой недвижимости. Бессменным лидером по объемам вложений, по данным Sotheby’s, остается Москва. На нее приходится 73% всех сделок. На втором месте — Санкт-Петербург (18%). Все остальные регионы имеют скромные 9%. Преимущественно деньги вкладывают в столичные офисы — 32%, на второй строчке жилье как инвестиции — этот показатель вырос из-за перехода на эскроу-счета (30%), затем торговая недвижимость (21%) и прочие виды недвижимости (17%). Наибольшую доходность в 10–15% годовых в 2022-м в столице РФ показывает стрит-ретейл. В остальных нишах первая ниже, например в офисном сегменте на уровне 8–12%. «При этом в Москве совершенно катастрофическая ситуация: нет хороших, ликвидных площадей. За них практически дерутся», — подчеркнула управляющий директор Moscow Sotheby’s International Realty Ирина Мошева.
«НЕТ ХОРОШИХ, ЛИКВИДНЫХ ПЛОЩАДЕЙ. ЗА НИХ ПРАКТИЧЕСКИ ДЕРУТСЯ»
Впрочем, это не панацея от безубыточности. Управляющий партнер ООО «Один» Денис Иванов рассказал, что его компания занимается развитием двух торговых центров в Таллине — один классический и успешный, второй новый, как говорил Бушмусс, с вау-эффектом и большим набором функций, но в прошлом году он сгенерировал 3 млн евро убытков. Зарубежный эксперт считает, что новый центр идет на шаг впереди и клиент еще не распробовал этот формат. «Может быть, стоит больше привлекать потребителей к вашему второму торговому центру, постепенно отвлекая от первого? Они все время ищут что-то новое», — ответил он.
КОГДА КАЗАНСКИЕ ТЦ НАЧНУТ ВЫЖИВАТЬ И ПОЧЕМУ КЛИЕНТЫ ТЦ СТАНУТ АКТЕРАМИ?
В части торговой недвижимости в 2022 году специалисты наблюдали примеры провалов с выбором локации. «Было очень много закрытий после активного, экстенсивного развития. Такие сети, как „ВкусВилл“, зашли сперва с одного из наших объектов, потом начали кратно расширяться по Казани и, не доведя до конца, закрыли договоры. Аналогичная тема с сетями „Верный“ и „Красное & Белое“. Но у последней это было больше связано с объединением группы компаний „Дикси“ и „Бристоль“», — пояснил Чикиров. Впрочем, собственники, по его словам, не слишком расстроились таким положением дел: при расторжении сделок были предусмотрены компенсационные мероприятия, а пустующие помещения быстро заняли конкуренты — «РусАлка», «Глобус», «Трафик».
Обилие влияющих макроэкономических факторов и самого спроса все равно оставляют прогнозные 8-10 процентов роста на 2022 год. Увеличению горизонта повышения будут мешать высокая конкуренция в сегменте застройщиков и вытекающий из этого демпинг. Свою лепту внесут банки, повысив процентные ставки по ипотеке. Еще одной проблемой ликвидности коммерческой недвижимости остается нарастающая бедность населения. Реальное сокращение доходов снижает потенциал прибыли, переводя имеющийся потенциал в сторону предметов первой необходимости.
Начинать анализ рынка коммерческой недвижимости 2022 целесообразно с изучения инвестиционного потока прошлого периода. По объемам капиталовложений отрасль показала динамику, аналогичную темпам 2022 года, что ниже изучаемых показателей 2022 и 2022 годов. Не в пользу привлекательности рынка говорит и тот факт, согласно которому инвестиционный поток от зарубежных инвесторов уменьшился почти вдвое. Это говорит скорее о том, что западные капиталисты, хорошо изучив рынок, пришли к выводу о насыщенности фонда готовых предложений.
📝Анализ рынка коммерческой недвижимости на 2022 год
Активно разбирают небольшие площади в жилых застройках представители фармацевтического бизнеса, пекарни и салоны сотовой связи. Осваивают новый привлекательный формат небольшие медицинские центры и клиники, поскольку средние по размерам площади удовлетворяют требованиям действующего законодательства.
Проекты районных торговых центров представлены объектами торговый центр на ул. Авиаконструктора Миля общей площадью 11 000 кв. м по соседству с действующим ТЦ «Миля» и торговый центр в ЖК «Ленинский, 38» арендопригодной площадью 10 000 кв. м, планируемое открытие в 2022 году.
За первое полугодие 2022 г. на российский рынок вышло 12 международных розничных операторов, что меньше, чем за аналогичный период 2022 года (13 брендов). Новые бренды преимущественно соответствуют ценовым сегментам «выше среднего» и «премиум», относятся к профилю «одежда, обувь, белье». 8 из 12 брендов открылись в формате полноценных магазинов и бутиков (в случае с Sanders Grill by KFC – ресторан), 3 в формате корнера и 1 в формате pop-up.
Условия аренды в торговых центрах Москвы
Пока эти изменения носят скорее локальный характер, а общая структура по размеру в целом соответствует результату I полугодия 2022 года. Средний размер сделки в свою очередь вырос на 15% и составил 2 442 кв. м.
Во-вторых, Центробанк в обозримом будущем, скорее всего, продолжит смягчение монетарной политики. По прогнозам банкиров, к концу следующего года ключевая ставка опустится на 0,5-1 п.п., что окажет значительную поддержку рынку недвижимости. Еще больше подешевеет ипотека, которая в условиях стагнации доходов населения стала главным финансовым инструментом покупки жилья. Как показал 2022 г., снижение ставок обеспечивает непродолжительные всплески покупательской активности, однако без ипотеки ситуация на рынке была бы намного хуже.
Искусственный ажиотаж вокруг реформы позволил повысить цены на жилье еще до даты Х, а вот затем обещанного апокалипсиса не наступило – ни резкого скачка цен, ни существенного сокращения объемов предложения (хотя девелоперская активность, конечно, снизилась, потому что застройщики постарались запустить максимум проектов до реформы). По данным властей, 67% столичных новостроек до сих пор продолжают строиться по старым правилам. К концу года на эскроу перешло лишь 18% корпусов, еще 2% перейдут в ближайшем будущем, а 13% находят в процессе сдачи в эксплуатацию, сообщил на днях заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. «Переход на проектное финансирование и использование эскроу-счетов в этом году не оказал влияния на столичный рынок жилищного строительства», — констатировал чиновник. (Цитата по ИА «Интерфакс».)
Спрос vs цены в 2022 году
В 2022 г., когда ставки по депозитам взлетели до 10-15% годовых, жилье практически исчезло из портфеля инвесторов. Постепенно ставки снизились, но все равно существенно превышали доходность инвестиций в недвижимость, цены на которую падали, а сдача в аренду давала в самом лучшем случае 5-7% годовых. Однако в 2022 г. ситуация изменилась: цены развернулись в рост, а доходность консервативных финансовых инструментов на фоне снижения ключевой ставки Центробанка впервые за последние пять лет упала до уровня доходности арендного бизнеса. А если сравнивать только с депозитами, то возможный доход от недвижимости даже превысил проценты по вкладам в полтора раза – см. индекс доходности жилья от IRN.RU.
Благодаря снижению банковских ставок по ипотеке объемы предложений на вторичном рынке недвижимости могут увеличиться. За период с января по апрель текущего года предложения на вторичном рынке жилья выросли примерно на 17%. Это рекордное увеличение за четыре месяца за последние 15 лет, и именно благодаря ему цены на недвижимость остаются в разумных пределах. Если объем предложений на вторичном рынке не будет расти, начнется серьезный рост цен.
Тенденции на рынке
В 2022 году вступили в силу изменения, по которым застройщики должны работать через счета-эскроу. Нововведение было направлено на защиту дольщиков. При этом для законодателя развитие отрасли оказалось второстепенным, хотя эксперты полагают, что оптимальным вариантом было бы соблюдение баланса.
Ипотечные ставки
Все меняется, и рынок недвижимости тоже. Часть изменений происходит законодательным путем, часть формируется поведением участников рынка.
Рассказываем, что изменилось за первое полугодие и к чему может прийти рынок недвижимости в ближайшем будущем.
— Соглашусь, в офисы инвесторы вкладываются не очень охотно. Но буквально на днях встречался с коллегой, который вплотную занимается офисной недвижимостью. Он говорит, что инвесторы начинают проявлять интерес к этому сегменту, потому что арендная ставка подросла, а стоимость квадрата сократилась. Какие-то пропорции выравнялись, и доход составил около 10% годовых без учета индексации. Доход 10% годовых — это тоже классика, — отметил Шайхиев. При этом он заметил, что нужно обращать внимание на капитализацию и что одна только доходность непоказательна.
В лидерах по окупаемости помещений свободного назначения оказался и Нижний Новгород. Вернуть средства, вложенные в их покупку, здесь можно за 6,1 года. Цена предложения по продаже на конец прошлого года составила 72,9 тысячи рублей за кв. м, цена по аренде за год — 8,7 тысячи рублей.
Доходность и окупаемость офисной недвижимости
Быстрее всего в Казани можно окупить помещения свободного назначения (как правило, они имеют большие площади) — за 6,3 года. Правда, доходность казанских площадей составила только 12,5% и в рейтинге по этому показателю оказалась ближе к концу списка. По цене предложения Казань уступает лишь Москве и Санкт-Петербургу. Здесь кв. м помещений со свободным назначением в среднем стоит 84,6 тысячи рублей. Аренда тоже одна из самых дорогих — 10,2 тысячи рублей за кв. м в год.