Аренда Части Помещения Нужно Ли Регистрировать: последние новости, изменения, советы

Содержание

Таким образом, Минэкономразвития России разделяет мнение Росреестра о необходимости осуществления кадастрового учета в отношении части передаваемого в аренду объекта недвижимости. При этом документом-основанием для учета государственный орган считает технический план.

Данная позиция согласуется с утвержденными приказом Минэкономразвития России от 18.12.2022 № 953 Требованиями к подготовке технического плана и составу содержащихся в нем сведений, а также с формой технического плана, позволяющей отобразить часть объекта недвижимости, которая будет обременена правом аренды.

Применение требований об изолированности и (или) обособленности, установленных для помещений, являющихся объектами недвижимости (при условии осуществления в отношении них государственного кадастрового учета, как следует из абзаца 3 статьи 130 Гражданского кодекса РФ), к частям помещения, которые формально объектами недвижимости не являются, представляется избыточным и ведущим к существенному затруднению хозяйственного оборота частей помещений в рамках арендных правоотношений.

Споры о порядке и условиях регистрации договора аренды части здания, сооружения, помещения (далее также – объект недвижимости) ведутся не первый год, и с каждой новой поправкой и изменением действующего законодательства в данной сфере споры возобновляются с новой силой.

Указанное мнение разделяет также Минэкономразвития России, позиция которого по вопросам об осуществлении кадастрового учета части передаваемого в аренду объекта недвижимости, в том числе части помещения, и об основаниях для осуществления такого учета будет рассмотрена ниже.

Как зарегистрировать договор аренды в; Росреестре

договор аренды подписал представитель, а не арендатор или арендодатель лично;
арендодатель сдает часть помещения или здания;
арендодатель ИП сдает недвижимость, которую купил в браке;
сделка аренды для компании считается крупной;
объект аренды в залоге.

По закону договоры аренды со сроком больше двенадцати месяцев нужно регистрировать в Росреестре. Но нигде не прописаны сроки, в которые нужно уложиться с регистрацией. Можно прийти в Росреестр даже через год после заключения договора, и никто за это не оштрафует.

Инженер возьмет документы на помещение и договор. В договоре часть помещения должна быть описана текстом и показана на плане. Инженер готовит технический план, а Росреестр бесплатно ставит часть помещения на временный кадастровый учет одновременно с регистрацией аренды. Обычно на подготовку технического плана уходит от пяти до пятнадцати дней.

Если подает заявление ветеран Великой Отечественной войны, инвалид I и II групп, сотрудник Росреестра приедет сам. Это бесплатно. Чтобы договориться о выездном приеме заявления, нужно подать заявку в Росреестр по телефону или электронной почте. Официальный запрос не нужен.

Договор аренды подписал представитель. Подписать договор аренды может кто угодно: брат предпринимателя или главбух. Главное, чтобы у него была нотариально заверенная доверенность. Росреестр будет проверять доверенность. Если она не действует — откажут в регистрации.

Договор аренды части объекта недвижимости можно будет зарегистрировать без представления технического плана

В Госдуму внесен правительственный законопроект, направленный на повышение качества и доступности государственной услуги по кадастровому учету и регистрации прав на недвижимое имущество. В частности, предусматривается возможность осуществления государственной регистрации договора аренды части земельного участка, здания, сооружения, помещения, машино-места без представления технического плана в отношении части такого здания или сооружения. На сегодня отсутствие технического плана к части арендуемой недвижимости является основанием к отказу регистрации договора аренды (ч. 2 ст. 44 Федерального закона от 13 июля 2022 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ)). Предлагается осуществлять регистрацию договора аренды на такие объекты как обременения прав арендодателя соответствующего объекта недвижимости.

Перечень лиц, по заявлениям которых осуществляется кадастровый учет или госрегистрация прав, может быть расширен. Соответствующие изменения предлагается внести в ст. 15 Закона № 218-ФЗ. Так, в случае прекращения существования здания, сооружения, помещений или машино-мест в них, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса кадастровый учет и госрегистрацию прекращения их существования в случае отсутствия собственников (при ликвидации юрлица или смерти физлица и при отсутствии наследников) смогут осуществлять:

Планируется сократить сроки регистрации договоров участия в долевом строительстве, в частности, их зарегистрируют в регистрационном органе в течение пяти рабочих дней (а если подать через МФЦ – в течение семи дней) с момента регистрации первого договора, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и в течение трех дней, если документы будут представлены в электронном виде.

Также в отдельных случаях при электронных обращениях в регистрационный орган предусматривается не применять электронную подпись. Например, в случае заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства, садовый дом или о внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости.

собственники земельного участка, на котором были расположены эти объекты;
органы госвласти субъекта РФ или местного самоуправления;
принявший наследство наследник физлица, которому принадлежали прекратившие свое существование объекты;
лицо, которому земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в пожизненное наследуемое владение или постоянное (бессрочное) пользование при кадастровом учете и регистрации прав на земельные участки, образованные в результате раздела таких земельных участков или в результате объединения с другими земельными участками;
собственник помещения в МКД при осуществлении госрегистрации доли в праве общей собственности или лица, уполномоченного общим собранием собственников помещений в МКД при кадастровом учете и госрегистрации прав на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом собственников.

Регистрация долгосрочного договора аренды части помещения и технический план

если срок соглашения превышает один год, регистрация является обязательным условием для вступления его в силу;
если период действия не превышает года, сторонам достаточно подписать документ без обращения в Росреестр;
если краткосрочный договор пролонгируется на неопределенный срок, он не подлежит регистрации – такой вывод содержится в определении Верховного суда РФ.

Кадастровый учет может носить временный характер, если в аренду передается часть помещения или здания. Такой предмет сделки не обладает признаками обособленности и изолированности, а следовательно, не является самостоятельным объектом недвижимости. При передаче в аренду части помещения не обязательно устанавливаться ограждение площади, достаточно отразить границы в договоре и техническом плане.

Комментарий эксперта. В аренду может сдаваться государственное и муниципальное имущество. В этом случае могут устанавливаться дополнительные требования к содержанию договора, которые арендатор не может проигнорировать. Например, может фиксировать строго определенное целевое назначение объекта (для размещения торговой точки, аптечного пункта и т.д.).

Комментарий эксперта. От квалификации инженера и правильности оформления технического плана зависит возможность пройти учет и регистрацию в Росреестре с первого раза. Чтобы быстро получить документ, полностью соответствующий нормативным требованиям, воспользуйтесь услугами специалистов компании «Смарт Вэй». Обследование части помещения и здания с оформлением технического плана будет проведено за 1-2 дня, что позволит вам избежать затягивания сроков при регистрации аренды. Для бесплатной консультации звоните по телефонам 8-499-322-05-14 Москва, 8-812-425-35-90 Санкт-Петербург, или по электронной почтеinfo@smway.ru

При регистрации договора можно столкнуться с приостановкой по причине наличии красных линий в технической документации на объект недвижимости. Это может свидетельствовать о наличии несогласованной перепланировки, когда измененные характеристики объекта не соответствуют исходному состоянию.

В шапке документа прописывается его название и порядковый номер, данные сторон и дата составления.
Предмет соглашения — в этом пункте прописываются все данные о части помещения: данные технического паспорта, кадастровые сведения из выписки ЕГРН, номер свидетельства о праве собственности (при его наличии) и т.д.
Особенности расчета за арендную плату. Здесь следует указать как стоимость аренды части помещения, так и коммунальные платежи и все дополнительные расходы по содержанию здания (охрана, уборка, вывоз мусора и т.д.).
Права и обязанности сторон. В данном пункте указываются гарантии арендодателя по предоставлению площади и качественного оказания услуг, а со стороны арендатора — сохранность части недвижимости, полученной на правах аренды.
Ответственности сторон.
Порядок размещения споров.
Изменение и прекращение соглашения.
Прочие условия – индивидуальные условия арендного соглашения.
Реквизиты, подписи и печати сторон.

Если часть нежилого помещения в контракте не прописана подобным образом, позволяющим определить сдаваемое помещение, то договор аренды не может быть заключен в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ. Для этого в контракте должны быть прописаны необходимые характеристики сдаваемого имущества, планы и пр.

При аренде части нежилого помещения или здания, её необходимо поставить на кадастровый учет. ФЗ от 24.07.07 г. № 221 установлен порядок индивидуализации части недвижимости, осуществляемая после постановки на кадастровый учет. Для постановки на учет требуется проведение кадастровых работ, результатом которых станет детальное описание и фиксация части помещения в гос. кадастре.

заявление сторон;
договор — подается в 3 копиях (для арендатора, арендодателя и Росреестра);
документ, удостоверяющий личность (паспорт);
технический паспорт;
правоудостоверяющие документы;
ООО подают правоустанавливающие документы;
ИП подают документы, подтверждающие регистрацию;
квитанция об оплате пошлины.

Для оформления договора требуется согласовывать границы части здания документально. Например, можно составить план арендуемой площади с отсылкой на кадастровый паспорт недвижимости или прописать арендуемую часть на плане здания и т.д. Но в любом случае, требуется прорисовать арендуемую площадь в документации, в которой отражается план всего помещения.

В случае, если из общего учтенного в ЕГРН помещения необходимо выделить отдельное пространство (вне зависимости от наличия или отсутствия перегородок) для передачи в аренду, кадастровый инженер в соответствии с ДОГОВОРОМ АРЕДЫ формирует технический план ЧАСТИ ПОМЕЩЕНИЯ, используя актуальные сведения, содержащиеся в ЕГРН о родительском помещении (поэтажные планы).

Опираясь на действующее законодательство Росреестр потребует к ДОГОВОРУ АРЕНДЫ приложить электронную версию ТЕХНИЧЕСКОГО ПЛАНА, для внесения оригинальных технических характеристик (таких как координаты, площадь, этажность и пр.) объекта аренды в единый реестр.

В соответствии с п 7 ч 2 ст 14 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» для государственной регистрации ДОГОВОРА АРЕНДЫ на часть здания или часть помещения необходимо осуществление кадастровых работ и подготовка ТЕХНИЧЕСКОГО ПЛАНА, на основании которого, в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и регистрацию прав собственности (Росреестр), будут внесены индивидуальные характеристики объекта аренды, и будет присвоен порядковый номер части на срок действия, предусмотренный ДОГОВОРОМ АРЕНДЫ.

Следует отметить, что при образовании части здания или части помещения право собственности на исходный объект недвижимости не изменяется, объекту аренды в этом случае присваивается порядковый номер части, за которым регистрируют обременение-договор аренды и арендатор приобретает право использования объекта недвижимости в его конкретных характеристиках.

Сдача в аренду части нежилого помещения: образец договора, правовые аспекты, регистрация сделки, кадастровый учет

Нельзя сдавать часть нежилого помещения в субаренду без согласия арендодателя. Целесообразно приложить к документу детальный расчет платы за аренду. Рекомендуется описать детально ответственность арендатора за нарушение пользования частью нежилого помещения.

Арендные отношения урегулированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и подтверждены судебной практикой. Из статьи 606 ГК РФ усматривается, что арендодатель (наймодатель) по договору аренды (имущественного найма) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и эксплуатацию или во временное использование.

Услуги по изготовлению технического плана оказывают кадастровые инженеры. Их услуги можно заказать в бюро технической инвентаризации. В среднем стоимость составляет 50000 рублей. В результате заявитель получает в Росреестре кадастровую выписку (паспорт) и технический план.

С заявлением о регистрации могут обратиться представители обеих сторон. Регистрация арендного соглашения необходима только при условии, что нежилой объект недвижимости ранее был зарегистрирован. Федеральный государственный реестр осуществляет регистрационные действия через свои территориальные органы по месту нахождения недвижимости.

Заявление.
Три экземпляра договора со всеми приложениями.
Кадастровая выписка или паспорт объекта, а также, его копия.
Документы, удостоверяющие полномочия.
Письменное согласие собственника или соответствующего органа управления государственным или муниципальным имуществом, при оформлении его в аренду (подробнее про особенности аренды муниципальных нежилых помещений можно узнать тут).
Квитанция об оплате государственной пошлины, которая составляет для юридических лиц 22000 рублей, для физических лиц – 2000 рублей.
Согласие, заверенное нотариусом относительно супруга или супруги индивидуального предпринимателя, или нотариальное заявление о том, что физическое лицо в браке не состоит.
При необходимости решение уполномоченного органа юридического лица о согласии на сделку.
Технический план для части нежилого помещения. Если в лице сторон выступают представители, то предоставляются соответствующие документы, которые подтверждают их полномочия.

На этом список обязательных пунктов договора аренды заканчивается. Соответственно, условие о порядке и сроках внесения арендной платы, а также условие о сроке аренды обязательными не являются. Если не прописать в договоре особенности перечисления арендных платежей, то плату нужно будет вносить в порядке и сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичных объектов при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Если же не указать срок аренды, то будет считаться, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Если на стороне арендодателя выступает несколько собственников, то арендатор должен перечислять арендную плату каждому из них в соответствующей пропорции. Это правило действует не только в ситуации, когда объект аренды изначально принадлежал нескольким собственникам, но и в ситуации, когда состав владельцев поменялся в период аренды.

А вот при аренде недвижимости последствия заключения договора «не по форме» куда более серьезные. Такой договор в силу прямого указания пункта 1 статьи 651 ГК РФ признается недействительным. Причем, в данном случае недействительным будет как устный договор, так и письменный, но составленный не в виде единого документа, подписанного сторонами. Напомним, что недействительный договор считается таковым с момента заключения и не влечет никаких юридических последствий, кроме тех, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 и п. 1 ст. 431.1 ГК РФ). В результате, у арендодателя не будет договорного основания для взыскания арендной платы, а у арендатора не будет права оставить в своем пользовании арендованный объект.

Если в аренду сдается движимое имущество, то следует прописать его уникальные свойства — номер (VIN для автомобилей, UIN, IMEI и другие номера для техники, заводские номера для оборудования, артикулы для иных вещей), наименование, модель, марку и прочие отличительные свойства. Например, для компьютера это могут быть объем памяти, наименование и модель процессора, видео и звуковой карты.

Следующий важный момент — это определение предмета, который перейдет в пользование арендатора. По договору аренды можно передавать только непотребляемые вещи, то есть такие, которые не теряют своих свойств в процессе их использования. Соответственно, нельзя арендовать, например, горюче-смазочные материалы, поскольку они будут израсходованы «арендатором» при эксплуатации автомобилей.

Договор аренды нежилого помещения 2022-2022: обязательные пункты и правила

Договор аренды нежилого помещения считается заключенным, если между арендатором и арендодателем возникло обоюдное соглашение по самым главным условиям. При этом соблюдены все существенные законодательные нормативы и положения, необходимые при оформлении данного договора. Ориентиром законодательных актов, регулирующих данную сделку, считаем пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор может быть подписан между физическим лицом (без образования ИП) и организацией различных организационно-правовых форм. При этом специфика данного соглашения подразумевает определенные пункты: полная характеристика сдаваемого в аренду имущества, прописанный размер платы за коммунальные услуги. Арендные выплаты не включают НДС, рассчитываться с собственником возможно как наличными, так и безналичным способом. Размер платы за аренду разрешено изменять только раз в год.

Юристы также рекомендуют максимально подробно описать всевозможные ситуации разрешения споров и их урегулирования. К таким нюансам можно отнести сроки нарушения внесения арендной платы, уклонение арендодателя от передачи помещения, порядок расторжения договора.

«При этом соглашение о сдаче в аренду помещения на неопределенный срок и на срок до года не подлежит регистрации в Росреестре, что позволяет избежать бумажной волокиты. Если же сделка предусматривает договорные отношения более чем на год, регистрация нужна», — уточняет Марина Светлицкая.

отсутствие в этом помещении прописанных граждан;
обособленный выход либо на улицу, либо в служебное помещение;
квадратные метры нежилого помещения описаны и оформлены в Росреестре;
если помещение принадлежит к многоквартирному дому, оно должно быть выделено как нежилое;
земельный участок, на котором размещен нежилой объект, связан с данным помещением.

3.7.4. Стороны согласились, что удержанием Обеспечительного платежа могут обеспечиваться требования Арендатора к Субарендатору о надлежащем выполнении обязательств последнего по настоящему Договору, а также возмещение в соответствии с условиями настоящего Договора штрафных санкций, издержек или других убытков, возникших у Арендатора вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения Субарендатором обязательств по настоящему Договору.

Что значит под регистрацию? Поясните пожалуйста . И вот планируем изменить пункт 1.2 «При изменении наименования, местонахождения, банковских реквизитов или реорганизации Стороны обязаны письменно в двухнедельный срок сообщить друг другу о произошедших изменениях.» Возможно ??

Если у Вас Договор под регистрацию, то в п.1.2. необходимо указать срок (например, в течение 7 рабочих дней), а п.1.3. вообще встречаю первый раз. Возможно урегулировать вопрос о том, чтобы Вы в случае смены Ваших реквизитов, которые важны для регистрации, взяли на себя расходы по внесению изменений в ЕГРП.

договор субаренды (подлинник) и его копия, заверенная нотариально;
документ от собственника, в котором тот выражает свое согласие на субаренду;
решение предприятий-юрлиц, которые участвуют в сделке, если это предусмотрено законом или уставом данной организации;
доверенность, дающая право заключить соглашение уполномоченным представителем одной или нескольких сторон.

В случае если Субарендатор в указный срок не уплатит штраф, не возместит издержки или другие убытки, возникшие у Арендатора вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения Субарендатором обязательств по Договору, и не представит обоснованный отказ, Арендатор производит удержание из суммы Обеспечительного платежа в размере неисполненного обязательства.

Боль, аренда и Росреестр

Следующая итерация по проекту заключалась в том, что по постановлению Правительства Москвы (наверняка такое есть во многих регионах) № 432-ПП от 27.08.12 «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется» необходимо предоставлять техническое заключение как отдельный документ. Само это постановление вызывает раздумья о субординации нормативных актов. Может ли акт субъекта переплюнуть градостроительный кодекс? Но что ж, архитектор теперь нам делает и техзаключение, которое почти полностью повторяет проект перепланировки.

После того, как для нас устаканилась практика со связкой кадастрового номера и помещения/здания через какой-то период мы опять получили серию приостановок. Долгие хождения с минимум информативности по справочным окнам Росреестра показали углубление концепции «собственником помещения или здания мы являемся». Раз здания, то мы должны подавать заявление на кадастровый учёт не помещения, а здания. Да, мы сдаём часть помещения, которое ещё и является частью здания. Значит должны проводить кадучёт не по помещению, а по зданию.

Регистратор будет смотреть ваши планы под лупой. В ход пойдёт любое несоответствие, чтобы влепить вам приостановку. В договоре стороны отметили, к примеру, на плане БТИ помещение для удобства, а в проекте перепланировки использовалась автокадовская версия? Несоответствие. У вас там по-разному нарисовано. Техплан сделан по всем знакам приказа, а БТИ не знало, что когда-то в будущем выйдет приказ? Несоответствие. Что это у вас тут за шахта какая-то? А почему фасадные стёкла нарисованы не так как внутреннее остекление? В итоге, мы пришли к неудобной, но работающей схеме. Когда договор уже окончательно согласовывается всеми сторонами (предварительно используется план БТИ), мы отдаём на доработку инженеру с архитектором этот план, который вылизывается на соответствие приказу, и уже его вставляем в договор. И только потом подписываем. Это затягивает сроки, но что делать.

А как я это сделаю, если нам проект в принципе не нужен по закону? Мы же не ведём строительство, это просто отделка. Даже если возводишь стену, выделяя отдельный офис, это же всё равно отделочные работы. Как будто ты шкафом в коммуналке комнату разделил. И строители наши тоже меня послали, говорят, что мы тебе туда напишем? Требования по вывозу отходов? В общем, нам намекнули, что нужна «презентабельная» проектная документация, чтобы выглядело красиво. Наняли отдельно архитектора, который нам теперь делает каждый раз один и тот же проект, где кроме планов ничего не меняет. Накидали туда всякий мусор про пожарку, состав стен из ГВЛ, ссылки на СНиПы.

Иногда у вас всё в порядке. Проверили за инженером. Планы нормальные. Всё по приказу. Все документы приложены. И в МФЦ у вас заявление на кадучёт приняли без проблем. Всё подгрузилось, определилось. Победа? Фиг. Это ж Росреестр. Через неделю вы получаете документы с возвратом без рассмотрения. Почему? Потому что у вас файл битый, архив корявый, формат не тот и т. д., и т. п. Но вы же всё проверили и МФЦ всё принял! Рассказываю. Во-первых, если это прошло через МФЦ и загрузилось в их базу для отправки, то это не означает, что всё хорошо. Потому что дальше идёт проверка непосредственно в самом Росреестре. У них своя программа. Во-вторых, база (и программа) всё время апдейтится. Программисты по тендерам там самые дешёвые. И нормальный совершенно архив от инженера может выдать совершенно неожиданную ошибку. Единственное, что вам объяснят — у вас плохой архив. Хотя у вас архив нормальный, это глючит ПО Росреестра.

Договор аренды нежилой недвижимости

Также укажите на обязанность арендодателя предоставлять по требованию арендатора необходимые ему документы (надлежащим образом заверенные копии документов), которые относятся к арендуемым помещениям. Эти документы могут потребоваться арендатору для предоставления в различные государственные органы для получения разрешений, лицензий и т.д.

Точный адрес объекта недвижимости. Если в аренду передается не всё здание, то прописывайте детальные элементы адреса такие как: номер этажа, офиса, помещения, комнаты и т.д.
Площадь объекта. Когда в аренду передается только часть единого объекта, то нелишним будет также приложить подробный план и заштриховать на нём ту конкретную площадь, которая передается по договору аренды.
Документы, дающие право сдавать имущество в аренду. Укажите на каком основании арендодателю принадлежит право собственности, а также номер и дату регистрации данного права в Росреестре.
Назначение сдаваемого нежилого помещения: для офиса, производства, под склад, магазин и т.д.

Обоснование: п. 1 ст. 185.1 ГК РФ предусматривает, что нотариально должна быть удостоверена доверенность на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами. А так как права на недвижимость зарегистрированы в Росреестре, то требование о нотариальной доверенности относится также к представителю арендодателя, который распоряжается правом собственности, предоставив в аренду недвижимое имущество.

Устранять неисправности и ущерб, причиненный объекту аренды, если этот ущерб произошел по вине арендатора.
Незамедлительно уведомлять арендодателя о наступлении аварийных ситуаций.
Соблюдать технику безопасности, противопожарные и санитарные правила и т.д.

Арендатор вносит оплату в денежной форме не позднее определенного числа месяца. Также нужно указать, что платежи, которые не входят в арендную плату, арендатор обязан оплачивать на основании выставленного арендодателем счёта.
Размер оплаты обычно привязывают к площади передаваемого помещения, то есть устанавливают стоимость оплаты за один квадратный метр, а общую сумму рассчитывают исходя из площади арендуемого объекта.
Помимо оплаты за помещения, в арендную плату можно также включить и стоимость коммунальных услуг, уборки помещений, охранных услуг, телефонной связи и т.д.
Оплата производится в форме безналичных платежей на расчетный счет арендодателя, намного реже выбирают оплату наличными.
Можно предусмотреть наличие страхового депозита, то есть обязанность арендатора оплатить гарантийный платеж в размере определенного количества арендных плат, который покрывает возможный ущерб помещению и погашение задолженности, а при отсутствии таковых при расторжении договора (окончании его срока) — засчитывается за последние месяцы аренды или подлежит возврату.

Составляем договор аренды правильно

Чтобы проверить объект недвижимости, запросите выписку из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в подразделении Федеральной регистрационной службы. Этот документ подтвердит, что свидетельства, предъявленные вам арендодателем, действительны по настоящее время. Также вы узнаете, нет ли каких-то притязаний на данное имущество со стороны третьих лиц. Это особенно важно, если аренда планируется на длительный срок, а адрес будет указываться в рекламных материалах.

Укажите в договоре, что арендатор перечисляет оплату коммунальных платежей арендодателю сверх арендной платы, при этом арендатор компенсирует арендодателю стоимость потребленных услуг. Это позволит бухгалтериям не запутаться в учете доходов и расходов, а также устранить возможные налоговые риски, поскольку соответствует рекомендациям налоговых органов.

Когда подходящий объект найден, не торопитесь подписывать договор. Если вы планируете арендовать помещения у собственника-организации, проверьте документы, дающие право подписывать соответствующий договор: устав, протокол о назначении (избрании) на должность, доверенность и т п. Если же речь идет о представителе собственника, изучите доверенность или договор (доверительного управления или посреднический). В нем должно быть указано, что представитель имеет право сдать данное помещение в аренду на требуемых условиях. Не забудьте посмотреть и документы, подтверждающие, что полномочия представителю выдал именно собственник.

Расходы на улучшения, произведенные без согласия арендодателя, не возмещаются, а согласованные улучшения компенсируются арендодателем, но лишь по окончании срока аренды (ст. 623 ГК РФ).
Стоимость улучшений возмещается (засчитывается в арендную плату) не по окончании договора аренды, а сразу после их выполнения. Тогда арендатор не сможет амортизировать данные улучшения, поскольку сразу после зачета стоимости улучшений право на их амортизацию перейдет к арендодателю (п. 2 ст. 259 НК РФ).
Стоимость неотделимых улучшений не возмещается вообще никогда, независимо от наличия или отсутствия согласия арендодателя. Это позволяет арендатору амортизировать стоимость произведенных улучшений в течение всего срока действия договора аренды.

Если в договоре прописано, для каких целей арендуется помещение, а оно не соответствует ожиданиям арендатора, он может отказаться от оплаты и расторгнуть договор (ст. 612 ГК РФ). Например, в договоре указано, что помещение снимается под магазин, но переданное в аренду имущество запрещено реконструировать, и арендатор не может использовать помещение по целевому назначению. Значит, нет оснований для перечисления арендной платы (см. Определение ВАС РФ от 26.02.2008 № 1897/08).

акт приема-передачи определенной доли недвижимого имущества;
план–схема нежилого помещения;
график платежей арендной платы;
опись или перечень имущества, передаваемого вместе со сдаваемым внаем помещением;
документы, свидетельствующие о полномочиях арендодателя, например, свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
иные необходимые приложения.

Договор об аренде определенной доли недвижимости, подписанный на период меньше двенадцати месяцев, стороны могут продлить на такой же период, подписав, к примеру, дополнительное соглашение. Регистрировать договор в таком случае не требуется. Если же контракт подписан на срок более года и зарегистрирован в уполномоченных органах, то его продление требует подобной государственной регистрации.

Для государственного удостоверения соглашения об аренде недвижимости любая из сторон должна обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченную территориальную структуру по государственной регистрации недвижимости с предоставлением следующих документов:

К примеру, по законодательству (ст. 616 ГК РФ) и практике делового оборота обязательства по проведению текущего ремонта недвижимости обыкновенно возложены на плечи арендатора. Если использовать в прямом смысле условие закона о том, что помещение передается целиком, то, соответственно, арендатор части нежилого помещения должен будет ремонтировать не только часть, но и все помещение полностью.

Нередко перед любой компанией ставится задача в силу производственной необходимости арендовать только часть помещения. К примеру, такая необходимость может возникнуть у компании, которая занимается размещением торговых автоматов или других подобных объектов торговли, у банков – по причине размещения банкоматов. Каким образом заключаются такого рода соглашения, на какой срок, подлежат ли они государственной регистрации? На эти вопросы мы постараемся ответить в данной статье.

Вместе с тем использование конструкций других договоров позволяет сторонам уйти от необходимости согласования такого условия, представляющего сложность для сторон, как индивидуализация предмета аренды, а также от прохождения процедуры государственной регистрации.

Практическую помощь в подготовке документов для кадастрового учета оказывает кадастровый инженер, который на основании представленных документов готовит технический план на помещение, с указанием площади и границы арендуемой части нежилого помещения. Далее правообладатель подает заявление в кадастровую палату с просьбой учесть изменения данного помещения, к которому прилагает подготовленный технический план.

Как предписывает пп. 10 п. 2 ст. 7 Закона о кадастре, в государственный кадастр недвижимости должны вноситься следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости — сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости. В соответствии с п. 4 ст. 14 этого Закона кадастровый паспорт объекта недвижимости — это выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные, предусмотренные настоящим Федеральным законом сведения об объекте недвижимости .

Федеральный закон от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ» // Собрание законодательства РФ. 2012. N 53. Ст. 7624.
Лазаренкова О.Г. Правила применения ст. 35 Семейного кодекса РФ: синхронизации в процессе реформы гражданского законодательства и нотариата не достигнуто // Проблемы современной науки. 2014. N 11-2. С. 111 — 112.

Во-первых, если договор заключается на срок менее одного года, договор не требует государственной регистрации. На основании п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответственно, договор не считается заключенным. В качестве самостоятельного объекта недвижимости может выступать только помещение в целом, в нашем случае — это часть нежилого помещения. При заключении такого договора необходимо как можно подробнее конкретизировать расположение части нежилого помещения, выделить эту часть всеми возможными способами — заштриховать, выделить цветом; графически отобразить в привязке к плану или какому-либо официальному документу. Известен случай, когда юридической фирме удалось в суде отстоять интересы клиента, который при заключении такого договора установил границы путем прорисовки мелом на полу, стенах и потолке границы части нежилого помещения. Затем их сфотографировал и фотографии приложил к договору.

Вопрос: Как отражаются в учете арендатора расходы по аренде здания, находящегося в муниципальной собственности? Арендодателем является орган власти (Комитет по управлению муниципальным имуществом).
Плата за аренду здания, используемого для производственных нужд организации, за март составляет 144 000 руб. (в том числе НДС 24 000 руб.). Организация перечисляет арендную плату не позднее 5-го числа месяца, следующего за месяцем пользования арендованным зданием, на основании счета, ежемесячно выставляемого арендодателем на последнее число каждого месяца аренды.
Для целей налогообложения прибыли доходы и расходы определяются методом начисления.
Посмотреть ответ

Аренда муниципального имущества – один из способов сэкономить на аренде помещения. Такие договоры отличаются повышенной стабильностью, что также выгодно компании. Понятие муниципального имущества раскрыто в статье 214 ГК РФ. Это объекты, принадлежащие государству. К примеру, это помещение, права собственности на которое есть у автономного округа, края, автономной области.

Торги могут осуществляться в различных формах: аукцион, конкурс и прочее (на основании пункта 4 статьи 447 ГК РФ). Они могут быть проведены в электронной форме. Все эти виды отличаются. К примеру, аукцион предполагает состязание между сторонами касательно стоимости аренды. Выиграет то лицо, которое предложит наибольшую цену за съем помещения. На конкурсе рассматривается совокупность условий (к примеру, стоимость, сроки и прочее). Выигрывает тот, кто предлагает наилучшие условия.

По итогам торгов заключается соглашение об аренде. Договор также составляется в том случае, если торгов не было проведено. Особенности составления соглашения регламентированы статьей 447 ГК РФ. Срок аренды определяется организатором торгов. Продлить соглашение можно посредством проведения нового конкурса (основание – статья 17.1 ФЗ №135). В некоторых случаях можно обойтись без проведения торгов. Возможно это в том случае, если арендатор на протяжении всего срока аренды соблюдал все условия, выставленные в соглашении. Договор заключается на следующих условиях:

Необходимое содержание извещения регулируется пунктом 2 статьи 448 ГК РФ. В торгах принимают участие любые ЮЛ вне зависимости от их статуса, адреса, величины капитала. Участвовать в мероприятии также могут ИП. Лица, подающие заявки, не допускаются к торгам в следующих случаях:

В случае последующей передачи в пользование арендатора такой части объекта (земельного участка, здания, сооружения) для государственного кадастрового учета части и государственной регистрации обременения соответствующих объектов (если соответствующая часть ранее была снята с кадастрового учета в связи с прекращением обременения) по заявлению обратившегося лица орган регистрации прав использует межевой план или технический план, представлявшиеся ранее в отношении таких части земельного участка или части здания, сооружения, если не изменилось местоположение границ части земельного участка или контуры ранее арендованной части здания, сооружения (ч.2 ст. 44 Закона о регистрации № 218-ФЗ).

В соответствии со ст. 8 Закона о регистрации № 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К основным относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, в том числе, сведения о части объекта недвижимости.

Таким образом, если в аренду передается часть здания, сооружения, земельного участка, право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, государственный кадастровый учет такой части осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть без соответствующего заявления (часть 5 статьи 44 Закона о регистрации).

Арендаторам и арендодателям необходимо учитывать также, что при прекращении аренды земельного участка или здания, сооружения, в связи с установлением которого была образована и поставлена на государственный кадастровый учет часть такого объекта, снятие с кадастрового учета такой части осуществляется без соответствующего заявления одновременно с государственной регистрацией прекращения аренды соответствующих земельного участка или здания, сооружения.

При государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации ограничений прав и обременений объекта недвижимости (аренда), в том числе на часть объекта недвижимости, на которую распространяются соответствующие ограничения прав и обременения, учетно-регистрационные действия осуществляются по заявлению собственника объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения объекта недвижимости (арендатора) согласно п.5 ч. 1 ст. 15 ФЗ-218.

изначально необходимо знать главное: отныне что бы зарегистрировать в Росреестре аренду части помещения потребуется технический план части помещения для аренды, а значит, придется обратиться к кадастровому инженеру. Договор аренды должен быть составлен письменно, при этом в нотариальной конторе дополнительно регистрировать его не нужно. Для того чтобы зарегистрировать недорого аренду нежилого помещения в Росреестре , следует заручиться полным согласием всех заинтересованных сторон, включая залогодержателей, если таковые имеются. Так, арендодатель может использовать только подпись собственника либо того, кто его представляет в соответствии с нотариальной доверенностью. Если тот объект, который планируется сдавать в аренду, находится в совместной либо долевой собственности, в сделке важно обеспечить участие каждого из владельцев. В идеале от всех должна иметься отдельная доверенность.

Последнему моменту следует уделить особое внимание, так как в процессе регистрации правильное составление договора проверяется очень тщательно. Если форма документа или отдельные его положения будут противоречить закону, то последует не просто приостановка в регистрации договора аренды помещения, но и дальнейший отказ в регистрационных действиях. Зарегистрировать аренду части помещения без приостановки в Росреестре в этом случае будет очень сложно, не прибегая к услугам специалистов.

Довольно часто встречается такое явление, как приостановка в Росреестре регистрации договора аренды нежилого помещения. Распространяется оно на 90 дней, однако до того, как данный срок истечет, можно при необходимости привлечь высококвалифицированного узкоспециализированного юриста, который возобновит процедуру и зарегистрировать договор аренды нежилого помещения в Росреестре недорого можно будет снова, иначе, через 90 дней после приостановки будет вынесено решение об отказе в регистрации договора аренды. Предпосылок для приостановки регистрации права собственности может быть много,

Если нежилоепомещение сдается в аренду для целей, которые никак не связаны с с непосредственным его назначением, то это уже является нарушением закона. Результатом может стать не просто отказ, но и привлечение в дальнейшем к административной ответственности, к примеру, нельзя заключать договор аренды офисного помещения для использования его в общепите или торговле.
Перед тем, как недорого зарегистрировать договор аренды части помещения , лучше всего не просто изучить действующие законодательные нормы, но и воспользоваться услугами юристов, специализирующихся на оформлении договоров долгосрочной аренды. Специалист тщательно проанализирует каждое условие документа и поможет устранить любые риски в процессе прохождения регистрации договора аренды нежилых помещений.

Регистрация договора аренды части помещения

Положения Гражданского кодекса Российской Федерации не ограничивают право сторон договора аренды заключить такой договор, по которому в пользование арендатору передается не весь объект в целом, а только его часть. При этом согласно ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Что касается государственной регистрации договора аренды части земельного участка, такая регистрация осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в ЕГРН, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части (ч. 3 ст. 44 Закона о регистрации № 218-ФЗ).

Основанием для государственного кадастрового учета является технический план, межевой план, подготовленные в результате проведения кадастровых работ (п.7 ч. 2 ст. 14 ФЗ-218). Согласно ст. 24 ФЗ-218 в техническом плане указываются сведения об объекте капитального строительства, а также о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса. Межевой план представляет собой документ, в котором воспроизведены сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения, в частности о части или частях земельного участка, необходимые для внесения в ЕГРН (ст. 22 ФЗ-218).

Аренда части помещения

Нам необходимо зарегистрировать договор аренды части помещения (1 кв.м. под установку торгового автомата). Государственный регистратор Росреестра отказывает нам в регистрации на основании отсутствия Кадастрового паспорта на арендуемую площадь. Кадастровый паспорт отказывается делать Федеральная служба государственного кадастра на основании отсутствия Технического плана на арендуемую площадь. Технический план не могут изготовить кадастровые инженеры на основании ФЗ №384 от 30.12.2009 г., где сказано, что помещение — часть объема здания, ограниченная строительными конструкциями. В нашем случае (торговые автоматы, банкоматы и т.п.) строительных конструкций нет.

Наше высшее учебное заведение сдает часть своих нежилых помещений в аренду коммерческим фирмам. Возможно ли использование части прибыли, полученной от аренды, для формирования фонда зарплаты персонала административно-хозяйственного подразделения ВУЗа, обслуживающего сдаваемые помещения.

Вопрос: согласно пункта 3 статьи 26 ФЗ №122 от 21.07.1997 г. «В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.» Т.е. если в аренду сдается «часть помещения» (как в нашем случае), то мы можем предоставить кадастровый паспорт на всё помещение (так как на часть его изготовить невозможно). Верно ли мы интерпретируем закон? Обязан ли государственный регистратор зарегистрировать договор аренды части помещения при предоставлении кадастрового паспорта на всё помещение, а не на часть его?

Индивидуальный предприниматель планирует реализовывать кальяны (состав: смесь из табака) также через часть этого же помещения. Каким договором урегулировать взаимоотношения ООО и ИП? Можно ли в одном помещении кафе, где посетителями употребляется пища, реализовывать кальян, заключит например договор аренды части этого помещения?

Перед организацией стоит сложный вопрос, сдавать или не сдавать в аренду помещения. ОАО хочет сдать в аренду часть своего помещения и заключить договор аренды нежилого помещения с другому юр. лицом (ООО). И скорей всего Арендатор (ООО) захочет разместить в тех помещениях иностранных граждан для выполнения работ. Подскажите, какая ответственность ложится на Собственника (арендодателя) в части миграционных вопросов, если органы ФМС решат приехать «в гости»? Арендодатель ведь хочет заключить договор аренды помещений с Юр. лицом, а не отдельно с иностранными гражданами. Понятно, что Арендатор, как работодатель, будет нести ответственность за своих сотрудников, но вот как это отразится на Арендодателе? Он в любом случае будет знать и видеть, что в его помещениях работаю и проживают иностранцы.