Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости г. Москвы по состоянию на 2022 год». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.
Законодательно рынок коммерческой недвижимости в 2022 лучше регулируется. Договоры оформляются официально, владельцы платят налоги. Однако это более сложный инструмент вложения средств по сравнению с покупкой квартиры. В первую очередь, необходимо оценить инвестиционную привлекательность объекта: назначение (офисы, стрит-ретейл), удачное местоположение, транспортная доступность, хорошее внешнее состояние, качественный состав арендаторов. Иногда отсутствие одного из этих важных параметров делает покупку помещения абсолютно неликвидной.
Коммерческая недвижимость снова находится в центре внимания
В последние годы на рынке коммерческой недвижимости появились новые тренды. В период экономической нестабильности люди ищут новые способы вложения денег. Например, инвестирование в необычные инструменты, такие как коворкинги и коливинги, либо коллективные инвестиции на базе онлайн-площадок. Современные бизнес-модели по управлению недвижимостью привлекают всё большее количество инвесторов в свои проекты.
Тенденции на рынке коммерческой недвижимости
Например, сейчас тенденция такова, что торговые центры «переселяются» на окраины Москвы. Формат мегамоллов постепенно уходит в прошлое. Всё меньше людей проводят выходные в торговых центрах, поэтому ТЦ становятся меньше по размеру. Новые торговые центры вводятся в эксплуатацию реже, арендаторы всё чаще перебираются (или расширяются) на окраины, что приводит к увеличению покупательского трафика в районных ТЦ. Владельцам торговых площадей приходится соответствовать потенциальным арендаторам и проводить улучшения: косметический ремонт, оптимизация, ротация арендаторов, открытие развлекательных зон.
Активно разбирают небольшие площади в жилых застройках представители фармацевтического бизнеса, пекарни и салоны сотовой связи. Осваивают новый привлекательный формат небольшие медицинские центры и клиники, поскольку средние по размерам площади удовлетворяют требованиям действующего законодательства.
Меняет свои тренды и сетевой ритейл, постепенно переходя на популярный для столицы формат Street retail. Это площади в диапазоне от 80 до 50 м2. Конечно, в цене от этого никто не выигрывает, зато с точки зрения рентабельности такие помещения превышают отдачу от размещения в гуще жилых кварталов. К примеру, сегодня такая тенденция перевода мощностей наблюдается в федеральной сети «Магнит».
🔥Что в зоне популярности
Рынок коммерческой недвижимости в прогнозе на 2022 вел себя ожидаемо. Проводимый чемпионат мира по футболу внес свои коррективы – отрасль на некоторое перешла в режим стагнации, поскольку интерес потребителя устремился в сторону жилого фонда. К осени динамика снова стала положительной, хотя и на рынке появились предложения со стоимостью выше конкурентоспособного уровня. Именно так происходило в двух северных столицах. В квартале четвертом началось выравнивание ситуации и для того чтобы исключить простои собственники стали корректировать цены на торговые и офисные площади.
Объем нового предложения за 2022 год, согласно заявленным планам девелоперов, составит 394 000 кв. м. Однако с учетом сложившейся на рынке практики переноса сроков открытия части объектов на следующий год фактический объем нового предложения по итогам текущего года может составить не более 250 000 кв. м.
В классе В доля свободных площадей в ММДЦ «Москва-Сити» составляет 11,9%. В силу дефицитного состояния предложения офисов в ЦДР и «Москва Сити» многие арендаторы в качестве альтернативы рассматривают зону в пределах Садового кольца – ТТК. Так, показатель вакантности тут снизился на 0,7 п.п. с начала года до 10,3% в классе А и на 1,7 п.п. (до 6,1%) в классе В.
Деловые районы Москвы. Уровень вакантных офисных площадей
В I полугодии 2022 года совокупный объем новых офисов составил 113 000 кв. м, что близко к совокупному годовому значению в 2022 году. Доля вакантных площадей на конец I полугодия 2022 года достигла уровня 12% в офисах класса А и 7,9% в офисах класса В.
В I полугодии 2022 года было введено в эксплуатацию 7 объектов или 120 000 кв. м офисных площадей (4 из которых во II квартале — 92 000 кв. м), что сопоставимо с объемом нового строительства за весь прошлый год (127 000 кв. м).
Доля свободных помещений
Гостиницы сегмента выше среднего показали худший результат из всех, потеряв 4,1% от средней цены 2022 года. Как результат, показатель средней цены на номер по всему рынку качественных номеров за первые 5 месяцев года сократился на 4% в сравнении с аналогичным периодом 2022 года.
Средняя загрузка и средняя цена за номер по сегментам
Хотя средний прирост уровня загрузки на московском рынке номеров современного качества составил всего 2,5 процентных пункта, зато он был отмечен во всех ценовых сегментах без исключения. И если гостиницы среднеценовой категории зарегистрировали минимальное изменение pагрузки (0,1 п.п.), то в высоком ценовом сегменте она выросла сразу на 7,1 п.п.
По данным Domofond.ru, наибольший рост стоимости в целом по России произошел в сегменте помещений свободного назначения, на которые приходится наибольшая доля предложения в расчете по числу объектов. За год такие помещения выросли в цене на 4%, до 37 500 руб. за кв. м.
Эксперты Domofond.ru проанализировали рынок коммерческой недвижимости по России в целом и в городах-миллионерах. Средняя по России цена предложения коммерческой недвижимости на продажу с I квартала 2022 года выросла на 1%, до 37 273 рублей за кв. м. Самыми дорогими типами в январе 2022 года были офисы (50 185 рублей за кв. м в среднем по России), гостиницы (47 697 рублей за кв. м) и торговые помещения (47 170 руб. за кв. м).
Отрицательную динамику показали помещения общественного питания (на 1%, до 41 429 руб.) и торговые помещения (на 3%, до 47 170 руб. за кв. м). Среднероссийские цены на офисы и складские помещения остались на уровне I квартала 2022 года.
Динамика цен предложения по типам коммерческой недвижимости в целом по России
В большинстве крупных российских городов основную часть коммерческих площадей на продажу по числу предложений составляют площади свободного назначения. На них приходится от трети до половины всех предложений в зависимости от города. Далее следуют торговые площади и офисы.
Количество торговых объектов, предлагаемых в аренду за пределами центра, в декабре 2022 г. не изменилось, а по общей площади – выросла на 11%. Объем предложения составил 506 объектов общей площадью 175 тыс. кв. м. Средняя ставка за месяц выросла на 4% и составила 27 800 руб./кв.м/год. , Доля объектов, сдаваемых по ставке выше 30 000 руб./кв.м/год, в общем объеме предложения выросла с 28% до 30%.
Средняя арендная ставка за месяц не изменилась и составила 16 626 руб./кв. м/год. Курс доллара в декабре вырос на 1%, поэтому в долларовом эквиваленте ставка снизилась на 1% и составила 247$/кв.м/год. За год, с декабря 2022 года рублевые ставки снизились на 9%.
Последние новости
Из указанных объектов в центре экспонировалось 29 объектов общей площадью 9 тыс. кв. м, что выше показателя декабря на 12% по количеству и на 51% по общей площади. Средняя запрашиваемая ставка аренды на эти объекты за месяц снизилась на 1% и составила 62 879 руб./кв. м/год.
По прогнозам после введения эскроу-счетов себестоимость строительства вырастет на 7% из-за финансовой составляющей. К этому добавляется увеличение налогового бремени — повышение НДС до 20%. В результате строительство жилья дорожает, и это сказывается на ценах.
Локализация цен
Еще одно следствие нововведений: для перехода на эскроу банкам понадобится большой объем финансирования. По самым скромным оценкам — 1,5 трлн рублей. В результате банки не смогут резко снижать ставки по ипотеке, поскольку существенная часть ликвидности будет уходить на кредитование застройщиков. В итоге сложится ситуация, когда в глобальном плане застройщики будут конкурировать с физическими лицами в получении финансов от банка. При этом прежде они не конкурировали, больше того – граждане могли кредитовать застройщиков напрямую, причем нередко за счет денег банков, полученных по ипотечным кредитам.
Ипотечные ставки
Все меняется, и рынок недвижимости тоже. Часть изменений происходит законодательным путем, часть формируется поведением участников рынка.
Рассказываем, что изменилось за первое полугодие и к чему может прийти рынок недвижимости в ближайшем будущем.
Эксперты Whitewill, Kalinka Group и Sminex рассказали, как изменился рынок элитного жилья в Москве и какие тенденции будут набирать обороты. Среди них — увеличение бюджета сделок, конкуренция между девелоперами, рост доли квартир с отделкой, новыми планировками и опциями, а также изменение статуса коммерческих помещений на первых этажах.
Новости раздела «Коммерческая недвижимость»:
Обзор рынка компании Colliers International содержит итоги развития рынка коммерческой недвижимости и инвестиций Москвы, Санкт-Петербурга и России в целом за год, и прогнозы на год. Как Вы оцениваете состояние рынка транспортно-логистических услуг? Каких результатов достигла Ваша компания? Обзор рынка коммерческой недвижимости. Итоги Прогноз на
Обзоры рынка недвижимости
Экспертный анализ. В эксплуатацию было введено 5 объектов, общая площадь которых почти в 2,5 раза превышает объем ввода за аналогичный период г. Исследования рынка. Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги первого полугодия г. По их подсчетам, объем ввода офисной площади за этот период составил тыс.
Рекорд низкого объема нового строительства превзошел ожидания. Вместо планируемых 200 000 кв.м новое строительство в 2022 году составило всего 133 000 кв.м. В IV квартале 2022 года было введено лишь одно офисное здание (БЦ «Амальтея», класс «А»).
Рынок коммерческой недвижимости 2022: итоговый обзор и прогнозы на 2022 год
Цена съема будет зависеть от места расположения объекта, его квадратуры, возможности заезда крупногабаритных транспортных средств. На конец года ожидается прекращение договоров с теми арендаторами, которые на данный момент ожидают свои личные складские площади, продаваемые по принципу built-to-suit. Поэтому начало 2022 года даст новые возможности для развития бизнеса.
Прогноз рынка коммерческой недвижимости в России на 2022 год
Денис Соколов, партнер, руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе Cushman & Wakefield, отметил, что согласно прогнозу, средний рост экономики в России составит 1-1,5%. Однако де факто это будет означать, что «кто-то вырастет на 10%, а кто-то упадет на 10%». Разрыв между лидерами и аутсайдерами даже в одной отрасли будет все больше увеличиваться. Фактически принадлежность к лидерам для бизнеса будет определяться доступом к финансированию и государственным проектам.