Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «Обзор Рынка Коммерческой Недвижимости Москвы 2022». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.
В новых микрорайонах, где требуется создание инфраструктуры, практически любые коммерческие помещения пользуются спросом, так как на них находится свой арендатор. Анализ рынка коммерческой недвижимости на 2022 год показывает, что количество коммерческих площадей в новостройках растет, 8-10% от общей площади комплекса приходится на нежилые помещения. Обычно это стрит-ретейл, офисы, гостиницы. Стрит-ретейл и офисная недвижимость остаются высокодоходными и высоколиквидными направлениями в коммерческом секторе.
Коммерческая недвижимость снова находится в центре внимания
В последние годы на рынке коммерческой недвижимости появились новые тренды. В период экономической нестабильности люди ищут новые способы вложения денег. Например, инвестирование в необычные инструменты, такие как коворкинги и коливинги, либо коллективные инвестиции на базе онлайн-площадок. Современные бизнес-модели по управлению недвижимостью привлекают всё большее количество инвесторов в свои проекты.
Тенденции на рынке коммерческой недвижимости
В 2022 году в коммерческом секторе количество площадей, введенных в эксплуатацию, было минимальным. Динамика наблюдалась только в складском и гостиничном бизнесе, причем последний во многом был востребован из-за Чемпионата мира по футболу. В период подготовки к ЧМ вырос спрос на арендные площади на первых этажах (и соответственно ставка аренды) на центральных улицах города. Направления общественного питания пользовались популярностью среди арендаторов. Сейчас происходит закономерный спад.
По данным Domofond.ru, наибольший рост стоимости в целом по России произошел в сегменте помещений свободного назначения, на которые приходится наибольшая доля предложения в расчете по числу объектов. За год такие помещения выросли в цене на 4%, до 37 500 руб. за кв. м.
Эксперты Domofond.ru проанализировали рынок коммерческой недвижимости по России в целом и в городах-миллионерах. Средняя по России цена предложения коммерческой недвижимости на продажу с I квартала 2022 года выросла на 1%, до 37 273 рублей за кв. м. Самыми дорогими типами в январе 2022 года были офисы (50 185 рублей за кв. м в среднем по России), гостиницы (47 697 рублей за кв. м) и торговые помещения (47 170 руб. за кв. м).
Отрицательную динамику показали помещения общественного питания (на 1%, до 41 429 руб.) и торговые помещения (на 3%, до 47 170 руб. за кв. м). Среднероссийские цены на офисы и складские помещения остались на уровне I квартала 2022 года.
Цены и динамика по России
В большинстве крупных российских городов основную часть коммерческих площадей на продажу по числу предложений составляют площади свободного назначения. На них приходится от трети до половины всех предложений в зависимости от города. Далее следуют торговые площади и офисы.
Во-первых, они поглощают площади от нескольких сотен квадратных метров («Магнит», «Пятерочка», «Монетка», «Ярче») до нескольких тысяч квадратных метров («Магнит гипермаркет», «Лента супермаркет», «Планета одежды и обуви»). Во-вторых, занимают максимальное количество свободных локаций, иногда игнорируя качество этих локаций или допуская каннибализм, при этом предлагая цену выше средней по рынку («Магнит», «Пятерочка»). В-третьих, они смещают свое внимание на периферию — на города-спутники Новосибирска и районные центры. (Более подробно об этих тенденциях и примерах можно прочитать ниже в разделе «Комментарии экспертов».)
«Покупая объект в Омске, надо учитывать, что арендатора придется искать»
Наиболее заметными потребителями коммерческой недвижимости в интересующем вас регионе последние 2-3 года были «Магнит», «Пятерочка», «Монетка», «Лента супермаркет», «Ярче, Холидей» («Холди»), «МарияРа», «Светофор», «Низкоцен». Недавно активность стала проявлять продовольственная сеть с Урала «Доброцен» и многочисленные гипермаркеты одежды, которые можно объединить в группу с общим названием «Планета одежды и обуви».
«Хороших бизнес-центров в Уфе не очень много»
Какие же миллионники, помимо Казани, попали в число городов с невысокой окупаемостью и доходностью торговых помещений? Чуть выше оказались показатели в соседней Башкирии. В Уфе срок окупаемости торговых площадей составил 7,5 лет, доходность — 13,3%. При этом цена предложения по аренде почти такая же, как в Казани — 13,4 тысячи рублей в год, а вот цена продажи ниже почти на 15% и составляет 100,5 тысячи рублей.
Еще одно следствие нововведений: для перехода на эскроу банкам понадобится большой объем финансирования. По самым скромным оценкам — 1,5 трлн рублей. В результате банки не смогут резко снижать ставки по ипотеке, поскольку существенная часть ликвидности будет уходить на кредитование застройщиков. В итоге сложится ситуация, когда в глобальном плане застройщики будут конкурировать с физическими лицами в получении финансов от банка. При этом прежде они не конкурировали, больше того – граждане могли кредитовать застройщиков напрямую, причем нередко за счет денег банков, полученных по ипотечным кредитам.
В первом полугодии 2022 на рынке недвижимости наблюдалось снижение активности. Если в первом полугодии было достаточно большое количество сделок, то во втором продажи резко пошли на спад – по сравнению с прошлым годом количество сделок в мае упало на 30%, а в июне и июле на 20%.
Рынок недвижимости в 2022: что происходит и чего ожидать
Все меняется, и рынок недвижимости тоже. Часть изменений происходит законодательным путем, часть формируется поведением участников рынка.
Рассказываем, что изменилось за первое полугодие и к чему может прийти рынок недвижимости в ближайшем будущем.
Что касается офисных центров и недвижимости в целом, то пользоваться спросом будут, как и в 2022 году, помещения с небольшой площадью 18- 40 метров. При этом, наиболее заинтересованы в такой недвижимости крупный и средний бизнес – малому не по карману аренда офисных помещений. При этом продолжается спад спроса на коммерческую недвижимость площадью более 40 м. кв.
Для торговли, особенно для сетевых маркетов и магазинов сохранится стабильный спрос на помещения в формате Street Retail. Наиболее востребованными останутся площади 50-80 м. кв. Что касается торговых центров, то традиционно как для арендаторов, так и для инвесторов будут пользоваться спросом площади в торговых центрах, функционирующих более 2 лет и имеющих стабильный трафик.
Торговая недвижимость
Владельцы небольшого бизнеса стремятся закрепиться в новых районах и уйти от обременительной аренды, поэтому стоимость квадратного метра таких помещений при их покупке может незначительно вырасти.
Следует отметить, что изменение стоимости во всех случаях было связано с соответствующей корректировкой условий основными игроками рынка, например, БЦ «Метрополис» на ленинградском шоссе или БЦ «Паллау-РБ» в Крылатском.
- Приближение стадии роста в девелоперском цикле. Снижение объема ввода новых ТЦ, которое началось в 2022 г. заканчивается. С 2022 г. может начаться очередной цикл роста.
- Реконцепция действующих торговых центров. В Москве много устаревших ТЦ, которые постепенно утрачивают свою привлекательность. Доля объектов, нуждающихся в реконцепции, оценивается аналитиками в 50%.
- Сокращение площадей новых объектов. Все торговые центры, открытые в 2022 г., имеют площадь менее 20 000 м2. Всю большую популярность приобретает формат районного ТЦ, отражающий спрос потребителей на торговые объекты шаговой доступности.
- Строительство центров формата «аутлет». В кризис этот формат пользуется особой популярностью.
Динамика среднерыночных арендных ставок в 2022-2022 гг.
Начиная с 2022 г. объем ввода торговой недвижимости в Москве постоянно снижался, при этом снижалась и доля свободных площадей. В 2022 г. запланировано окончание строительства большого количества новых ТЦ, половина которых будет иметь формат региональных или суперрегиональных. Это позволяет говорить о смене тенденции на ближайшие годы. Однако как будут заполняться новые площади, покажет время и динамика доходов населения столицы.