Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости в 2022

Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости в 2022». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.

Следует признать, что во многих случаях продавец освобождается от налога, поскольку для большинства объектов заканчивается минимальный установленный срок владения ими. Вероятно, это делается по другой причине.

Кадастровая стоимость как новый порядок оценки недвижимости появился в 2022 году. Его цель — максимально приблизить значение КС к рыночной цене. Однако до сих пор между этими стоимостными выражениями существуют различия.

Причины занижения цены квартиры

Новый способ исчисления НДФЛ с продажи квартиры лишает продавца возможности значительно снизить сумму налога. Но если существуют другие причины занизить цену, то прежде следует взвесить все “за” и “против”.

1. Если налоговый орган заинтересует слишком низкая стоимость недвижимости, он может устроить проверку. В случае обнаружения факта ухода от уплаты налога налоговики не только взыщут с продавца неуплаченную сумму, но еще наложат пени и штраф. Поводом для проверки может стать сделка с привлечением заемных средств, при которой сумма кредитования и цена недвижимости не совпадают.
2. Продавец рискует недополучить часть денег, если расчет с покупателем происходит в два этапа: первый – до госрегистрации договора в размере указанной по договору суммы, второй — после регистрации в размере доплаты. Риск обусловлен тем, что сумма, указанная в договоре, была фактически уплачена во время первого платежа.

В России действует полностью свободный рынок недвижимости. В таких условиях государству трудно контролировать ценообразование напрямую – установить определенный обязательный тариф за 1 квадратный метр теперь нельзя. А новые правила о продаже квартиры по кадастровой стоимости как раз косвенно решают эту задачу.

Виды стоимостей в России

Если стороны все же решили отразить заниженную стоимость в тексте ДКП, то покупателю недостаточно получить у продавца две расписки на разные суммы – одну «формальную», а другую «реальную». Безопаснее оформить на оставшуюся сумму договор займа.

Последствия для покупателя

Поправки российского законодательства могут ввести в заблуждение даже опытного юриста. С 2022 года идет постепенный переход на исчисление налогов за жилплощадь от инвентаризационной цены к кадастровой. Возникает логичный вопрос о том, является ли этот показатель официальным ориентиром. Сегодня рассмотрим подробнее, можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости и как избежать негативных последствий.

Всегда ли можно продать квартиру по кадастровой цене? Оценка жилья по кадастровой стоимости часто производится массово, путем сличения схожей по параметрам недвижимости, без учета нюансов отдельного жилья (хотя по нормам закона это положено). Сегодня существует много причин, когда продать квартиру по цене, равной КС, просто невозможно.

Продать квартиру ниже кадастровой стоимости в 2022 году

• Кадастровая цена. Определяют оценщики из службы БТИ или кадастровой службы. Эта сумма служит основанием для уплаты обязательного налога при продаже имущества. Именно поэтому многие пытаются её существенно снизить. Обычно она ниже рыночной. Но если оценщики намеренно её завысили, то владелец жилья может оспорить это решение в суде.
• Рыночная цена. Определяется исходя из цен на подобную недвижимость в настоящее время в данном регионе.

Как продать квартиру ниже кадастровой стоимости?

Каждый продавец недвижимости при продаже объекта (есть и исключения) должен заплатить в бюджет налог на полученный доход. НДФЛ рассчитывается с полученного дохода – стоимости продажи. Соответственно, чем меньше доход, тем меньше налог.

• неудачная планировка, давний ремонт, неисправные коммуникации и другие бытовые нюансы;
• снижение покупательской способности у российских граждан с момента принятия ФЗ №382, а это повлекло резкое снижение цен на рынке.

Продать жилье по цене, которая будет ниже указанной в кадастровом паспорте, вполне возможно. Причем, если раньше, до внесения изменений в законодательство, участники сделки вполне могли пойти на умышленное указание заниженной суммы сделки в документах купли-продажи, то сейчас это просто бессмысленно. В 2022 году кадастровая оценка недвижимости является ключевой при установке НДФЛ и налога на недвижимость.

Как смотрит закон на продажу жилья ниже кадастровой стоимости

Но главным ориентиром при покупке или продаже квартиры или другого объекта должна быть среднерыночная стоимость, а она будет изменяться в зависимости от множества факторов, например, экономической ситуации в стране в целом.

Важно! Сделки, касающиеся продажи квартиры, дома или участка ниже кадастровой стоимости в этой ситуации, не подлежат налогообложению, т.к. миллион – это объем налогового вычета, предоставляемого гражданину государством. Если жилплощадь, которая находилась во владении около двух лет, реализована за три миллиона рублей, налог выплачивается только с двух миллионов.

• если жилплощадь была приобретена до 1 января 2022 года, то налоговые выплаты исчисляются на основании стоимости соглашения о купле-продаже. Момент покупки – это день регистрации права на владение имуществом или открытия наследства,
• если объект реализуется по стоимости, превышающей 70% цены в кадастре, то последний параметр вообще не имеет значения, т.к. сумма налога рассчитывается, исходя из цены, прописанной в договоре купли-продажи,
• если стоимость менее 70% стоимости в кадастре, тогда договорная цена теряет значение. Прибылью продавца в любом случае будет являться сумма, прописанная в кадастре, и по ней будет считаться величина налога,
• если в кадастровую стоимость вносились изменения, то обычно нужно указать ее значение на январь того года, в котором был продан объект,
• если кадастровая стоимость не установлена (иногда бывает и такое), прибыль указывается от цены, прописанной в соглашении.

Продажа жилья и земельных участков, купленных до 2022-2022 годов

Оценка жилплощади, исходя из ее стоимости в кадастре, часто осуществляется в общем порядке, посредством сличения похожих по характеристикам объектов и без учета особенностей отдельной недвижимой единицы (хотя это и соответствует законодательству).

Но возникает другой вопрос: рыночная цена может быть и в большую, и в меньшую сторону, или только в большую? Ведь если стоимость продажи ниже кадастровой, то государство теряет некую часть налогов.

Именно кадастровая стоимость является основанием для определения налога на недвижимость. Такое новшество введено недавно. Определить налог на недвижимость, учитывая другую стоимость, невозможно. Это связано с законодательством. Налог определяет не сам налогоплательщик, а налоговые органы.

Что такое кадастровая стоимость?

Вопрос относительно того, а возможно продать квартиру ниже кадастровой стоимости, возникает у тех собственников, которые хотят сэкономить на оплате налогов. С одной стороны, физические лица хотят осуществить такие действия, но с другой – бояться делать, поскольку считают, что такие действия будут признаны незаконными. Попробуем разобраться в данном вопросе и найдем ответ на него.

Если коротко ответить на вопрос «Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости?», то ответ однозначен – можно. Правда, у таких действий есть свои нюансы и последствия. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию и быть чистым в глазах закона – нужно знать о внедрённых изменениях по этому поводу. Поэтому, ниже приводится свежая информация о нормах действующего законодательства, объективная оценка на такое действие и раскрытие важных нюансов.

Что такое кадастровая стоимость?

Продавец тоже рискует. Если налоговая произведёт проверку и обнаружит намеренное занижение цены, чтобы уменьшить налогообложение, то ему грозят штрафные санкции и дополнительные платежи за уклонение от уплаты госпошлины.

Риски для обеих сторон

1. Рыночная цена. Определяется исходя из цен на подобную недвижимость в настоящее время в данном регионе.
2. Кадастровая цена. Определяют оценщики из службы БТИ или кадастровой службы. Эта сумма служит основанием для уплаты обязательного налога при продаже имущества. Именно поэтому многие пытаются её существенно снизить. Обычно она ниже рыночной. Но если оценщики намеренно её завысили, то владелец жилья может оспорить это решение в суде.

1. Объект, выставленный на продажу, может находиться в не лучшем состоянии или же иметь неудачную планировку, плохое расположение здания, дешевый или незавершенный ремонт, сомнительную историю и т.
2. Изменения в законодательстве произошли в момент экономического кризиса, когда покупательская способность сильно уменьшилась, а недвижимость осталась достаточно дорогой;

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости в 2022 году

Связано такое правило с тем, что по действующему законодательству 1 миллион рублей – этот размер налогового вычета, на который можно уменьшить налогооблагаемую базу при определении НДФЛ.Вопрос относительно того, а возможно продать квартиру ниже кадастровой стоимости, возникает у тех собственников, которые хотят сэкономить на оплате налогов.

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости — налоговые последствия

Введена новая ст. 217.1, отразившая порядок освобождения от НДФЛ доходов от реализации недвижимости, которая ограничила круг лиц, получающих право на освобождение дохода по истечении 3 лет владения, установив обычный общий срок для нахождения в собственности, равный 5 годам. В этой же статье появилось условие об обложении налогом дохода, определяемого от кадастровой стоимости (умножением на коэффициент 0,7), если продажа осуществлена по цене более низкой, чем кадастровая. Регионы получили право на уменьшение 5-летнего срока собственности и коэффициента, применяемого к кадастровой стоимости при определении налогооблагаемого дохода.

Кадастровая стоимость – это официально определенная стоимость недвижимого имущества, основанная на множестве критериев. Такой показатель является субъективным, поскольку во многом зависит от мнения эксперта. Кадастровая оценка проводится с учетом расположения объекта, его технических параметров, наличия инфраструктуры и так далее.

Рыночная и кадастровая стоимость

1. Налог с продажи недвижимости не выплачивается, если она находилась в собственности дольше пяти лет. В случаях наследования, ренты, дарения от близкого родственника, приватизации сохраняется прежний срок – три года.
2. Налог на прибыль физического лица рассчитывается исходя из той стоимости жилой недвижимости, которая указана в договоре купли-продажи, но не может становиться меньше 70 % её кадастровой стоимости.
3. Местные органы власти регионов страны могут снизить в отношении всех граждан или отдельных групп необходимый период нахождения в собственности для освобождения от налога, а также процент от кадастровой стоимости для расчета минимального взноса.

По какой стоимости можно продать квартиру?

В связи со значительными изменениями в российском законодательстве у многих собственников жилого недвижимого имущества возникает вопрос: можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости? Из-за необходимости уплаты налоговых сборов некоторые собственники ищут пути снижения такой выплаты государству. Органы власти, в свою очередь, активно борются за пополнение бюджета от прибыли и сделок купли-продажи. В статье разберем нормы законодательства по рассматриваемому вопросу и особенности продажи недвижимости жилого назначения.

Поскольку изменения, сделанные в НК РФ законом от 29.11.2022 № 382-ФЗ, касаются только объектов, собственность на которые возникла не ранее 01.01.2022, недвижимость, приобретенная до 2022 года, подлежит обложению НДФЛ по старым правилам, даже если она продается после 01.01.2022 (письмо Минфина России от 21.01.2022 № 03-04-05/2050). Эти правила таковы:

• в объеме дохода от продажи, но не больше 1 млн руб. при реализации жилых помещений или земли (подп. 1 п. 2);
• объеме дохода от продажи, но не больше 250 тыс. руб. при реализации иной недвижимости (подп. 1 п. 2);
• размере имеющих документальное подтверждение затрат, имевших место при приобретении недвижимости (подп. 2 п. 2).

Влияние поправок в НК РФ на налогообложение продажи недвижимости

В 2022 году (закон «О внесении изменений…» от 27.11.2022 № 352-ФЗ) текст ст. 217.1 был дополнен положениями, позволяющими в общем сроке владения жилым помещением, полученным в Москве по программе реновации, учитывать и период владения освобожденным при переселении жильем. При этом в отношении освобожденного жилья учитываются критерии, позволяющие сократить 5-летний срок владения до 3 лет. Эти изменения касаются правоотношений, возникших после 31.07.2022.

При продаже участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

После 1 января 2022 года продавцы потеряли практически все шансы занизить налоговые выплаты при помощи заключения сделки с неофициальными доплатами. Теперь налоговая рассчитывает сумму выплат государству исходя из кадастровой стоимости. В правительстве полагают, что квартира не может стоить менее 70% от суммы, в которую ее оценили в Росреестре.

Для продавца

Следует признать, что во многих случаях продавец освобождается от налога, поскольку для большинства объектов заканчивается минимальный установленный срок владения ими. Вероятно, это делается по другой причине.