Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «Можно ли продать недвижимость ниже кадастровой стоимости в 2022 году». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.
Стоит понимать, что рынком формируются наиболее актуальные цены. Средняя стоимость недвижимости выводится на основании множества факторов, поэтому именно среднюю цену на рынке и можно считать наиболее актуальной при продаже или покупке квартиры.
Даже если вы занизили сумму договора, выгоды получить не удастся, ведь вне зависимости от стоимости квартиры, указанной в документах, налоги будут вычитать именно с кадастровой стоимости жилья, умноженной на коэффициент 0,7.
Какой закон регламентирует кадастровую стоимость?
Кадастровая стоимость квартиры существует для того, чтобы можно было с легкостью определить уровень налога на имеющуюся в вашей собственности недвижимость. Но если вы намерены продать жилье, может возникнуть вопрос о правомерности продажи недвижимости дешевле, чем указано в кадастровом паспорте.
Помните, что налоговые переплаты за уже прошедшие годы возмещению не подлежат, поэтому с решением проблемы лучше не затягивать, как только вы получили данные по вашей недвижимости, лучше сразу заняться оспариванием кадастровой оценки.
- Если сумма сделки выше кадастровой более чем на 70% — налоги исчисляются исходя из цены в договоре;
- А вот если участок и дом проданы по договору за цену меньше, чем 70% кадастровой, то платить придется все равно исходя из цифры 70% кадастровой стоимости, и цифры в ДКП уже не имеют значения.
Можно ли не платить налоги при продаже недвижимости?
Долгие годы среди недобросовестных продавцов на рынке недвижимости была популярна практика занижать стоимость в договоре купли-продажи — таким образом занижалась сумма налогов. Однако, с 1 января 2022 г. этот метод потерял актуальность, поскольку сумма в договоре не может быть ниже кадастровой стоимости недвижимости.
- Налог с продажи недвижимости можно будет не платить, если собственник владеет недвижимостью более пяти лет. Если же квартира была не приобретена, а унаследована по завещанию, праву наследства или договору дарения, то тогда право на освобождение предоставляют те объекты, которые пребывали в собственности не менее 3-х лет;
- Когда субъект должен будет уплатить налог на доходы физических лиц, то за налогооблагаемую базу он должен будет учесть стоимость продажи. При этом стоимость продажи для НДФЛ не может быть меньше, чем 70% от кадастровой стоимости;
- Региональные власти имеют полномочия местными нормативно-правовыми актами изменять срок владения недвижимости, которое дает право на освобождение от уплаты налогов, а также предельную величину стоимости продажи в соотношении с кадастровой стоимостью.
Особенности продажи недвижимости в 2022-2022 годах
Вопрос относительно того, а возможно продать квартиру ниже кадастровой стоимости, возникает у тех собственников, которые хотят сэкономить на оплате налогов. С одной стороны, физические лица хотят осуществить такие действия, но с другой – бояться делать, поскольку считают, что такие действия будут признаны незаконными. Попробуем разобраться в данном вопросе и найдем ответ на него.
Что такое кадастровая стоимость?
Кадастровая стоимость – это официальная оценка стоимости объекта недвижимости, которая определяется на основании множества критериев. Такой показатель является субъективным, поскольку во многом зависит от мнения эксперта. Кадастровая оценка проводиться с учетом расположения объекта, его технических параметров, наличия инфраструктуры и т.д.
Правила получения имущественного вычета при реализации недвижимости до истечения срока владения, дающего право на освобождение от налогообложения (ст. 220 НК РФ), с 01.01.2022 не изменились и предоставляют возможность применения 1 из следующих вычетов (если речь не идет о продаже ценных бумаг или объектов, использовавшихся ИП в предпринимательстве):
Влияние поправок в НК РФ на налогообложение продажи недвижимости
Последний пункт для правоотношений, возникших с 01.08.2022 (закон от 27.11.2022 № 352-ФЗ), также пополнился положениями в отношении жилья, полученного в Москве по программе реновации. В затратах можно будет учесть расходы как на приобретение полученного, так и освобожденного при переселении жилья.
Продажа жилых строений и земли, приобретенных до 2022 года
Поскольку изменения, сделанные в НК РФ законом от 29.11.2022 № 382-ФЗ, касаются только объектов, собственность на которые возникла не ранее 01.01.2022, недвижимость, приобретенная до 2022 года, подлежит обложению НДФЛ по старым правилам, даже если она продается после 01.01.2022 (письмо Минфина России от 21.01.2022 № 03-04-05/2050). Эти правила таковы:
Вопрос, можно ли продать участок ниже кадастровой стоимости, является особенно существенным при наличии строений на участке: домов, подсобных строений. В таком случае каждая отдельная постройка становится отдельным объектом правовых отношений и зачастую с разными сроками перехода в приватную собственность продавца. Например, участок земли уже перешел 5 летний период, однако дом еще несколько лет строился и, таким образом, налог будет платиться только со стоимости земельного участка.
При этом если указанная в договоре сумма сделки на 70% больше от государственной оценки, то налог рассчитывается на основе документа. Иначе, стоимость сделки игнорируется, а для начисления налога берут во внимание 70% от текущей государственной стоимости.
Легальная продажа земли ниже государственной стоимости
Налоговая полиция может обратить внимание на сделки проведенные по сниженной стоимости. В случае, если обнаруживается попытка уменьшения суммы налога, субъект сделки будет вынуждены оплатить весь требуемый налог и пеню за факт махинации.
- Сумма налога стала зависеть не от рыночной, а от кадастровой суммы, которую указывают независимые оценщики.
- Минимальная цена, за которую можно продать недвижимость, должна быть не меньше 70% от кадастровой цифры. То есть, если она составляет 1 млн 200 тыс. рублей, то продать квартиру можно минимум за 840 тыс. рублей (1202200×70/100=840000).
- Владелец дома либо квартиры, владеющий ей более 5 лет, освобождается от уплаты налога при продаже жилья (это касается имущества приобретенного с 1 января 2022 года). Ранее этот срок составлял всего 3 года.
С имущественным вычетом. Распространяется на тех, кто получил недвижимость в дар, по наследству до 2022 года. Поскольку у владельцев нет суммы её приобретения, налоговая вычитывает из цены по продаже 1 млн. рублей. Получившуюся цифру умножают на ставку 13% и делят на 100%. Это и будет сумма налога. Пример: квартира продана за 1 млн 250 тыс. рублей:
Риски для обеих сторон
Приобретая квартиру по цене ниже кадастровой, покупатель рискует, ведь суд может признать договор недействительным. Тогда недвижимость вернётся к продавцу, а покупателю вернутся только те средства, которые прописаны соглашением.
Пересмотр кадастровой стоимости квартиры: нюансы Пересмотр кадастровой цены объекта недвижимости может быть осуществлен: Многим владельцам недвижимых объектов ответ на вопрос о том, можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости, кажется довольно сложным, с правовой точки зрения, в особенности, если брать в учет изменения в законодательстве, вступившие в силу в 2022 году. Продать участок в ЛО и других областях можно опираясь на Земельный и Гражданский Кодекс РФ, а также Федеральный закон «Об обороте земель». Стоит учитывать, что в соответствии со статьей ЗК №53, владелец земли может отказаться от права собственности, то есть не продать, а вернуть землю государству.
- продавец может продать жилье по любой цене, которую сочтет приемлемой – это может быть кадастровая, инвентаризационная или рыночная стоимость;
- с учетом изменений налогового закона продавать жилье по цене ниже КС может быть попросту невыгодно за счет доначисления налога.
- продать квартиру по цене ниже КС возможно – прямого запрета на это не существует, за это никто не оштрафует и не выпишет протокол;
Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости — налоговые последствия
Стоит учитывать, что в соответствии со статьей ЗК №53, владелец земли может отказаться от права собственности, то есть не продать, а вернуть землю государству. Вернуться назад на Кадастровая стоимость 2022В налоговое законодательство Российской Федерации были внесены существенные изменения, касающиеся налогообложения сделок по продаже недвижимости и земельных участков.
Важно! Сделки, касающиеся продажи квартиры, дома или участка ниже кадастровой стоимости в этой ситуации, не подлежат налогообложению, т.к. миллион – это объем налогового вычета, предоставляемого гражданину государством. Если жилплощадь, которая находилась во владении около двух лет, реализована за три миллиона рублей, налог выплачивается только с двух миллионов.
Условия получения имущественного вычета при продаже имущества по истечению периода владения, предоставляющего права на освобождение от уплаты налогов, с 1 января 2022 года остаются прежними и дают возможность использовать один из указанных ниже вычетов (если не имеются в виду ценные бумаги или недвижимость, используемая предпринимателем для ведения бизнеса):
Продажа по кадастровой цене: всегда ли возможна
В 2022 году начали действовать поправки в НК Российской Федерации, причиной появления которых стал закон «О внесении изменений», касательно условий освобождения от налога той прибыли, которая появляется после продажи собственности:
Покупательская способность людей снизилась, а цены на жилье, отраженные в ГК, остались на прежнем уровне.
- Во-вторых, продаваемая квартира может иметь неудачную планировку, а также находиться в плохом состоянии из-за давности отсутствия ремонта или других причин.
Можно ли продать долю в квартиру ниже кадастровой стоимости в 2022 году
- Во-первых, данное нововведение пришлось как раз на период экономического кризиса, когда цены на жилье (особенно загородное) резко упали. Покупательская способность людей снизилась, а цены на жилье, отраженные в ГК, остались на прежнем уровне.
- Во-вторых, продаваемая квартира может иметь неудачную планировку, а также находиться в плохом состоянии из-за давности отсутствия ремонта или других причин.
Продажа дома ниже кадастровой стоимости в 2022 году
Введена новая ст. 217.1, отразившая порядок освобождения от НДФЛ доходов от реализации недвижимости, которая ограничила круг лиц, получающих право на освобождение дохода по истечении 3 лет владения, установив обычный общий срок для нахождения в собственности, равный 5 годам. В этой же статье появилось условие об обложении налогом дохода, определяемого от кадастровой стоимости (умножением на коэффициент 0,7), если продажа осуществлена по цене более низкой, чем кадастровая. Регионы получили право на уменьшение 5-летнего срока собственности и коэффициента, применяемого к кадастровой стоимости при определении налогооблагаемого дохода.
Рыночная и кадастровая стоимости практически всегда не равны друг другу. Продавец всегда думает, как продать свое имущество максимально дороже. Но с дохода необходимо заплатить налог, потому часто в договоре указывали сумму, не соответствующую реальной стоимости сделки.
В связи со значительными изменениями в российском законодательстве у многих собственников жилого недвижимого имущества возникает вопрос: можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости? Из-за необходимости уплаты налоговых сборов некоторые собственники ищут пути снижения такой выплаты государству. Органы власти, в свою очередь, активно борются за пополнение бюджета от прибыли и сделок купли-продажи. В статье разберем нормы законодательства по рассматриваемому вопросу и особенности продажи недвижимости жилого назначения.
Понятие кадастровой стоимости
Кадастровая стоимость – это официально определенная стоимость недвижимого имущества, основанная на множестве критериев. Такой показатель является субъективным, поскольку во многом зависит от мнения эксперта. Кадастровая оценка проводится с учетом расположения объекта, его технических параметров, наличия инфраструктуры и так далее.
- с 2022 года налог на недвижимость в ряде регионов исчисляется от кадастровой стоимости (КС);
- с 2022 года кадастровая стоимость жилья напрямую влияет на договорную цену продажи квартиры. Если продать слишком дешево, налоговая доначислит НДФЛ, опираясь именно на КС.
Закон в России не запрещает продавать квартиру ниже КС. Важно помнить, что налоговый вычет так или иначе будет связан с кадастровой стоимостью. Если вы уверены, что КС была завышена в два, а то и в три раза, рекомендуется до начала сделки оспорить ее. Налоговый кодекс РФ предусматривает снижение КС при расчете налога только на 30% максимум.
Последствия и риски для сторон
- Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
- Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Процедура купли-продажи недвижимости относится к категории наиболее сложных сделок, ввиду постоянно поступающих законодательных изменений. При продаже квартиры владельцы получают доход, который подвергается обязательной процедуре налогообложения. Пытаясь уменьшить сумму налога, многие идут на обман, намеренно занижая стоимость недвижимого объекта. Ввиду этого, в 2022 в Налоговый Кодекс поступили изменения, в соответствии с которыми, размер налога от продажи недвижимости будет зависеть не от рыночной, а от кадастровой стоимости.
- Экономический кризис, который сильно сказался на покупательском потенциале в сфере недвижимости, тогда как стоимость на жилье, отраженная в Государственном кадастре недвижимости, не изменилась вовсе;
- Состояние квартиры (в следствии плохого ремонта, затопления, неудачной перепланировки и других причин) не соответствует его стоимости по кадастру и потому может квалифицироваться, как завышенная;
Законодательные изменения
Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход (и, соответственно, налог) исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.