Анализ Рынка Аренды Коммерческой Недвижимости На 2022 Год: последние новости, изменения, советы

Содержание

Эксперты JLL пересмотрели прогнозы для рынка недвижимости в третью волну COVID-19

На данный момент на складском рынке ориентиром является диапазон 9,75-11%, а продавцами активно тестируется уровень в 9,5% и ниже. Этот уровень достижим для объектов с долгосрочным договорами аренды, заключенными до начала 2022 года. При этом в отношении объектов, в которых средний уровень ставок соответствует значениям 2022 года, можно ожидать более высокий уровень ставок капитализации.

В то же время данная ситуация показывает, что ограничительные меры, способные серьезно повлиять на рынок, все еще являются возможным вариантом развития событий, и дальнейшая ситуация на центральных торговых улицах Москвы может развиваться по двум основным сценариям. В случае отсутствия дальнейших серьезных ограничений мы ожидаем снижения доли свободных помещений до конца года до 13%.

Можно предположить несколько сценариев развития событий – от оптимистичного, когда большинство ограничений будет снято в течение двух-трех месяцев, до консервативного, когда меры по борьбе с COVID-19 будут ужесточены и сохранены на протяжении и 2022 года. Рынок коммерческой недвижимости также оказывается под влиянием пандемии, однако темпы восстановления серьезно различаются между сегментами и регионами.

На вакантность влияет и растущий объем ввода. В 2022 году ожидается 658 тыс. кв. м, большая часть из которых предназначена под конкретные компании, однако в дальнейшем доля спекулятивных площадей увеличится. В настоящий момент из 548 тыс. кв. м, ожидаемых к вводу в 2022 году, незанятыми остаются 65%. В 2023 году – 770 тыс. кв. м и 90% соответственно.

До наступления третьей волны в центральном стрит-ритейле Москвы началось осторожное восстановление. Вакантность на ресторанных улицах снизилась за 1-е полугодие 2022 года, даже несмотря на все ограничения (кроме кратковременного запрета на посещение только с QR-кодом), а средняя доля свободных помещений прекратила расти и зафиксировалась на 15%. Это могло означать пройденный пик вакантности, тем не менее рост заболеваемости привел к вводу новых ограничений для сегмента общественного питания. В силу довольно короткого периода их действия это не отразится на вакантности в центральном стрит-ритейле.

«Профессиональные девелоперы и раньше строили свои проекты с учетом зеленых стандартов, но в сегодняшних проектах они стараются учесть и социальные потребности пользователей. Российские и западные компании приняли для себя ESG повестку как обязательную. У многих компаний к 2030 году есть корпоративные обязательства на выполнение KPI тех или иных ESG инициатив, поэтому у арендаторов появляются новые требования к арендодателям. Зачастую какие-то вещи невозможно реализовать, если в здании, где находится офис, это не поддерживается – раздельный сбор мусора, удобный доступ для маломобильных категорий граждан или развитая инфраструктура, которая нужна сотрудникам», – объясняет Елена Малиновская.

«С весны 2022 г. Центробанк поэтапно повышает ключевую ставку, эффект от ужесточения монетарной политики будет выражен в росте стоимости заемного кредитования. Эпоха дешевых денег в стране закончилась, хотя, на самом деле, это был краткосрочный период, который многие игроки даже не успели почувствовать. Увеличение стоимости финансирования скажется на стоимости реализации объектов, ставках аренды и продажи», – комментирует Александра Шакола, заместитель директора по аренде и маркетингу, руководитель направления Customer Solutions Radius Group.

«Стоимость аренды, по нашим прогнозам, будет расти и в среднем может увеличиться в Москве и Московской области до 50%. Я рекомендую резидентам не откладывать покупку ликвидной коммерческой недвижимости. Важно понимать, что девелоперские компании работают в разных сегментах рынка и они будут по-разному развиваться в 2022 году», – отмечает Евгений Пастухов.

«Объем ввода сейчас растет, но он не покрывает растущий спрос на качественные проекты. По данным Cushman&Wakefield в 2022 году 74% от введенных площадей были проектами buit-to-suite. Заявлений о новых проектах девелоперов очень много, но реализовываться они будут достаточно продолжительное время по многим причинам, одна из которых значительное повышения стоимости строительства. На данный момент спрос большой, а качественных предложений все меньше», – приводит данные Елена Малиновская, директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse.

«Важно отметить и тот факт, что сейчас, конъюнктура рынка максимально благоприятная для постепенного наращивания спекулятивного строительства, которое в последние годы велось очень ограничено. В 2022 будут заявлены под реализацию новые крупные проекты», – добавляет Александра Шакола.

Государственное стимулирование экономического восстановления, связанного с коронавирусом, помогает и сектору недвижимости. Финансирование в рамках программы реновации дает возможность крупным девелоперам не только зарабатывать в условиях кризиса, но и оказывает поддержку смежным отраслям экономики. Поэтому программа реновации не только будет продолжена, но и распространиться на другие регионы страны. Параллельно будет увеличиваться и качество жизни людей (если, конечно, построено жилье будет отвечать СНиП, а не приходить в негодность через 2-3 года, как в Карелии).

Теперь, когда мы понимаем с чем имеем дело и понимаем, что COVID пришел к нам надолго, пришла пора заглянуть в будущее и оценить перспективы рынка недвижимости. Почему? Потому что сектор недвижимости и строительства всегда выступал флагманом будущего экономического подъема, миграции населения, потребительского спроса и многого другого.

Лабнед отобрал 10 тенденций в недвижимости, которые нас ждут в 2022 году. Тенденции охватывают такие темы, как инвестиционные перспективы, заметные рынки недвижимости, миграция населения и влияние COVID-19 на жилую и коммерческую недвижимость. Тенденции в этом отчете основаны на имеющейся в нашем распоряжении аналитике, а также интервью и опросах людей, которые работают в сфере консультирования по недвижимости, инвестирования, кредитования или развития недвижимости.

Опрос, проведенный Ernst & Young в 2022 году, показал, что 33% потребителей ожидают большего перехода на онлайн-покупки; в 2022 году почти 40% заявили, что они все еще делают покупки в физических магазинах меньше, чем до начала пандемии. Эта тенденция скорее всего продолжится и в 2022г. Возможно, такого взрывного роста онлайн продаж уже не будет, но многие оценили удобство онлайн покупок.

В то время, как рост цен на квартиры составил 40-60% с начала пандемии, ставки аренды практически не изменились. С одной стороны, это связано с переходом на удаленку и покупку собственного жилья, а с другой – реальные доходы населения почти не растут уже несколько лет. В результате уровень доходности в секторе жилья составляет 2-4% годовых без учета расходов по ипотеке. Мы не ожидаем, что в 2022г. что-то кардинально изменится в этом секторе.

Рынок коммерческой недвижимости со сдержанным оптимизмом смотрит в 2022-й

На середину декабря 2022 года, по оценкам Colliers, объем ввода новых торговых площадей в качественных ТЦ Москвы составил 281 тыс. кв. м, что на 28% меньше показателя 2022-го. До конца года ожидается открытие ТРЦ «Павелецкая Плаза», торговой галереи в ТРЦ «Город Косино», ТРЦ «Небо» и Vnukovo Premium Outlet. Вместе с тем из запланированного к вводу в 2022-м объема нового предложения почти 42% было перенесено на 2022–2023 годы.

«Для торговых центров жизнеспособной моделью для сохранения уровня заполняемости становится усиление развлекательно-ресторанной инфраструктуры, но это влечет за собой потерю арендных ставок и затраты на реконцепцию», — напоминает Наталья Круглова, руководитель департамента продаж, советник генерального директора «Российского аукционного дома».

«Очевидно, арендаторам придется резко увеличивать затраты, за исключением тех случаев, когда заключен долгосрочный неразрывный договор аренды, — подчеркивает Евгений Бумагин. — Подобная стратегия приведет к увеличению издержек на склад у ритейлеров, логистических и производственных компаний. Рост затрат на логистику приведет и росту стоимости конечной продукции».

Эксперты фиксируют повышенный интерес к складской недвижимости и со стороны инвесторов, чье внимание направлено как на новые проекты built-to-suit, так и на уже готовые объекты в наиболее востребованных локациях. Екатерина Ногай, аналитик Cushman & Wakefield, считает, что высокий спрос на склады сохранится и в следующем году, но 77% новых площадей будет построено по схеме built-to-suit. Так что проблема дефицита складских площадей сохранится.

По оценкам Colliers, к концу года вакантность может вырасти с вводом в эксплуатацию ТРЦ, анонсированных на декабрь 2022-го, и достигнет примерно 11,5%. Если в топовых ТРЦ уровень свободных площадей не превышает 5%, в стабильно работающих ТЦ, введенных за последние 5–10 лет, уровень вакантных площадей колеблется в диапазоне 10–20%.

Складской сектор чувствует себя наиболее уверенно среди всех сегментов коммерческойнедвижимости. Рекордный спрос и низкая вакантность привели к рынку арендодателя, а с учетом растущей себестоимости строительства и, как следствие, отсутствия сдерживающей функции built-to-suit проектов, в Московском регионе наблюдается резкий рост арендных ставок.

На рост вакантности повлияет и ввод торговых центров, которые на начальном этапе могутиспытывать проблемы с заполняемостью. Речь идет обо всех типах торговых центров, заисключением аутлетов, которые чувствуют себя наиболее уверенно. Данный формат устойчиво демонстрирует рост заполняемости, посещаемости и товарооборота.

Уже по итогам 1-го полугодия 2022 года спрос нагибкие офисы в Москве со стороны корпоративных клиентов оказался сопоставим с годовым значением предыдущего года. «Мы ожидаем, что доля сделок в гибких пространствах в ближайшее время будет постепенно расти, однако останется в пределах 6-8% от совокупного объема спроса на офисы» — говорит Алексей Ефимов из JLL.

1-е полугодие 2022 года рынок торговыхцентров Москвы пережил с минимальнымростом вакантности – с 5,4 до 5,9%. С точки зрения активности ритейлеров по открытию новых магазинов, рынок практически восстановился к маю, хотя товарооборот и посещаемость все еще были ниже докризисного периода. Однако наступление третьей волны, новые ограничения, временноевведение QR-кодов в столице возобновили опасения насчет перспектив рынка торговых центров.

Устойчивые объекты недвижимости часто являются ключом к лучшему опыту арендаторов; налаживание партнерских отношений для предоставления новых предложений арендаторам также может позволить использовать принцип «недвижимость как услуга» (REaaS). Более трех четвертей респондентов заявили, что их компании, вероятно, будут расширять партнерские отношения или инвестировать в технологии в сфере недвижимости (PropTechs), что может помочь фирмам развернуть модель предоставления «недвижимость как услуга» (REaaS).

Большинство компаний коммерческой недвижимости находятся на ранних этапах борьбы с климатическими рисками; респонденты указали на проблемы устойчивого развития, и необходимость их решения была приоритетной в опросе этого года. Но в связи с пандемией и требованиями сообщества к более равноправным условиям на рынке лидеры рынка коммерческой недвижимости должны также уделять приоритетное внимание социальным вопросам и инициативам этнокультурного разнообразия, равенства и инклюзии (DE&I). Индустрии коммерческой недвижимости предстоит пройти долгий путь для достижения равноправного представления.

Многие компании, работающие на рынке коммерческой недвижимости, сосредотачиваются на модернизации объектов недвижимости и перепрофилировании помещений для альтернативного использования с целью максимизации их ценности. Однако только четверть респондентов заявили, что их компании существенно увеличивают инвестиции в технологии, чтобы расширить возможности управления портфелем и активами.

По мере того как мы приближаемся к завершению 2022 года, надежды на то, что ситуация взаимодействия в мире с COVID-19 будет стабилизироваться, угасают. Дельта-штамм омрачил краткосрочную перспективу, поскольку требования к вакцинации, ношению медицинских масок и социальному дистанцированию повлияли на коммерческую деятельность и рабочие объекты. Отрасль коммерческой недвижимости находится в преддверии восстановления: офисные работодатели стараются найти баланс между продуктивностью и безопасностью; розничные торговцы сталкиваются с критическими поворотными моментами в развивающейся отрасли; жилые дома конкурируют в арендовании на фоне меняющейся модели миграции и растущих опасений по поводу доступности. Между тем компании сталкиваются с растущими требованиями в необходимости обращать первостепенное внимание экологическим, социальным и управленческим вопросам (ESG), с устаревшей технологической инфраструктурой, ужесточением рынка труда и все более дифференцированной конкуренцией. Развитие индустрии коммерческой недвижимости в начале 2022 года может заложить основу ее успеха в следующие несколько лет.

По мере того как отрасль коммерческой недвижимости разрабатывает долгосрочные стратегии “возвращения к работе”, гибкий режим работы, организационные цели и спрос на технологические профессиональные навыки будут формировать ситуацию с подбором кадров. В условиях ограниченного рынка труда на первый план выдвигаются такие вопросы в отношении трудовых ресурсов, как благополучие, экологическое, социальное и корпоративное управление (ESG), и применяется более индивидуальный подход к тому, где выполняется работа (удаленная / офисная / гибридная). Наш опрос показывает, что сотрудники компаний, работающих на рынке коммерческой недвижимости, хотят, чтобы их компании были более целенаправленными.

Инвестиции в недвижимость: что принесет доход

Наибольшую долю в структуре объема ввода занимают объекты, построенные для нужд заказчика по принципу built-to-suit (BTS). По прогнозу Knight Frank, в среднесрочной перспективе на рынке складской недвижимости будет преобладать формат built-to-suit, когда клиент заказывает продукт под ключ у крупного девелопера и через 10–12 месяцев получает готовое складское здание.

По оценке компании, ставка капитализации (отношение дохода к стоимости актива) на офисные объекты «прайм» (т. е. высококачественные) в Московском регионе составляет 9%, для сравнения: на складские – 10,5%. В ближайший год объем спроса на офисные помещения будет в интервале 1,7–1,8 млн кв. м. Наиболее крупными арендаторами остаются банковская и IT-сфера, компании с госучастием, а также крупные корпорации-экосистемы.

Стремительное развитие рынка e-commerce под влиянием пандемии качественно изменило рынок складской недвижимости. По данным CBRE, объем инвестиций в складскую недвижимость за девять месяцев 2022 г. уже в 1,4 раза превзошел уровень 2022 г. и составил 48,5 млрд руб. «Мы ожидаем, что высокая активность инвесторов сохранится в 2022 г., однако ограничивающим фактором остается доступное предложение», – пишет CBRE в отчете, посвященном влиянию макроэкономических тенденций на инвестиции в коммерческую недвижимость по итогам III квартала 2022 г.

По оценке JLL, средняя сумма сделки в складском сегменте на инвестиционном рынке России по итогам 11 месяцев 2022 г. составила 2,2 млрд руб. Порог входа при покупке пая – от 300 000 руб., срок инвестирования – от 5 до 10 лет, говорится на сайте «Сбер фонды недвижимости». «Через ЗПИФ инвестировать в коммерческую недвижимость могут не только крупные игроки, но и небольшие инвесторы, включая неквалифицированных, – рассказывает Черных. – Управляющие компании аккумулируют средства пайщиков и вкладывают их в недвижимость. Таким образом, через ЗПИФ человек становится совладельцем крупных складов, торговых и бизнес-центров – получает материальный актив, который можно прийти и буквально потрогать (фонды для неквалифицированных инвесторов могут иметь в портфеле только сданные объекты. – «Ведомости&»)».

Бизнес-центры и торговую недвижимость не стоит сбрасывать со счетов, считает Черных. Со временем и их владельцы, и потребители адаптируются к новым реалиям. Период турбулентности смогут пройти только качественные объекты, поэтому в коммерческой недвижимости сейчас как на рынках акций, где следующий год пройдет под знаком stock-picking – вложений в конкретные бумаги, а не секторы. Стратегия «вкладывай в любой склад, все растет» даже в среднесрочной перспективе не будет успешной, предупреждают участники рынка.

Рынок недвижимости 2022: как на нем заработать

За последние полтора года россияне могли в очередной раз убедиться, что не стоит списывать со счетов жилую недвижимость в качестве инструмента для сбережения средств. Цены на вторичном рынке в Москве и Московской области с начала 2022 г. выросли в полтора раза. В новостройках рост оказался еще сильнее и составил 58–60%. В чуть меньшем масштабе аналогичная ситуация наблюдалась и в других мегаполисах.

В 2022 г. ожидается замедление рынка. Из-за сокращения господдержки и роста ключевой ставки, которая может достигнуть 8,5%, ставки по ипотеке в 2022 г. могут вырасти. На графике выше видно, как в августе средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам развернулась к росту. По итогам ноября мы можем увидеть еще один скачок, поскольку в этом месяце банки корректировали свои программы после жесткой риторики ЦБ на заседании 22 октября.

* Материалы, представленные в данном разделе, не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями. Финансовые инструменты либо операции, упомянутые в данном разделе, могут не подходить Вам, не соответствовать Вашему инвестиционному профилю, финансовому положению, опыту инвестиций, знаниям, инвестиционным целям, отношению к риску и доходности. Определение соответствия финансового инструмента либо операции инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и толерантности к риску является задачей инвестора. ООО «Компания БКС» не несет ответственности за возможные убытки инвестора в случае совершения операций, либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данном разделе.

При этом переход отрасли на продажи через эскроу-счета способствовал сокращению объема текущего строительства, который достиг минимума в феврале 2022 г. Высокий спрос на фоне снижающегося предложения стал стимулом для роста цен. Дополнительное давление оказывала растущая себестоимость строительства из-за скачкообразного повышения цен на ключевые стройматериалы.

ПИК, действующий лидер рынка, в 2022 г. показал рекордные результаты, а его акции обновили исторические вершины. Взгляд на компанию остается позитивным, хотя в 2022 г. показатели могут замедлиться. Дополнительным драйвером для акций ПИК являются шансы на включение в индекс MSCI Russia на ребалансировке в мае 2022 г.

В связи с тем, что использование системы увеличит затраты на съем недвижимости, люди будут искать варианты снять жилье с помощью серых риелторов, следовательно, количество легальных договоров может сократиться на 10-15% в среднеценовом сегменте и на 15-25% в бюджетном. Также может снизиться число самозанятых, что приведет к отказу от безналичных платежей и снижению налоговых поступлений в бюджет.

Рынок аренды недвижимости – явление довольно сложное и неурегулированное в полном объеме. Многие арендодатели до сих пор сдают жилплощадь, не декларируя при этом свой доход. Развитие рынка арендной недвижимости является одним из значимых направлений в обеспечении улучшения жилищных условий граждан. Низкая собираемость налогов на доходы физических лиц – наймодателей жилых помещений и апартаментов приводит к ежегодным потерям бюджета в размере около 162 млрд рублей. Создание ГИС позволит в 2023-2025 годах увеличить поступления в бюджет за счет налогов с наймодателей на 62,8 млрд рублей, отмечается в документе.

Планируется создать платформу в виде государственной информационной системы, в которой будет необходимо регистрировать все сделки. Для тех арендодателей, кто проигнорирует правила, появятся штрафы – от 500 до 2,5 тыс. рублей для физических лиц, от 5 тыс. до 10 тыс. рублей – для юридических лиц.

Рост цен может быть спровоцирован и тем, что оператор ГИС превратится в монополиста и исчезнет конкуренция в данном сегменте, поскольку проект не предусматривает прием платежей такими участниками, как «Авито» или «Циан». А это означает, что система может граничить с нарушением антимонопольного законодательства.

ГИС – это единая цифровая платформа, которая будет создана в форме государственной информационной системы и с момента создания будет принадлежать государству на 100%. Для создания и эксплуатации системы планируется привлечь частного инвестора. Оператором системы планируется сделать Министерство строительства. Для реализации проекта рассматривается вариант концессии, где концессионером будет являться консорциум инвесторов с участием финансового института развития в жилищной сфере России – ДОМ.РФ.

В 2022 году гостиничный рынок Москвы продемонстрировал снижение среднего тарифа относительно 2022 года на 13%. Сегмент люкс единственный наращивает тариф — +6% YoY. В данном сегменте традиционно высока доля иностранных гостей, индивидуальных путешественников и деловых туристов. В силу закрытых границ и всех введенных ограничений число иностранцев в столице значительно сократилось, многие путешественники пересмотрели свои планы. Отельеры понимают, что снижение тарифа в люксовых отелях не сможет решить текущие проблемы, а в долгосрочной перспективе негативно отразится на рынке в целом.

Свободные площади и ставки аренды
Большая часть спроса носит форвардный характер. Это сделки, когда клиент занимает не готовый свободный объект, а склад, который будет построен через год, специально для него. Либо площади вторичного рынка, которые освободятся через какое-то время.

Источник: CBRE

Восстановление посещаемости ТЦ после повторного открытия
Посещаемость в региональных торговых центрах после повторного открытия восстанавливается по-разному, в зависимости от действующих ограничений (в ряде регионов они вводятся повторно), уровня доходов населения и наличия качественного предложения торговых площадей. Более высокие показатели трафика и продаж после повторного открытия характерны для современных торговых центров, расположенных в крупных и более богатых городах. Покупатели медленнее возвращаются в торговые центры в городах с низким уровнем доходов, а также в городах, где по-прежнему сохраняется дефицит качественного предложения. Некоторые моллы фиксируют превышение показателя относительно докризисного значения. Например, посещаемость ТРЦ «Калина Молл» превысила значение за аналогичный период 2022 года в июле и августе на 5% и 8% соответственно, в сентябре на 23% и в октябре на 2%. 12 ноября 2022 года состоялось техническое открытие ТРЦ «Казань Молл» в Казани. Несмотря на пандемию, запуск объекта вызвал большой интерес со стороны посетителей: посещаемость объекта в будни составила 15 000 – 17 000 чел./день, в выходные 22 000 — 25 000 чел./день. В ближайшие дни ожидается открытие многозального кинотеатра Киномакс с первым в Татарстане зале IMAX, а уже в начале 2022 года — развлекательного парка TeikaBoom и продуктового супермаркета.

Отдельно стоит отметить, что в этом году были закрыты две крупнейшие сделки в истории складского рынка Московской области:
• Компания Ozon подписала build-to-suit соглашение, по которому девелопер «Ориентир» построит специализированный склад общей площадью 154 тыс. кв. м в логистическом парке «Ориентир Запад» на Новорижском шоссе. Де-факто такой склад эквивалентен стандартному складу размером около 200 тыс. кв. м, т.к. у нового объекта будет увеличенная высота потолков, а значит и увеличенный объём хранения. Ozon начнёт использовать этот объект начиная с 2022 года.
• Компания «ВсеИнструменты.ру» ещё один крупный игрок сегмента онлайн торговли, также заказала себе нестандартный склад. Проект будет реализован девелопером PNK в логистическом парке «PNK Парк Домодедово» в два этапа: доступ к первому объекту площадью 94 000 кв. м компания «ВсеИнструменты.ру» получит весной 2022 года. Вторая очередь площадью 88 000 кв. м будет готова весной 2022 года.
Сильное «смещение» активности рынка в сторону больших сделок в этом году также связано с тем, что сегмент «среднестатистической» аренды, «среднестатистического» арендатора, который берёт склад 10 тыс. кв. м, в готовом стандартном объекте, заметно «просел» в этом году (30% снижение по сравнению с 2022 годом).

Спрос
Согласно данным Росстата, годовой прирост розничного товарооборота Москвы составил 5% в июне и 7,1% в июле после снижения показателя в весенние месяцы, на которые пришлись ограничения на работу торговых объектов. Однако по итогам сентября и октября темпы восстановления потребления начали замедляться: годовой прирост товарооборота составил 1,6% в сентябре и 0% в октябре. Это может свидетельствовать о том, что отложенный спрос был реализован в летний период, и потребители вновь стали более осторожны в своих тратах. При этом, с учетом «Черной пятницы», предновогодних распродаж и ограничений по выезду из страны на праздники в связи с коронавирусом, мы рассчитываем на традиционный рост продаж и посещаемости в декабре. Согласно последнему прогнозу Oxford Economics оборот розничной торговли и потребительские расходы в абсолютном значении вернутся к докризисному уровню к концу 2022 года.

Инвестиции в недвижимость: что принесет доход

На рынке складской недвижимости Московского региона (на него приходится 54% площадей всего российского рынка складской недвижимости) в 2022 г. установлено два рекорда: минимальная вакансия за 13 лет (0,4%) и максимальная ставка аренды за всю историю наблюдений за рынком (5200 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей), отмечается в исследовании Knight Frank.

Ежеквартально инвесторы получают промежуточный доход от арендных платежей. Из минусов можно отметить низкую ликвидность паев при вторичном обращении (в большинстве случае паи ЗПИФа можно купить только напрямую в управляющей компании – аналогично первичному размещению управляющая компания эмитирует для этого паи). «Выйти из фонда, конечно, можно, но сделать это за несколько дней вряд ли получится. Мы работаем сейчас над развитием вторичного рынка паев», – отмечает Черных.

Новая реальность такова: мы ходим в офис 2–3 раза в неделю, в остальное время работая дистанционно, еду и вещи заказываем в интернете, лишь иногда заезжая в торговые центры. Коронавирусное настоящее ведет к взрывному росту рынка онлайн-торговли: в 2022 г., по данным Ассоциации компаний интернет-торговли, он прибавил рекордные 60%, а в этом может вырасти еще на 10% до 3,5 трлн руб. Все это существенно изменило рынок коммерческой недвижимости: теперь его драйвер – не торговые и не офисные центры, как было до пандемии, а сегмент складской недвижимости. За девять месяцев 2022 г. объем инвестиций в него в 1,4 раза превзошел уровень допандемийного 2022 года, свидетельствуют данные CBRE. На что следует обратить внимание инвестору в новом году и почему инвестиции в закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости актуальны как никогда?

Закон «О рынке ценных бумаг» выделяет два типа инвесторов: квалифицированные и неквалифицированные. Первые имеют право вкладывать средства во все активы, какие есть на рынке, а неквалифицированные – в строго ограниченный перечень: например, в состав активов ЗПИФов входит только недвижимость, сданная в эксплуатацию и в аренду, а вкладываться в только что построенные объекты нельзя. Поэтому ЗПИФы для квалифицированных инвесторов обеспечивают более высокую доходность. Например, у группы «Сбер» есть два ЗПИФа коммерческой недвижимости с одинаковой стратегией: «Сбер арендный бизнес 3» (САБ3) – для квалифицированных инвесторов (ожидаемая доходность – 10% годовых) и «Сбер арендный бизнес 7» (САБ7) – для широкого круга инвесторов (ожидаемая доходность – 9% годовых).

Перевод прогноза Deloitte – Commercial Real Estate Outlook 2022 (Перспективы коммерческой недвижимости 2022)

Несмотря на некоторые финансовые проблемы и меняющееся нормативно-правовое поле, преобладает оптимизм в отношении фундаментальных показателей. Восемьдесят процентов респондентов ожидают, что выручка их организации в 2022 году будет немного или значительно выше уровня 2022 года.

Риски. В паевых фондах нет гарантий на получение прибыли: пайщик может не только не заработать, но и потерять деньги. Все зависит от опыта тех, кто управляет капиталом, их знания рынка и экономической ситуации, сезонности, макроэкономических факторов (кризисов, курса валют, цен на нефть и т.д.).

Риски. Будущий объект должен отвечать требованиям потенциального арендатора: для продуктовых ритейлеров нужны зоны погрузки/разгрузки (или возможность их организации), подходящая планировка для торгового зала; для общепита – вытяжка и высокие электрические мощности.

Дмитрий Антонов, директор отдела продаж и приобретений департамента офисной недвижимости S.A. Ricci, и Артем Никифоров, руководитель проектов по консалтингу и оценке компании, поделились с читателями Rusbase советами о том, как грамотно инвестировать в элитную недвижимость. В прошлой части материала речь шла о жилом секторе, в этом – об офисном.

Для торговых помещений решающим фактором, влияющим на ставку, является трафик, а значит, локация. Для локации важны: первая линия домов, высокая проходимость (в центре жилых массивов, в местах с высоким пассажиропотоком – недалеко от метро, вокзалов, ТПУ), возможность установки витрин/вывесок, транспортная доступность, наличие транспортных развязок и узлов.

Продажей ГАБов в торговой недвижимости занимаются очень многие компании на рынке. Доходность таких объектов варьируется от 5% до 15%. В топовых центральных локациях доходность меньше (за счет высокой стоимости), зато и риск остаться без арендаторов намного ниже.

Компании перевели часть сотрудников на удаленку, сворачивали деятельность, в связи с чем на рынке появляется все больше свободных офисных площадей, что при отсутствии спроса ведет к снижению арендных ставок. Чтоб удержать либо привлечь арендаторов собственники «на период пандемии», а некоторые и до конца года, снижают ставки аренды на 30-50% для офисов класса А, для класса В и С на 30-75%.

Стрит-ритейлу из-за двухмесячного простоя сложно будет покрыть убытки и по прогнозам на рынке Москвы высвободится 10-20% площадей. Арендаторы запрашивают дисконты или переводятся от фиксированной аренды только на процент от товарооборота. Ставки аренды упали на 5-15%.

Эксперты: в 2022 году ажиотажный спрос на склады продолжится

В 2022 году были обновлены рекорды спроса и предложения на складские помещения. К концу года годовой спрос приблизится к четырем млн кв. метров, что в 1,6 раз больше, чем в 2022 году. По оценкам международной консалтинговой компании CBRE, в 2022-2023 году спрос также сохранится на высоком уровне: 3-3,5 млн кв. метров в год. Локомотивами роста продолжат оставаться онлайн-ритейлеры, еще одним драйвером спроса может стать food-ритейл, развивающий формат дискаунтеров.

Важной характеристикой складского рынка в настоящее время является приход новых игроков. Складские проекты запускают девелоперы из других сегментов, а девелоперские компании, реализующие проекты в других регионах, выходят на рынки Москвы и Петербурга. Кроме того, владельцы земельных участков задумываются об инвестициях в логистику и прорабатывают складские проекты. Приход новых «лиц» – не частое явление. В целом, на рынке сложился определенный пул игроков и его обновление – один из показателей «золотых времен». В последний раз аналогичная ситуация наблюдалась в 2013 году.

Как сообщил на пресс-конференции в Москве старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной и недвижимости, CBRE Антон Алябьев, появление новых игроков и реализация новых проектов позволит увеличить и объем предложения. «Годовой объем строительства по итогам 2022 года вырос на 63%, его значение достигнет 3 млн кв. метров. В 2022 году объем нового строительства составит 3-3,3 млн кв. метров, из них более трети придется на региональные рынки», – уточнил он.

По словам Антона Алябьева, сегодняшний складской рынок можно назвать рынком арендодателя. «Дефицит свободных площадей при сохраняющемся высоком спросе является одним из ключевых драйверов роста ставок аренды. Например, в Московском регионе, по прогнозам CBRE, значение базовой ставки аренды в складах класса А достигнет 5 100 руб. за кв. метр в год, при том, что на конец прошлого года она составляла 3 960 руб. за кв. метров в год, то есть +29% за двенадцать месяцев, — указал он. – Несмотря на такой существенный прирост, в абсолютном выражении мы фактически наблюдаем возвращение значений арендных ставок к уровню 2013-2014 годов, а с поправкой на инфляцию нынешние ставки гораздо ниже максимальных значений тех лет».

По прогнозам Альфа-банка, в 2022 году объемы ипотечного кредитования сократятся примерно на 20−30%. Но могут и значительно больше, ведь маховик цен на товары повседневного спроса и продукты продолжает раскручиваться. Все заверения властей о том, что за ними будет какой-то контроль, остаются не более чем словами. Напротив, поднимая тарифы различных ГУПов, чиновники только способствуют обесцениванию денег.

Согласно прогнозу Центробанка, пик роста цен на недвижимость в России позади. Прямым текстом о будущем падении стоимости квартир и домов не говорится, но умный да поймёт. «Перегретый» рынок и падение покупательной способности населения вернёт цены где-то на уровень пятилетней давности, если не ниже.

«Среднегодовая фактическая цена на жилье может снизиться на 3−5%. Программа льготной ипотеки на новостройки, скорее всего, завершится, что повлечет за собой падение спроса. В этих условиях для локального стимулирования и выполнения плана продаж застройщики будут вынуждены делать прямые и скрытые скидки, такие как субсидирование ипотеки или компенсация первоначального взноса», — говорит управляющий директор «Открытие Research» Константин Енин.

Однако на рынке недвижимости есть довольно большая прослойка «инвесторов» — тех, кто купил квартиры или дома в расчёте на рост цен. Пока они в плюсе, хотя и не все, опоздавшие, то есть те, кто приобрёл свои активы осенью 2022 года, пока, скорее, в нулях. Однако даже небольшое движение цен вниз может спровоцировать многих на продажу своих активов. А это, в свою очередь, способно привести к обвалу рынка.

«Возможности для покупки жилья по текущим ценам и с текущей ставкой, средняя величина которой уже перевалила за 9,3% годовых, просто исчерпываются», — то же самое, но на научном языке, в исполнении эксперта Академии управления финансами и инвестициями Алексея Кричевского.

Падение отечественного фондового рынка на 25-30% после заявлений лидеров США и Европы о грядущем нападении России на Украину , может оказаться на руку столичному рынку недвижимости. Московское жилье всегда выступало в качестве защитного актива в период катаклизмов на финансовых рынках, поэтому в ближайшие месяц-два можно ожидать притока средств в недвижимость. Как следствие, несмотря на то, что рынок недвижимости перегрет и ценовая коррекция давно назрела, стоимость жилья может еще подрасти.

В начале 2022 г. рост цен на квартиры в московском регионе продолжился, хотя и более медленными темпами, чем в конце 2022-го. Новое предложение, объем которого значительно увеличился по сравнению с концом прошлого года, выходит на рынок по более высокой стоимости – продавцы, привыкшие за последние два года к постоянному подражанию жилья, явно боятся продешевить.

Если рассматривать ценовую динамику в разрезе отдельных сегментов, то видно, что на московском рынке наложились друг на друга две тенденции. С одной стороны, спросом пользуется самое дешевое жилье: среди типов недвижимости лидирует старая панель, однушки показали себя лучше двушек и трешек, а всю верхнюю половину географического рейтинга, если не считать дорогого ЗАО, занял демократичный восток Москвы и районы за МКАД. С другой стороны — наверстывают упущенное дорогие сегменты, которые в предыдущие месяцы дорожали медленнее дешевых. Поэтому в разрезе комнатности больше всего прибавили многокомнатные квартиры, а современный монолит-кирпич и престижный Западный округ выросли в цене больше, чем рынок в среднем.

Обвал фондового рынка на фоне роста геополитической напряженности может придать дополнительный импульс рынку недвижимости, который всегда считался тихой гаванью для инвесторов. Но только при условии, что финансовая «болтанка» продлится недолго и не закончится вводом жестких санкций в отношении отечественной экономики – финансовые ограничения, скорее всего, приведут к существенному подорожанию стоимости заимствований и, соответственно, к схлопыванию пузыря на рынке недвижимости, который очень сильно зависит от доступности кредитных средств.

Однако дальнейшее обострение конфликта между Россией и Западом чревато схлопыванием пузыря, надувшегося на рынке за последние два года. В случае введения новой порции жёстких санкций в отношении отечественной экономики Центробанк будет вынужден для защиты рубля резко поднять ключевую ставку, которая за прошлый год и так выросла на 4,25 п.п. Если ставка увеличится еще хотя бы на 1,5 п.п. и достигнет 10%, рыночные ипотечные ставки будут начинаться с 13-14% годовых, при том что, по мнению банкиров, заградительным является уровень в 12%. При такой стоимости кредитов программы субсидирования ипотеки — основной драйвер спроса на новостройки в настоящее время, станут слишком дорогими для застройщиков и неоправданно рискованными для банкиров. Уход с рынка ипотечников приведет к схлопыванию спроса: по итогам прошлого года 60-70% сделок на первичном рынке и 56% на вторичном были ипотечными. Глубокая просадка спроса вынудит девелоперов и продавцов на «вторичке» снизить цены, причем коррекция в таких условиях может превысить 10%. Но самое худшее — не исключены проблемы с достройкой объектов на ранних стадиях, так как кредиты для застройщиков тоже подорожают, а продажи резко упадут.

В.Р.: Ответ на вопрос кроется в том, кто конечный покупатель коммерческой недвижимости. Сейчас срок окупаемости, приобретаемого объекта в годах увеличивается и составляет примерно 11-12 лет при ставке капитализации в 9-9,5% на входе. Если говорить о спекулятивных сделках и быстром выходе из проекта в течение полутора-двух лет, то здесь инвестор стремится найти объекты, где на входе ставка капитализации составит не менее 10%, а лучше 12% и выше, но таких объектов сейчас крайне мало.

На мой взгляд, цифры сигнализируют об уверенности инвесторов в благоприятных перспективах для бизнеса в ближайшие 3-5 лет. Не исключено, что позитивный настрой инвесторов базируется на благоприятной конъюнктуре мирового рынка сырья и обильном притоке валютной экспортной выручки в российскую экономику.

Елена Малиновская, директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse: Рынок офисной недвижимости глобально меняется вследствие пандемии. Появился спрос на новый формат рабочего пространства — гибкие офисы, коворкинги. Например в Москве в 2022 году доля гибких офисных пространств составляла 0,8% от общего объема. За первое полугодие 2022 года этот объем увеличился в два раза.

Сегодня инвесторов в коммерческую недвижимость интересуют только Москва и Петербург, отмечают эксперты. За первые девять месяцев 2022 года 47% всех купленных земельных участков были реализованы в Санкт-Петербурге и 53% – в Москве. Со стороны частных инвесторов спрос на коммерческую недвижимость в обеих столицах увеличился примерно на 10–15%. Всего же с января по сентябрь 2022-го совокупные инвестиции в коммерческую недвижимость составили около 230 млрд рублей. Что почти на треть больше, чем в первых трех кварталах 2022 года и примерно на 30% превышает уровень «доковидного» 2022 года за тот же период. Сегмент переживает повышенный интерес, но станет ли он таким же прибыльным для инвесторов, как жилье — Novostroy узнал у участников рынка.

В.Р.: Инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость – абсолютно два разных типа вложений. В основном, те, кто вкладывается в жилую, работают по спекулятивной схеме: покупают квартиру на этапе строительства и перепродают по более высокой стоимости, используя «дешевую ипотеку».

Новые тенденции на рынке недвижимости 2022

Инвестиционная привлекательность. Наиболее инвестиционно привлекательными сегментами респонденты выбрали главных бенефициаров пандемии – жилой (33% против 22% в 2022 году) и складской сегменты (28% против 14% в 2022 году). Офисный сегмент остается в тройке, сегмент МФК как наиболее сбалансированный вышел на 4 место по предпочтениям профессиональных участников рынка недвижимости. Торговый и гостиничный сегменты признали наиболее неочевидными для инвестиций сегодня.

Ситуация с коронавирусом негативно повлияла на отрасль, но не на качественные объекты – для них степень влияния оценивается как нейтральная. Респонденты отмечают существенно возросший спрос на качественные площади на фоне низкого уровня текущего нового строительства. Участники рынка прогнозируют дальнейшее снижение ввода в следующем году и дефицит качественного предложения в 2023-2024 годах.

Состояние действующих участников рынка торговой недвижимости сегодня характеризуется как «осторожный оптимизм» — функционированию рынка на данном этапе по большей части препятствуют ограничения в связи с коронавирусом, в меньшей – все остальные факторы. В связи с этим, оживление и новый рост игроки прогнозируют к концу 2022 года, в данной ситуации под «ростом» подразумевая возвращение и превышение показателей успешного 2022 года.

Наше предыдущее исследование «Новые тенденции на рынке недвижимости 2022» проводилось в доковидное время, поэтому тем интереснее было сравнить настроения участников рынка тогда и сейчас. Проведенное исследование ярко продемонстрировало, что каждый сегмент рынка недвижимости находится в своей части цикла в постпандемийное время. Саян Цыренов, директор, руководитель практики по сопровождению сделок в сфере недвижимости, PwC в России

Нишевые рынки. По результатам опроса был составлен рейтинг нишевых рынков, аналогичный европейскому исследованию Emerging Trends in Real Estate 2022. Главный вывод – российское развитие нишевых рынков в целом идет параллельно европейскому, но лидерами в России стали склады «последней мили», а также гибкие офисные пространства — коворкинги и сервисные офисы.