Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «Продажа квартиры в долевой собственности через нотариуса». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.
- Подготовка документации на все доли. На каждую часть квартиры необходимо подготовить индивидуальные правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о правах на наследство).
- Подготовка договора купли-продажи. Целесообразно возложить данную обязанность на нотариуса, так как услуга все равно входит в оплату.
- Оплата расходов. Стороны самостоятельно выбирают порядок оплаты затрат.
- Получение документов. Так как передачу документов для регистрации в Росреестр осуществляет нотариус, то он же и выдает готовую документацию. Кроме того, специалист может распечатать выписку из ЕГНР и заверить личной печатью.
- Оплата налогов. Обязанность возникает у только у продавцов, которые купили квартиру, менее 5 лет назад или унаследовали ее, менее 3 лет назад. Если основания приобретения долей были разными, то срок исчисляется с даты регистрации перехода прав на долю в Росреестре.
Пример. Гражданка Р. достигла пенсионного возраста. Она решила продать 3комнатую квартиру и сменить ее на меньшую. Жилое помещение принадлежало гражданке Р. (3/4 доли) и ее совершеннолетнему внуку (1/4 доля). Квартира была в хорошем состоянии, но стоимость была занижена для скорейшего оформления сделки. Единственным условием собственников было возложение всех расходов на покупателей. Данное требование было прописано в договоре.
Расходы на нотариуса при продаже квартиры в долевой собственности
Если ситуация сложилась таким образом, что один гражданин стал владельцем всех долей в квартире (при покупке, наследовании, дарении), то юридически квартира остается в долевой собственности. Однако собственник имеет права на все доли. Поэтому сделка не нуждается в нотариальном удостоверении.
Упростили процедуру весной этого года. 1 мая Владимир Путин подписал федеральный закон №76-ФЗ, который внес поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ. Изменения вступают в силу уже на следующей неделе (с 1 августа).
Кто сможет продать квартиру без нотариуса?
Также в эту категорию попадают сделки с имуществом, составляющим паевой инвестфонд, и операции по отчуждению земельных долей при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение.
Есть ли исключения из правил?
Директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова отмечает, что при совершении сделок с недвижимостью действительно может быть много подводных камней, о которых собственник не сможет узнать без помощи специалиста. Однако решить всех проблем нотариус все равно не сможет.
При продаже своей доли в квартире, стоимость квадратного метра собственник определяет самостоятельно. Как правило, торги начинаются с цены, приближенной к средней стоимости квадратного метра на рынке жилья.
- собственник отчуждаемой доли, определившись с ее стоимостью, обязан:
- уведомить долевых участников о намерении продать принадлежащую долю;
- указать ее предполагаемую стоимость и условия продажи;
- указать граничный срок согласований по сделке, после которого, в случае непринятия обоюдовыгодного решения, доля будет выставлена на продажу третьим лицам.
- долевые участники:
- в течение одного календарного месяца с момента получения уведомления о намерениях продажи доли квартиры одним из участников долевой собственности, должны принять решение о покупке отчуждаемой доли или отказе от покупки;
- в случае заинтересованности покупки приступить к согласованию условий сделки.
В чем отличие доли от комнаты
Но одно отличие между ними есть – долю собственника, которая по количеству квадратных метров приближена к площади, пригодной для проживания, либо приравнена к площади одной из комнат в квартире, продать участнику долевой собственности или иному лицу гораздо проще, чем продать долю незначительной величины третьему лицу.
— Согласно Гражданскому кодексу, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. Что это означает? В первую очередь, купить свою долю/комнату продавец должен предложить остальным сособственникам. Причем не просто предложить, а «непосредственно надлежащим образом их об этом уведомить». Простыми словами, данный отказ должен быть оформлен нотариально.
Множество причин толкает покупателей на приобретение комнат и долей. Это и желание приобрести какую-никакую, но свою собственность. Развод также зачастую приводит к приобретению комнаты при невозможности купить квартиру. Иногда могут покупать комнаты при гипотетической возможности дальнейшего выкупа всей квартиры целиком. Каждая история индивидуальна, подчеркивает эксперт. Но назвать это сильно выгодным вложением тоже трудно. Цена комнаты может сильно меняться от разных факторов. Как объективных ( например, готовность документов к быстрой продаже), так и субъективных:
Способы определения точной доли
Также зачастую для урегулирования спора потребуется выплата компенсации сособственнику, доля которого будет уменьшена. Данный порядок закрепляется в Свидетельстве о государственной регистрации. Как пример, вместо абстрактной ½ доли в праве собственности будет присутствовать фраза « 42/100 долей в праве собственности на квартиру по адресу ( указывается адрес), состоящие из одной жилой комнаты площадью Х метров, при этом кухня, ванная, туалет, коридор находятся в общей долевой собственности». Данный порядок будет сохраняться и переносится при дальнейшем отчуждении комнаты, что позволит избежать многих споров.
Отмена обязательного удостоверения сделок с долями упростит продажу квартиры для семей с детьми и родственников. Но если доли принадлежат не членам одной семьи или между ними конфликт, есть риск мошенничества.
С 31 июля собственники квартир могут сэкономить на услугах нотариуса при продаже и дарении долей. Теперь не нужно удостоверять сделки, если квартиру продают все владельцы одновременно и целиком. А значит, не придется за это платить.
Главное о сделках с долями: что изменилось с 31 июля
Например, квартира досталась в наследство жене и двум взрослым детям. Это жилье решили продать, чтобы дети жили отдельно. Три собственника могут оформить один договор купли-продажи и сразу идти с ним в Росреестр. К нотариусу можно не обращаться — и не тратиться на госпошлину и дополнительные услуги.
По очевидным причинам найти покупателя на такую долю фактически невозможно. Когда человек приобретает жилье, он хочет в нем проживать комфортно, иметь свою личную территорию, на которую не будут вторгаться другие люди. Даже если это будет отдельная комната с общей кухней, то сосед имеет право зайти в комнату другого собственника только с его согласия.
Выкуп доли в квартире, всегда связан с повышенными сложностями
Зачастую агенты, не имеющие опыта в продаже долей, пытаются найти покупателя на вашу долю. Фактически они никогда такие доли продать не могут, а только зря тратят ваше время. Потому что обычному человеку нет смысла покупать вашу долю, чтобы проделывать все, что было перечислено выше: искать опытного адвоката, оплачивать судебные издержки и т.д. Только подумайте, зачем обычному покупателю это надо?
Какие вопросы нам предстоит решить после выкупа доли?
Как правило, доли не соответствуют жилым комнатам, расположенным в квартире. Иногда планировка квартир, например «в хрущевках», не позволяет определить отдельные комнаты, которые можно выделить в состав. Тогда одним судебным процессом вообще невозможно решить дело, и судебные тяжбы растягиваются не на один год.
Обратите внимание, что способность продавца и покупателя понимать значение своих действий или руководить ими проверяет нотариус или регистратор при удостоверении договора купли-продажи. Справка о нахождении (не нахождении) на наркологическом или психоневрологическом учете при этом не запрашивается.
Для удостоверения договора купли-продажи жилого помещения нужно обратится к нотариусу То есть в нотариальную контору или нотариальное бюро или регистратору То есть в территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (БТИ) по месту нахождения недвижимости.
Передача жилого помещения
Если квартира или дом находятся в долевой собственности, то при продаже доли одним сособственником другие участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этой доли. Поэтому продавец, прежде чем продать ее постороннему лицу, обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении (с указанием цены и других условий продажи). Продажа доли в жилом помещении возможна только при отказе других участников долевой собственности от ее преимущественной покупки. То, сколько у жилого помещения имеется собственников проверяется также по выписке из ЕГРНИ.