Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «Стоит ли покупать квартиру для сдачи в аренду в сочах?». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.
Но в сегменте элитной недвижимости ситуация обстоит куда выгоднее – по той простой причине, что VIP-жилье в Сочи, как ни странно – дефицит. В городе полно претенциозных и весьма симпатичных предложений, но полноценных luxury-квартир очень мало. Большая часть презентуемой «элиты» – неумелые попытки имитации элитарности и высокого качества, которые искушенные клиенты распознают с порога.
Независимо от целевой ориентации, многие владельцы квартир зарабатывают меньше, чем могли бы. Виной этому не столько неграмотная оценка, сколько неумение приспособиться к тенденциям рынка. В отличие от Москвы или Екатеринбурга, где поисками квартиры скорее заинтересован съемщик, в Сочи ситуация прямо противоположная. По отзывам, здешние риэлторы ведут агрессивную тактику поиска клиентов, «растирая» слабых конкурентов монополизацией эффективных рекламных каналов.
Выбрать целевую аудиторию – половина успеха
После олимпийского бума баланс спроса/предложения начал возвращаться в прежнее русло. До показателей середины «нулевых» далеко, но успех не за горами: заново сформировался класс рантье – людей, живущих на доходы с аренды. Новые дома возводятся преимущественно не на открытую продажу, а дольщиками для себя – пусть зачастую и инвесторами под перепродажу в будущем. Поэтому предложение в этом сегменте относительно невысоко, и сегодня большая часть недвижимости в Сочи продается по «вторичке».
Инвестор, имеющие свободные денежные средства, должен правильно подобрать хороший вариант недвижимости, чтобы получать стабильный доход. Многие инвесторы для этого используют не свои средства, а заемные у банка, погашая из арендных платежей ипотеку за сдаваемое жильё.
Как правильно совершить покупку квартиры для сдачи?
Выгодно ли заниматься посуточной арендой квартир? Что лучше: посуточная аренда или долгосрочная? Посуточная сдача жилья имеет больше рисков. Финансовая выгода от такой сдачи не покрывает потенциальных рисков.
Привлечение риэлтора
Инвестиции в недвижимость отличаются весьма привлекательной доходностью вкупе с невысокими рисками. За счет сдачи квартиры в аренду можно рассчитывать на доход 6-8% годовых в валюте – это существенно выше, чем по банковским вкладам, и сопоставимо с корпоративными валютными облигациями.
Три реальных сценария
Еще один вариант – рассчитать сумму кредита таким образом, чтобы арендная плата полностью покрывала проценты, и при этом погашать основной долг самостоятельно. Получится что-то вроде беспроцентного займа на недвижимость – неплохо, правда? В нашем случае при арендной плате в 560 рублей можно будет взять в кредит 46 тысяч рублей. По основному долгу за счет собственных средств придется платить 192 рубля в месяц, проценты будут покрыты деньгами от квартирантов. Как мы помним, по мере погашения основного долга снижаются и процентные платежи, поэтому здесь тоже можно погасить кредит досрочно или начать извлекать прибыль через некоторое время. При таком сценарии сумма первоначальных инвестиций за счет собственных средств сокращается с 27 500 до 22 000 долларов.
Дополнительные расходы
Рассмотренный вариант кредитования предполагает погашение основного долга равными долями. Проценты при этом начисляются на остаток долга, и по мере его погашения ежемесячный платеж будет снижаться. Если в первый месяц кредитования придется заплатить 569 рублей, то начиная со второго года платеж упадет до 548 рублей, с пятого – до 463 рублей и достигнет всего 148 рублей к концу 20-летнего срока.
Почему именно Сочи? Выгодное географическое положение приморского города определяет его инвестиционную привлекательность. Купленные здесь квартиры можно сдавать в аренду круглый год. Вы можете начать бизнес с посуточной аренды квартир, сдавать только в летний сезон или заселить жильцов на постоянку. Вариантов много, но первое, с чем нужно обязательно определиться – как купить квартиру так, чтобы выгодно потом сдавать. Предлагаем несколько вариантов на выбор, каждый из которых заслуживает вашего внимания.
Найден способ сдавать квартиру в два раза дороже!
Прямая выгода на лицо. Стоимость аренды такой студии составит 25 тыс. руб., соответственно доход от сдачи двух квартир в аренду составит 50 тыс. руб., что в 2 раза выше, чем предложение по ранее рассмотренным вариантам.
Варианты выгодные покупки квартир для сдачи в аренду
Как вам идея? Это один из самых выгодных способов инвестировать деньги в недвижимость и получать доход в 2 раза выше, чем по другим предложениям, которые есть сегодня на рынке недвижимости в городе Сочи.
Во – первых, сдавая квартиру в Сочи или Красной Поляне на 1 день или на 3-4 дня, необходимо, после каждого освобождения квартиры, обеспечить следующим её Нанимателям ( Арендаторам) необходимые комплекты чистого белья, сверкающую сантехнику ванной комнаты, туалета и кухни. Ведь, при долгосрочной аренде все бытовые хлопоты, связанные с уборкой квартиры, стиркой белья и т.п. ложатся на плечи жильцов, снимающих квартиру, и собственнику потребуется навести порядок только раз, после того, как предыдущие жильцы съехали. При посуточной аренде, это придется делать столько раз в месяц, сколько раз будут сменяться жильцы.
На первый взгляд, подобный вариант выгоден, как для арендатора, так и для собственника объекта. Потому что при снятии номера в гостинице, схожего по площади, обстановке и уровню оборудования, стоимость проживания в нем обойдется, как минимум в 1,5-2 дороже, чем снять квартиру или дом посуточно. Кроме того, Арендатор не связан жесткими рамками правил проживания и поведения, предъявляемыми администрацией отелей и гостиниц к своим постояльцам.
Сдать квартиру (коттедж, домик) посуточно
Подводя черту, хочется отметить, что все же наиболее целесообразным и устойчиво рентабельным выглядит вариант сдавать квартиру в Сочи ( Красной Поляне) на срок, чуть менее одного года, который дает собственникам жилья возможность получать стабильный средний доход от своей недвижимости.
По сравнению с другими регионами России Сочи кажется выгодным местом для покупки жилья: теплый климат, наличие моря, гор и пышной растительности, близость от Москвы, развитая инфраструктура (особенно после Олимпиады), русскоязычное население, светское общество и т.д.
Инвестиции, пассивный доход и финансовая независимость
Самый большой доход приносит посуточная сдача квартиры в аренду в сезон. Но если вы не живете в Сочи, у вас этот трюк не выйдет. Найти честного человека, который за небольшой % будет вместо вас принимать гостей, менять и стирать белье, убираться в квартире, заниматься мелким ремонтом, решать проблемы с соседями — практически не реально.
2. Ездить на курорт отдыхать
Сомнительная цель. Купив квартиру в Сочи, вы невольно будете привязаны к этому курорту, будете стараться ездить в отпуск только туда, а в мире столько интересных и удивительных мест, которые стоит посетить. Зачем себя привязывать? Съездили несколько раз, все посмотрели, зачем повторять всю жизнь? Мы уже не в Советском союзе и железный занавес открыт.
- Обязательно сдавайте жильё по договору аренды. Документальное оформление сделки является подтверждением законности Ваших прав и претензий на квартиру. Если дело в конфликте дойдёт до суда, будет на что ссылаться. Договор аренды, заключённый сроком на 11 месяцев и меньше, не подлежит государственной регистрации.
- Деньги получайте от жильцов по безналичным переводам или наличными средствами через оформление расписок. Таким образом Вы всегда сможете подтвердить факт передачи денежных средств.
- Лучше сдавать квартиру официально и уплачивать налоги в бюджет со своего дополнительного дохода.
Планировка и отделка
Длительная аренда даёт возможность найти одного благонадежного жильца, который постоянно исполнять в срок свои финансовые обязательства. В такой ситуации не нужно постоянно контролировать недвижимость, ездить и следить за жильцами.
Доходность от сдачи квартиры в аренду на уровне, а то и ниже чем ставки по депозитам. Считается она очень просто: нужно годовую арендную плату разделить на расходы на приобретение, ремонт и обстановку. Однако стоит не забывать и про коммунальные и эксплуатационные расходы, которые не компенсирует арендатор, взнос на капитальный ремонт, налог на имущество, налог на доход, который в жилой аренде не все платят, а также необходимость ремонта и обновления квартиры, причем тем чаще, чем дороже квартира. Также нужно учитывать время простоя при смене арендатора.
Покупка коммерческой недвижимости для сдачи в аренду
А если застройщик проводит акцию, то можно доплатить и выгодно приобрести «двушку». Средняя цена аренды двушки в Петербурге составляет 38 тыс. рублей. Даже если изначальная стратегия инвестора предполагает только сдачу квартиры в аренду, нужно все равно держать в уме перспективу продажи объекта и понимать, какие из них наиболее востребованы на рынке. Самый большой спрос сейчас на небольшие «двушки», площадью до 60 кв. м, кроме того, они сильнее всего растут в цене, потому что на первичном рынке они встречаются не часто.
Покупка квартиры для сдачи в аренду
Да, покупка жилья с перспективой сдачи в аренду – выгодное вложение, поскольку жильё продолжит дорожать, и никаких предпосылок для смены этой тенденции на рынке жилищного строительства не предвидится. Когда застройщики завершат проекты, начатые до внедрения системы проектного финансирования, все игроки рынка окажутся в равных условиях, поскольку будут кредитоваться у банков и, соответственно, повышать цены на свои объекты. Поэтому покупателю, желающему заработать на сдаче квартиры в аренду, нужно играть на опережение, чтобы успеть приобрести жилье до очередного роста цен.