Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «Прогноз цен на аренду коммерческой недвижимости в москве 2022». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.
В тот же месяц мне на стол положили помещение в 90 м2 с арендаторами по цене 8000 долларов за квадрат, где арендаторы платили 7500 долларов в месяц. То есть срок окупаемости составлял 9 лет. А многие в то время хотели получать срок окупаемости на уровне 4-6 лет. И все равно помещение было быстро продано, так как была еще перспектива роста арендных ставок на street retail.
Посмотрите сейчас на большие города, весь траффик концентрируется в торговых центрах, поэтому и арендатор ушел. Добавим сюда дорогую парковку в Москве, Санкт-Петербурге и многих городах. Получаем ворох проблем у street retail.
В моду постепенно войдут три формата аренды:
У меня был даже случай в июне 2022 года, когда мне передали квартиру на Новом Арбате в управление. Шальной инвестор из Казахстана утопил 19,5 млн рублей, по тем временам более 700 000 долларов. Сдавать он эту квартиру мог за 2500 долларов в месяц. Естественно, что окупаемость никакая.
Законодательно рынок коммерческой недвижимости в 2022 лучше регулируется. Договоры оформляются официально, владельцы платят налоги. Однако это более сложный инструмент вложения средств по сравнению с покупкой квартиры. В первую очередь, необходимо оценить инвестиционную привлекательность объекта: назначение (офисы, стрит-ретейл), удачное местоположение, транспортная доступность, хорошее внешнее состояние, качественный состав арендаторов. Иногда отсутствие одного из этих важных параметров делает покупку помещения абсолютно неликвидной.
В 2022 году в коммерческом секторе количество площадей, введенных в эксплуатацию, было минимальным. Динамика наблюдалась только в складском и гостиничном бизнесе, причем последний во многом был востребован из-за Чемпионата мира по футболу. В период подготовки к ЧМ вырос спрос на арендные площади на первых этажах (и соответственно ставка аренды) на центральных улицах города. Направления общественного питания пользовались популярностью среди арендаторов. Сейчас происходит закономерный спад.
Тенденции на рынке коммерческой недвижимости
Цены на коммерческую недвижимость колеблются от 35 тыс. руб. до 1,5 млн. руб. за 1 кв. м. Стоимость объектов зависит от доходности. Однако при инвестировании не стоит ориентироваться на самый низкий ценовой сегмент. За небольшую цену можно приобрести неликвидное помещение, которое не будет пользоваться спросом.
Обилие влияющих макроэкономических факторов и самого спроса все равно оставляют прогнозные 8-10 процентов роста на 2022 год. Увеличению горизонта повышения будут мешать высокая конкуренция в сегменте застройщиков и вытекающий из этого демпинг. Свою лепту внесут банки, повысив процентные ставки по ипотеке. Еще одной проблемой ликвидности коммерческой недвижимости остается нарастающая бедность населения. Реальное сокращение доходов снижает потенциал прибыли, переводя имеющийся потенциал в сторону предметов первой необходимости.
В исследовании состояния рынка коммерческой недвижимости в России 2022 году можно сформировать прогноз востребованности направлений. Лучше всего показывает себя динамика торговых площадей. К сожалению, производственные зоны все меньше запрашиваются заказчиками. Это скорее связано с тем, что серьезные предприятия в связи с большим объемом требований законодательства предпочитают строить профильные объекты с нуля.
📝Анализ рынка коммерческой недвижимости на 2022 год
В зоне особого интереса находятся коммерческие площади в жилых новостройках. Владельцы бизнеса вполне логично присматриваются к таким объектам, стремясь переехать с арендованных площадей. Причем приобретение такой недвижимости интересно еще на стадии строительства, поскольку к моменту сдачи такие помещения сильно вырастают в цене. Свои коррективы в этот процесс вносит меняющееся законодательство.
В классе А доля свободных офисов незначительно снизилась с начала года, несмотря на существенное пополнение объемов предложения. Показатель в этом классе достиг уровня 12%, или 518 000 кв. м, тем не менее до конца года ожидается его снижение.
Динамика показателей объемов ввода в эксплуатацию, чистого поглощения и уровня вакансии
Совокупный объем предложения гибких пространств на московском офисном рынке составляет 148 000 кв. м, подавляющую долю которых составляет формат классических пространств – 64%.
Рост популярности гибких пространств, в том числе среди крупных корпоративных клиентов, стимулирует операторов к открытию новых площадок. Так, средний размер классического гибкого пространства вырос в I полугодии 2022 года на 9% до 1 900 кв. м, средний размер неформатных площадок вырос на 34%, до 2 00 кв. м.
Структура предложения гибких пространств по типам
За I полугодие 2022 года предложение торговой недвижимости Москвы увеличилось за счет открытия двух объектов – ТРЦ «Саларис» (GLA – 105 кв. м) и ТЦ «Галеон» (GLA – 14 кв. м ). Продолжается кампания крупных девелоперов по реконцепции существующих торговых центров.
При этом надо отметить, что, несмотря на удешевление ипотеки и инвесторов, уровень спроса этой осенью существенно ниже, чем в прошлом году. И далеко не факт, что нынешняя активизация рынка продлится долго. Напомним, эффекта от летнего снижения ставок хватило лишь на месяц-полтора. Подробнее о тенденциях рынка недвижимости читайте в статьях и обзорах аналитического центра IRN.RU:
Декабрь 2022: Росту цен на жилье в ноябре рынок обязан главным образом уменьшению ипотечных ставок. Ожидая снижения ключевой ставки ЦБ в конце октября, банки заранее опустили ставки по своим ипотечным программам, что и обеспечило октябрьский всплеск спроса на кредиты и, соответственно, жилье. Мгновенно на такие вещи рынок не реагирует, поэтому активизация покупателей в октябре вылилась в рост цен только в ноябре.
Коротко о главном
Скорее всего, рынку недвижимости помог и переток средств с депозитов. Планомерное снижение ключевой ставки заставляет банки сокращать ставки не только по кредитам, но и по вкладам, что повышает инвестиционную привлекательность жилья.
Все меняется, и рынок недвижимости тоже. Часть изменений происходит законодательным путем, часть формируется поведением участников рынка.
Рассказываем, что изменилось за первое полугодие и к чему может прийти рынок недвижимости в ближайшем будущем.
Рынок недвижимости в 2022: что происходит и чего ожидать
Еще одно следствие нововведений: для перехода на эскроу банкам понадобится большой объем финансирования. По самым скромным оценкам — 1,5 трлн рублей. В результате банки не смогут резко снижать ставки по ипотеке, поскольку существенная часть ликвидности будет уходить на кредитование застройщиков. В итоге сложится ситуация, когда в глобальном плане застройщики будут конкурировать с физическими лицами в получении финансов от банка. При этом прежде они не конкурировали, больше того – граждане могли кредитовать застройщиков напрямую, причем нередко за счет денег банков, полученных по ипотечным кредитам.
Локализация цен
Но есть сегмент, который выпал из общей тенденции — рынок загородной недвижимостью, сделки с которой в первом полугодии 2022 пошли в рост. В сравнении с прошлым годом, рост продаж загородных домов по России составил 30%. Это обусловлено тем, что по сравнению с новостройками рынок загородной недвижимости регулируется не так жестко, а кроме того в загородных поселках налаживается инфраструктура, что делает их более привлекательными для покупателей.
Как подсчитали в CBRE, за 11 месяцев 2022 года в качественных бизнес-центрах за пределами МКАД было арендовано и приобретено конечными пользователями 96 тыс. м 2 офисных площадей, что на 83% выше объема новых сделок в аналогичном периоде 2022 года (52 тыс. м 2 ). Такое увеличение во многом связано с крупной сделкой: Правительство Московской области приобрело офисное здание Pallau-RB. В сегменте класса А в зоне за пределами МКАД в январе-ноябре было арендовано и приобретено около 46 тыс. м 2 , из которых более трети составили сделки в бизнес-центрах Новой Москвы (16 тыс. м 2 ).
Контакты
В совокупности перечисленные факторы непосредственно влияют на уровень вакантных помещений, который снижается уже три года подряд. Доля свободных площадей в III квартале 2022 года достигла 10,9%, что на 2,8% ниже, чем в конце 2022 года и на 0,6% ниже, чем в предыдущем квартале. Уровень вакансий продолжит снижаться и в IV квартале нынешнего года, и в 2022 году, несмотря на то, что ввод новых офисных площадей будет увеличен: в следующем году их объем составит порядка 420 тыс. м 2 .
Ссылки
В целом, с января по сентябрь 2022 года объем новых сделок аренды и покупки офисных помещений составил 996 тыс. м 2 – это рекордный уровень за последние 7 лет. Чистое поглощение по итогам трех кварталов 2022 года составило 574 тыс. м 2 – это вдвое больше, чем в прошлом году. Знаковые изменения произошли и в структуре спроса: за три квартала текущего года объем сделок по продлению и пересогласованию коммерческих условий текущих договоров составил 18% от объема всех заключенных сделок, в то время как в 2022 и 2022 годах такие сделки формировали около четверти от объема всех транзакций. При этом новое предложение по итогам текущего года не превысит 200 тыс. м 2 – и это будет самый низкий объем ввода офисных помещений начиная с 2022 года.
Производственные помещения показали годовой рост на 3%, средняя цена предложения в январе 2022 года равнялась 8 571 руб. за кв. м. На 2% за год увеличилась цена предложения в сегменте гостиниц, до 47 697 руб. за кв. м.
Эксперты Domofond.ru проанализировали рынок коммерческой недвижимости по России в целом и в городах-миллионерах. Средняя по России цена предложения коммерческой недвижимости на продажу с I квартала 2022 года выросла на 1%, до 37 273 рублей за кв. м. Самыми дорогими типами в январе 2022 года были офисы (50 185 рублей за кв. м в среднем по России), гостиницы (47 697 рублей за кв. м) и торговые помещения (47 170 руб. за кв. м).
В большинстве крупных российских городов основную часть коммерческих площадей на продажу по числу предложений составляют площади свободного назначения. На них приходится от трети до половины всех предложений в зависимости от города. Далее следуют торговые площади и офисы.
Цены и динамика по городам-миллионерам
Средние цены на продажу коммерческой недвижимости существенно колебались в течение года даже в масштабе всей России. Динамика по отдельным, особенно небольшим городам, обычно еще более сильная, поскольку уход с рынка или вывод в продажу нескольких крупных или особенно дорогих лотов может кардинально изменить картину. Тем не менее можно говорить об относительной стабильности цен.
Во-вторых, усилился приток в столицу иногородних и иностранных арендаторов, что, безусловно, гарантирует стабилизацию рынка найма в Москве и в то же время подтверждает ухудшение финансового положения граждан в регионах.
Средние ценовые показатели по округам столицы в январе 2022-го по отношению к году ранее также изменились: заявляемые собственниками ставки найма квартир снизились в СЗАО и ВАО – минус 1% у каждого, а в остальных округах, напротив, выросли – в диапазоне от +1,5% (ЮЗАО) до +21% (ЦАО).
Предложение: самый широкий ассортимент – в ЦАО, ЮАО и ЮЗАО
Эксперты компании не ждут радикальных перемен на столичном рынке аренды в ближайшей перспективе: возможны частичные колебания спроса и предложения, но маловероятно, что они повлекут за собой значительное увеличение или снижение стоимости найма. С резким повышением цен московский рынок аренды в настоящее время справиться не способен: спрос на 70% представлен в сегменте «эконом», и в случае ощутимого удорожания большая часть нанимателей, вероятно, покинет столицу, утверждают специалисты.
По данным аналитиков JLL, складской и гостиничный девелопмент был чуть бодрее, чем офисный или торговый. Гостиницам помог ЧМ по футболу, офисным проектам мало что могло помочь в условиях экономических и политических встрясок. В итоге ввод 2022 г. – 123 000 кв. м офисов, своего рода антирекорд (данные JLL, оценки консалтинговых компаний варьируются от 125 000 до 180 000 кв. м). Доля вакантных площадей упала до 10-летнего минимума – 10,3% в среднем по рынку, в центре города свободно всего 7,8%, отмечает Никуличева.
В НДВ считают, что многие компании, в портфеле которых сохраняется большой запас апартаментов не в составе жилых комплексов, а, например, в многофункциональных центрах, могут перепрофилировать их в офисы. «Для этого даже не нужно переводить недвижимость из одной категории в другую», – говорится в распространенном компанией пресс-релизе.
Осторожный разворот
«При высокой конкуренции за таланты во многих секторах компании стали ориентироваться на предпочтения будущих молодых сотрудников, в том числе в дизайне. По-прежнему преобладают открытые рабочие пространства. Мы получаем больше запросов на организацию activity based working концепций без закрепленных рабочих мест. Торговля не отстает: появляются мультибрендовые открытые пространства под одной крышей, по сути – мини-универмаг внутри ТЦ. Часто там представлены локальные производители, нишевые бренды. Усложняется дизайн фудкортов, они становятся более разнообразными по стилям, по вариантам посадки, наполняются большим количеством функций (с открытой детской игровой, с зарядками для мобильных телефонов). Многофункциональность общественных пространств – один из трендов будущего, ведь оно за более сложными решениями, отвечающими на запросы разных поколений».