Порядок оформления продажи квартиры двумя собственниками в 2022г

Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «Порядок оформления продажи квартиры двумя собственниками в 2022г». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.

• мать и отец по отдельности дали подтверждение на реализацию доли несовершеннолетнего. Если отсутствует один из родителей, не лишенный прав, понадобится его согласие;
• выполнятся выделение доли ребенку при торговле квартирой с получением права на владение другим, таким же по площади и условиям жильем.

1. Удостоверения, идентифицирующие личности сторон.
2. Техпаспорт БТИ.
3. Договор купли-продажи доли недвижимости.
4. Отказ всех собственников квартиры от покупки в письменном виде.
5. При отсутствии данного отказа понадобятся зафиксированные письменно доказательства осведомленность собственников квартиры.
6. Нотариальное заверенное согласие второго супруга на торговлю недвижимости (если гражданин состоит в законном браке).
7. Кадастровый паспорт.
8. Документ, свидетельствующий о зарегистрированной доле недвижимости или справка ЕГРН.
9. При участии ребенка в процедуре требуется предоставить согласие органов опеки.

Подготовка обязательных документов

• при разделе жилой недвижимости оба супруга отвели часть жилья себе по отдельности;
• родственники могут наследовать квартиру или другую жилплощадь на официальных основаниях по законному праву наследования;
• если в квартире прописано два или более человек и в последующем она была приватизирована.

Но все это касается только договоров, где нотариальное заверение обязательно. Если стороны решили заверить простой договор по своей инициативе, платить придется больше (ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате). Сумма колеблется в зависимости от цены недвижимости:

1. Приобретение супругами после заключения брака. Такая собственность считается совместной, и по умолчанию супругам принадлежит по половине имущества. Каждый из них может инициировать продажу целой квартиры, но при одном условии — наличие согласия второго собственника на совершение сделки. Подробнее: Покупка квартиры в долевую собственность супругами
2. Приватизация. При этом собственниками становятся все участники. Каждого из них наделяют определенной долей имущества, тогда жилье становится долевым, или не наделяют, и квартира становится объектом совместной собственности. Подробнее: Приватизация квартиры, жилья
3. Передача по наследству. Наследодатель имеет право оставить недвижимость по завещанию нескольким лицам, а если документ не был составлен при жизни, имущество достается ближайшим родственникам, например — супругу и ребенку. В этом случае наследополучатели становятся содольщиками, обладающими равными частями имущества. Подробнее: Как оформить квартиру в собственность по наследству
4. Приобретение по договору долевого участия. Если все содольщики вносили определенную сумму в счет стоимости объекта, каждый из них получит свою часть квартиры. Подробнее: Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности

Специфика сделки при продаже квартиры в долевой или совместной собственности

1. Если продается квартира, являющаяся объектом совместной собственности, нотариальное заверение договора по закону не требуется.
2. При продаже квартиры в долевой собственности договор заверяется в обязательном порядке.

Справка о том, что продавец не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере выдается в соответствующих диспансерах по месту жительства продавца. Получить ее может только продавец.

Проверка нахождения недвижимости в общей совместной собственности супругов или в общей долевой собственности

Обратите внимание, что способность продавца и покупателя понимать значение своих действий или руководить ими проверяет нотариус или регистратор при удостоверении договора купли-продажи. Справка о нахождении (не нахождении) на наркологическом или психоневрологическом учете при этом не запрашивается.

Проверка задолженности по жилищно-коммунальным и другим платежам

• дееспособность, то есть способность продавца и покупателя понимать значение своих действий или руководить ими;
  Если возникнут основания предполагать, что какой либо участник сделки не может понимать значения своих действий или руководить ими, либо будет установлено, что участник сделки злоупотребляет спиртными напитками, наркотическими средствами иди психотропными веществами, а сведений о признании его недееспособным или ограниченно дееспособным не имеется, то удостоверение договора будет отложено до выяснения, имеется ли решение суда о признании гражданина недееспособным или ограниченным в дееспособности.
  В случае обращения к нотариусу за удостоверением сделки гражданина, находящегося в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не может понимать значение своих действий или руководить ими, то в удостоверении сделки будет отказано независимо от того, что судебное постановление о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным отсутствует.
• принадлежность недвижимости на праве собственности продавцу.
  Проверка производится по выписке из ЕГРНИ Такая выписка, содержит специальную отметку «Выдана для нотариального удостоверения сделки» и действительна в течение одного месяца со дня выдачи.
  Повторная выдача выписки со специальной отметкой в течение месяца одному и тому же лицу не допускается.
  (статья 30 Закона Республики Беларусь от 22.07.2022 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним») . В случае необходимости истребуется документ, подтверждающий приобретение права собственности на недвижимость (свидетельство о праве на наследство, судебное постановление (копия), договор, удостоверенный регистратором организации по государственной регистрации, и др.).

• наличие граждан, которые должны дать свое согласие или отказ при заключении договора;
  Такие согласие или отказ должны быть также удостоверены. Они могут быть оформлены и удостоверены одновременно с удостоверением договора, либо до этого (например, если гражданин, который должен дать согласие или отказ не может присутствовать при удостоверении договора).
• наличие ограничения (обременения) прав в отношении недвижимости;
  Проверка производится по выписке из ЕГРНИ Такая выписка, содержит специальную отметку «Выдана для нотариального удостоверения сделки» и действительна в течение одного месяца со дня выдачи.
  Повторная выдача выписки со специальной отметкой в течение месяца одному и тому же лицу не допускается.
  (статья 30 Закона Республики Беларусь от 22.07.2022 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним») . В случае наличия ограничений (обременений) прав, они отражаются в договоре и сторонам разъясняются правовые последствия;
• отсутствие запрещения отчуждения недвижимости и ареста;
  Проверка производится по выписке из ЕГРНИ Такая выписка, содержит специальную отметку «Выдана для нотариального удостоверения сделки» и действительна в течение одного месяца со дня выдачи.
  Повторная выдача выписки со специальной отметкой в течение месяца одному и тому же лицу не допускается.
  (статья 30 Закона Республики Беларусь от 22.07.2022 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним») и алфавитной книге запрещений арестов. Не может являться предметом договора об отчуждении имущества недвижимость, на которую наложен арест. Не может являться предметом договора об отчуждении недвижимости недвижимость, принадлежащая лицу, обязанному возмещать расходы, затраченные государством на содержание детей, находящихся на государственном обеспечении.
• факт нахождения имущества в общей совместной собственности супругов;
  Если супруга (супруги) в том числе бывшие есть, то истребуется их письменное согласие. Если их нет, то продавец пишет заявление об этом.
  Факт отсутствия супруга (бывшего супруга), который может претендовать на отчуждаемую недвижимость проверяется по подтверждающим это документам (свидетельству о смерти, свидетельству о расторжении брака, договору о разделе имущества между супругами, по документу, удостоверяющему личность лица, отчуждающего имущество, и иным документам).
  Если по представленным документам не представляется возможным достоверно установить факт отсутствия супруга (бывшего супруга), который может претендовать на отчуждаемую недвижимость, то сторонам разъясняется последствия, которые могут возникнуть, если такой супруг (бывший супруг) все же имеется.
• факт нахождения имущества в общей долевой собственности;
  Удостоверение договоров об отчуждении имущества, находящегося в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Если доли участников долевой собственности определены, то стороной по договору является каждый участник долевой собственности, в связи с чем договор подписывается каждым участником.
  Если недвижимость и право собственности на нее зарегистрированы за одним лицом, но участниками долевой собственности являются два и более лица, доли которых не определены, истребуется сведения об участниках долевой собственности. Участникам долевой собственности разъясняется их право на определение доли в праве долевой собственности и право на раздел такого имущества и выдел из него доли.
  Если участники долевой собственности не будут определять доли в праве общей собственности, производить раздел такого имущества и выделять из него доли, то договор удостоверяется с их письменного согласия (в том числе несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет).
  При возмездном отчуждении доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу проверяется наличие отказа от преимущественной покупки остальных участников долевой собственности.
• уплата продавцом подоходного налога, земельного налога и налога на недвижимость.
  Данные сведения проверяются в том случае если продавцом является постоянно не проживающий в Беларуси гражданин Республики Беларусь, иностранный гражданин, лицо без гражданства или не имеющее места нахождения в Беларуси иностранное или международное юридическое лицо. Для проверки указанных сведений истребуется в налоговой инспекции по месту нахождения недвижимости соответствующая справка об уплате налогов.

Если покупатель на момент осуществления сделки состоит в браке, то при приобретении квартиры она поступает в общую совместную собственность. Если между супругами заключен брачный договор, то его необходимо взять с собой к регистратору или нотариусу для того, чтобы имущество было зарегистрировано так, как было определено брачным договором.

Если кредит был погашен, то еще в течение 5 лет право преимущественной покупки будет у администрации города. Существует перечень случаев, при которых квартиру можно продать третьим лицам до истечения этих 5 лет. Например, когда люди разводятся или покупают что-то большее по площади, т.е. улучшают свои жилищные условия.

Документы, необходимые для сделки

Составление, удостоверение и последующую регистрацию договора купли-продажи производит регистратор Минского городского или Минского областного агентства по регистрации и земельному кадастру либо нотариус. На приём к этим специалистам лучше предварительно записаться. При обращении к регистратору или нотариусу для переоформления квартиры и оформления сделки купли-продажи стороны (покупатель и продавец) обыкновенно должны иметь при себе:

Сделки с долевым имуществом граждан в ряде случаев будут проводиться по упрощённой процедуре. Это допустимо, благодаря вступлению в силу Федерального закона №76-ФЗ от 01.05.2022, внёсшим изменения в Федеральный закон №218-ФЗ от 13.07.2022 “О государственной регистрации недвижимости”.

Какими правовыми нормами регулируется

• Москва: +7 (499) 110-86-72 .
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57 .
• Регионы: 8 (800) 600-36-07 .

• статьи 550-558 ГК РФ о составлении и заключении договора купли-продажи (ДКП);
• статья 250 ГК РФ о специфике сделок с долевой недвижимостью;
• глава 3 Закона № 218-ФЗ «О регистрации».

Когда регистрация долевой недвижимости допускает упрощённый порядок

1. Объект принадлежит нескольким совершеннолетним собственникам, и все они продают его одному покупателю, оформляя один ДКП.
2. Если в результате сделки не меняется состав участников, но происходит перераспределение долей. То есть два совладельца совершают сделку, на основании которой один собственник продаёт другому, например, 1/5 часть доли в праве.

Если по истечении некоторого времени на долю, выставленную в открытую продажу, не появится покупатель, продавец может снизить ее стоимость, и преимущественное право покупки снова вступает в силу, а продавец обязан уведомить долевых участников согласно стандартной процедуре. В случае если продавец умышленно скроет от сособственников информацию об изменении одного из условий сделки, либо откажется от установленной процедуры, наличие такого документа поможет дольщикам отстоять свои права в судебной инстанции.

При отказе долевых участников от покупки отчуждаемой доли в квартире либо нарушении ими установленных сроков на согласование условий сделки, продавец имеет право выставить свою часть собственности на открытые торги – для третьих лиц.

В чем отличие доли от комнаты

Но одно отличие между ними есть – долю собственника, которая по количеству квадратных метров приближена к площади, пригодной для проживания, либо приравнена к площади одной из комнат в квартире, продать участнику долевой собственности или иному лицу гораздо проще, чем продать долю незначительной величины третьему лицу.

Размер доли между собственниками может подлежать перераспределению, каждый из ее владельцев вправе проводить сделку отчуждения третьему лицу. Продажа квартиры с несколькими собственниками возможна только при соблюдении определенных условий, содержание которых определено в действующем законодательстве.

В чем особенность продажи

Уведомление рекомендуется составлять в письменном виде, используя для вручения адресату услуги почты в виде заказного письма. К процедуре соблюдения права преимущественного выкупа может быть привлечен нотариус. Важно иметь возможность легко доказать соблюдение законодательных требований и дату вручения документа. В течение 30 дней продавец должен будет получить ответ о решении действующих собственников в виде отказа или согласия на приобретение предложенной доли.

Уведомление имеет следующие особенности:

Согласно действующему законодательству, все сделки с долевой собственностью должны быть заверены у нотариуса. Без соблюдения этого требования, дальнейшая процедура регистрации в Росреестре для перехода прав собственности будет невозможна.

Участники сделки могут прийти к нотариусу в разные дни, ведь каждый получает свои документы. Договора купли-продажи будут с пометкой о государственной регистрации. Свидетельства о праве собственности отменили в 2022 году, вместо них выдают выписки из ЕГРН об объекте недвижимости.

Может вообще не уведомлять остальных собственников? Во-первых, ни один нотариус без уведомлений не заверит договор купли-продажи. Во-вторых, любой из собственников может в течении трех месяцев со дня продажи обратиться в суд. Но ему нельзя просто оспорить сделку и вернуть все как было. А может только перевести на себя роль покупателя — п. 3 ст. 250 ГК РФ. Т.е. он на депозит суда перечисляет сумму, за которую была продана доля без его ведома. И если оспорить получится, эти деньги переходят продавцу, а он становится собственником доли.

Этап №3 — Выберите нотариуса

Если никто из собственников не собирается покупать, то попросите их оформить у любого нотариуса отказ от покупки. Если они не собираются ни покупать долю, ни оформлять отказ от покупки, они вообще против продажи или связи с ними нет, то переходите на следующий этап.

В таком случае для купли-продажи квартиры понадобится разрешение местного исполкома. Этот момент является одним из самых затратных по времени. Разрешения выдаются на заседаниях, которые проводятся 2 раза в месяц. Причем запросить разрешение необходимо не менее, чем за 7 дней до заседания. После принятия решения, разрешение выдает служба «Одно окно» все в том же исполкоме.

• Паспорта
• Свидетельства о рождении несовершеннолетних детей (если они есть)
• Документы, которые подтверждают права на льготы (для лиц, имеющих такое право)
• Чеки «Жилье» с выпиской из чекового счета (в случае их наличия)
• Если граждане, за которыми сохраняется право использования помещения, не могут явиться лично, требуется письменное нотариально заверенное согласие

Заключение сделки купли-продажи

1. 1) свидетельство о государственной регистрации;
2. 2) договор:
   1. — купли-продажи, в случае покупки квартиры на вторичном рынке
   2. — долевом строительстве, если квартира строилась
   3. — наследовании, если квартира унаследована
   4. — дарении, если квартира была подарена
   5. — приватизации, если квартира приватизирована
3. 3) технический паспорт (с планом квартиры)

Таким же образом совершается поиск покупателя и подача документов на регистрацию сделки. Но есть некоторые особенности в подписании соглашения и составе сведений.

Процедура купли-продажи

В большинстве случаев квартиры продаются с согласия всех владельцев. Так проще найти покупателя и получить наиболее выгодную оплату. Как продать квартиру, если второй собственник против? Тогда можно реализовать принадлежащую долю в собственности. Выполняется следующая последовательность:

Необходимые документы

Если 2 собственника в квартире, как продать недвижимость? После подписания договора в Росреестр подается полный комплект документов. Обратиться можно в одно из его отделений или через многофункциональную службу. Но в последнем случае срок регистрации составит 7-9 дней вместо 5, так как требуется время на пересылку документации.

В большинстве случаев, дополнительный комплект бумаг не является обязательными, но все-же он способен увеличить шансы на скорую продажу и беспроблемную регистрацию. От ряда дополнительных обстоятельств зависит то, какие документы для продажи квартиры нужно подготовить перед сделкой:

Если лицо, владеющее правами на квартиру, не достигло совершеннолетия, продать квартиру от его имени также возможно.В этом случае необходимо согласие органов опеки на отчуждение собственности ребенка. Вопрос в том, сколько полных лет юному собственнику. Если менее 14, то все сделки, от его лица, имеют право осуществлять только законные представители: родители, усыновители или опекуны. А если возраст гражданина от 14 до 18 лет, то он имеет право.принимать участие в совершении сделок: он может самостоятельно заключать договоры, расписываться в документах и т.д.

Кто может выступить в роли продавца?

• Если в роли продавца выступает гражданин, находящийся в преклонном возрасте, не помешает оформить документ, доказывающий полную дееспособность на момент продажи. Подобный документ можно без проблем получить в ПНД по месту жительства;
• Если гражданин, продающий жилплощадь, на момент сделки состоит в браке, то ему понадобится получить письменное согласие от второго супруга. Бумага должна быть нотариально заверенной. К соглашению необходимо приложить свидетельство о браке;
• Если продаваемое имущество было совместно нажито в браке, но супруги разошлись, то, вместе с согласием на сделку одного из супругов, не обязательно прилагать свидетельство о расторжении брака;
• Если продаваемая квартира была совместно нажита в браке, но один из супругов скончался, то, в течение 6 месяцев после смерти одного из супругов необходимо пройти процедуру вступления в наследство. В результате которой от нотариуса будет получено Свидетельство о наследстве. На основании этого документа наследники регистрируют собственность на себя. Только после этого можно продавать квартиру.
• Если объект был куплен за счет средств материнского капитала, то понадобиться получить бумагу, которая подтвердит, что его продажа не нарушит прав ребенка, т.к. при приобретении квартиры за счет МСК в жилой площади выделяются доли на всех членов семьи в т. ч и детей.;
• Если до текущей сделки, гражданин уже осуществлял продажу недвижимости, то ранний договор купли-продажи станет хорошим доказательством чистоты его намерений.