Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «Можно ли по горячей воде перейти на прямые договоры с ресурсоснабжающей организацией а по отоплению остаться в тсж». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.
Некоторые управляющие компании работают честно: не завышают плату, перечисляют деньги вовремя и не искажают показания. Тогда собственники не переплачивают, а дом не числится в должниках у условного энергосбыта или водоканала.
Что изменилось?
Если собственник найдет ошибку в квитанции или горячая вода покажется ему недостаточно горячей, можно обратиться в УК . Управляющая компания не может сказать: «С кем заключали договор, туда и идите», — она обязана принять обращение и отреагировать. Но нести ответственность за качество услуг по прямому договору будет поставщик, а не управляющая компания.
Зачем тогда нужна управляющая компания?
Управляющая компания не будет получать денег за те услуги, которые сама не оказывает. Но эта возможность у жильцов не появится сама по себе. Чтобы заключить прямой договор по желанию собственников, этим нужно кому-то заняться.
Цель изменений в законодательстве – дать возможность собственникам квартир оплачивать свет, тепло и воду напрямую, минуя посредников. Кроме того, таким образом правительство надеется защитить права собственников от недобросовестных управляющих организаций. Однако начало действия нового порядка вызвало многочисленные вопросы.
Нужно ли получать согласие жильцов, если переход на прямые договора происходит по инициативе ресурсоснабжающей организации?
Однако по решению ресурсоснабжающей организации указанный срок может быть перенесен, но не более чем на три календарных месяца. О таком решении ресурсоснабжающая организация уведомляют лицо, по инициативе которого было созвано данное собрание, не позднее пяти рабочих дней со дни получения копий решения и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 46 ЖК РФ (пункт 1 части 7 статьи 157.2 ЖК РФ).
Как определяется объем задолженности, дающий ресурсоснабжающей организации одностороннее право перейти на прямые договора?
Таким образом, учитывая, что при заключении прямых договоров исполнителем коммунальных услуг становится ресурсоснабжающая организация и на нее возлагается обязанность по предоставлению платежных документов потребителям, выставление соответствующих платежных документов лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, в указанном случае является нарушением лицензионного требования, предусмотренного подпунктом «а » пункта 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 октября 2022 г. № 1110.
Нужно отметить, что прямые расчеты уже сейчас работают в некоторых регионах России. Однако их нельзя называть прямыми договорами, так как данная схема используется только в МКД с непосредственным управлением. Получается, что принятие законопроекта сделает легальной практику, которая по факту уже существует.
Мнение экспертов о переходе на прямые договоры
Исключение 4. Федеральный закон от 29.06.2022 № 176-ФЗ (далее — Закон № 176-ФЗ) с 30 июня 2022 г. допускает сохранение фактически сложившихся прямых договорных отношений (прямых договоров) между потребителями и РСО даже при наличии УО. Такие договорные отношения могут быть прекращены только в связи с отказом от них одной из сторон: потребителей или РСО (ч. 17–18 ст. 12 Закона № 176-ФЗ).
Исключения из правил
- сведения об инициаторе собрания;
- форма проведения данного собрания (очное собрание, заочное голосование, очно-заочное голосование);
- дата, место, время проведения общего собрания (при очной форме собрания) или дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения (при заочном голосовании). При проведении собрания в очно-заочной форме указываются: дата, место, время проведения очного собрания, а также дата и место окончания приема решений собственников;
- повестка дня общего собрания;
- порядок ознакомления с информацией и (или) материалами общего собрания (при наличии таковых).
Таким образом, РСО, осуществляющая деятельность по горячему водоснабжению при использовании закрытых систем горячего водоснабжения и по поставке горячей воды при использовании открытых систем теплоснабжении и горячего водоснабжения, не может признавать тепловую энергию в качестве коммунального ресурса, поставляемого в МКД.
3 апреля 2022 года вышел № 59-ФЗ. Он разрешил собственникам помещений в МКД принимать решение о переходе на прямые договоры. Для этого в ст. 44 ЖК РФ были внесены изменения. И всё же оставался вопрос, можно ли переходить на прямые договоры в домах с индивидуальными тепловыми пунктами. Расскажем, почему нельзя.
Комментарий от эксперта
Орган регулирования устанавливает компонент на тепловую энергию в виде одноставочного или двухставочного компонента. Этот компонент равен соответственно одноставочному или двухставочному тарифу на тепловую энергию.
В статье 157.2 ЖК РФ говорится о прямых договорах, которые собственники заключают с РСО, даже если в доме выбрана управляющая организация. Речь идет именно о коммунальных услугах. Следовательно, никаких прямых договоров с РСО на поставку коммунального ресурса быть не может.
- договор должен быть расторгнут в одностороннем порядке именно ресурсоснабжающей организацией;
- отказаться от договора РСО может только в случае если у УО есть задолженность, признанная ей (интересно каким образом? — автор) или подтвержденная вступившим в законную силу решением суда;
- размер задолженности должен быть равен или превышать 2 (две) среднемесячные величины обязательств УО перед РСО.
Понятия: коммунальная услуга и коммунальный ресурс
Подобные ситуации могут возникать и в будущем. Например, общее собрание не приняло решения (проголосовало против) перехода на прямые договора с РСО, следовательно должен действовать прежний порядок договорных отношений, при котором УО должна иметь договор с РСО.
«Да, сама ресурсоснабжающая организация может стать косвенным «виновником» заключения прямых договоров с потребителями. Это произойдет тогда, когда управляющая организация накопила двухмесячную или более задолженность перед поставщиками ресурсов. Процедура регламентирована Законом № 59-ФЗ. В этом случае поставщик ресурсов может через суд расторгнуть договор с управляющей компанией – после чего договоры на поставку ресурсов автоматически, с соответствующим уведомлением, будут заключаться напрямую с собственниками жилья. По нашим оценкам, из примерно 1,2 трлн руб. общероссийской задолженности по услугам ЖКХ около 250-300 млрд рублей – это долги именно управляющих компаний перед ресурсоснабжающими организациями.»
А по инициативе ресурсоснабжающей организации?
В случае заключения прямых договоров эти функции «регулировщика» лягут непосредственно на плечи самих жильцов. То есть выяснять, что, почему, когда и сколько, они будут непосредственно с региональными «энерго…», «водо…», «тепло…». А в новом законе остается не до конца определенными границы зон ответственности между ресурсоснабжающей организацией и управляющей компанией. Очевидно, что за то, что «вне дома», отвечает поставщик ресурсов, а то, что «внутри дома» – на совести управляющей компании. Но с юридической точки зрения эти понятия все-таки еще размыты, что оставляет поле для манипуляций. Могу предвидеть, что именно это в будущем станет камнем преткновения в спорах между жильцами, ресурсоснабжающими организациями и управляющими компаниями, а претензии жильцов о, скажем, слабом напоре воды или недостаточно горячих батареях будут «перекидываться» между организациями. Ресурсоснабжающие организации, ответственные за трубы «до границы дома» будут кивать на управляющие компании, чьи трубы «внутри дома» прогнили, сломались и т.п., а те, в свою очередь, будут апеллировать к изношенным коммуникациям поставщика ресурса. Конечно, подобные истории сплошь и рядом происходят и без прямых договоров, но здесь у жильцов есть крайний – управляющая компания, с которой они вправе требовать.
Что делать, если переход на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями произведен, а управляющая компания продолжает присылать квитанции?
К тому же, при некачественно оказанных услугах, потребитель может их не оплачивать, предварительно осуществив необходимые замеры и поставив в известность монополиста. Если оплата идет через общую квитанцию, то «вычленять» некачественную услугу из оплаты становится сложнее.»
Раньше все жалобы по некачественному предоставлению коммунальных услуг поступали в управляющую компанию, а затем она должна была выяснять, кто в итоге виноват. Теперь же устанавливать виновника неполадок придется самому потребителю, обращаясь в управляющую компанию по поводу исправности внутридомовых инженерных систем, затем в ресурсоснабжающую организацию. Управляющей компании не нужно взыскивать бесконечные долги.
Также представим, как будут происходить начисления по коммунальным услугам. Раньше этим занимались бухгалтеры управляющих компаний, теперь этим будут заниматься бухгалтеры ресурсоснабжающих организаций. Таким образом, объем работы для них существенно увеличится. В случае допущения ошибки придется обращаться напрямую в РСО. Потребителю из поселка, деревни придется ехать в город, так как в основном ресурсоснабжающие организации находятся в городе. Не факт, что потребителя выслушают и сразу все разъяснят.
Выгодно ли это УК?
Такая же ситуация обстоит и с возникновением неполадок. Вроде бы, при прямых договорах потребителю наконец-то становится понятно, что он платит, ему не нужно сомневаться, что деньги будут перечислены, но с другой стороны, получает ли он ещё какие-ибо преимущества при такой системе?