Аренда Земли 20 Лет Закончилась Дальше Что

Порядок и основания для продления договора аренды земельного участка после истечения срока

• Если арендные отношения закреплены между частными лицами, арендодатель письменно уведомляет собственника об истечении срока контракта и предлагает оформить его продление. Между сторонами заключается соглашение о пролонгации сделки.
• Если владельцами земельного участка являются юридическое лицо или муниципалитет, то наниматель предупреждает его о желании продлить контракт за три месяца до окончания срока действия контракта.

Пролонгация договора не означает сохранение условий старого соглашения. Возможно изменение размеров арендной платы, срока и других пунктов сделки (о долгосрочных и краткосрочных видах аренды ЗУ читайте тут). После согласования всех условий составляется новый контракт или дополнительное соглашение.

В случае, если владелец земли отказывает в продлении соглашения без предъявления претензий, и сдает земельный участок другому лицу, бывший наниматель может вернуть право на аренду через суд. Преимущественное право на продление контракта сохраняется за арендатором на протяжении года, затем соглашение теряет силу.

• копия соглашения о сдаче земельного участка в аренду;
• копия удостоверения личности или доверенность представителя;
• копии учредительных документов для юридических лиц;
• копия ИНН;
• выписка ЕГРЮЛ/ЕГРИП на дату подачи заявления;
• квитанции, удостоверяющие отсутствие долгов по платежам (как узнать о долгах и написать иск о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка?).

Заключение нового контракта повторяет процедуру составления первоначального договора. Оформляется в случае невозможности составления дополнительного соглашения. Владелец земли и наниматель могут изменить при необходимости условия контракта или оставить его в прежнем виде. Неизменными остаются стороны сделки и объект соглашения. При превышении срока аренды свыше одного года, контракт подлежит обязательной регистрации.

Мне была выделена земля в аренду по аукциону сроком на три года под строительство дома, я построил дом раньше, обратился за выкупом земли, но в администьрации нашего города мне отказали, сославшись на то, что срок договора аренды не истек. Имею ли я право в соответствии с законодательством выкупить землю? Укажите какими нормами действующего законодательства необходимо руководствоваться.

Имеется земельный участок в аренде у муниципалитета, но срок аренды закончился два года назад. Получается, если договор аренды истек, чья земля? На участке построен дом, который находится в собственности. Каким образом в данном случае оформлять собственность на землю?

Прошу разъяснить мне порядок действий в следующей ситуации: 1998 году был заключен договор аренды земли с администрацией города для строительства ГСК сроком на 5 лет. В 2003 году он не был перезаключен. За аренду земли ГСК платит исправно на основании договора от 1998 года, по которому истек срок. Необходимо зарегистрировать гаражи в Росреестре и заключить договор аренды земли на длительный срок или выкупить землю в частную собственность.

Возможно ли выкупить земельный участок, расположенный под гаражем сразу или же необходимо сперва заключить договор аренды, а только потом выкупать землю? (ситуация следующая: был приобретен гараж, земля находилась в аренде муниципалитета, договор на аренду прежний собственник по каким то причинам не продлил. Срок его действия истек пол года назад). что можно сделать в данной ситуации? Спасибо.

Писали заявление на проведение аукциона по аренде земли в г.Новороссийск. Но на данной земле стоит павильон от бывшего арендатора, у которого срок аренды истек. Теперь пришлось письмо о невозможности проведения аукциона так как там стоит строение (павильон). Как дальше действовать?

Что делать если срок действия договора аренды земельного участка истёк

За последний месяц нашим юристам неоднократно удавалось убедить сотрудников Минстроя в том, что гражданский кодекс никто не отменял, и просроченный договор аренды продолжает действовать до тех пор, пока его не расторгнут. Если получить разрешение на строительство с просроченным договором получится, то и разрешение на ввод в эксплуатацию тоже выдадут. Тогда и право собственности в Росреестре без проблем зарегистрируют. В результате администрация примет этот факт и передаст земельный участок в аренду на следующий срок уже без проведения торгов, как этого требовала ранее.

После того как администрация в результате несостоявшегося аукциона приобретёт недострой в муниципальную собственность, участок под ним также выставят на торги. Следующий арендатор, который победит на аукционе, сможет арендовать эту землю на 3 года, чтобы завершить строительство объекта. И, если до указанного срока не справится с поставленной задачей, этот недострой больше не будут пытаться продать, а попросту снесут.

Если первоначально участки были предоставлены в аренду без проведения торгов, такое было возможно до 01.03.2022, администрация обязывает тех арендаторов, которые упустили сроки, перезаключать договоры по новым правилам. То есть выставляет участки на торги, и бывшим арендаторам приходится участвовать в них наравне с другими претендентами. Администрация не обращает внимания на то, что арендаторы исправно вносили арендную плату и после окончания сроков. Только победив на торгах, застройщики могут заново арендовать участки, при этом условия сделок могут измениться.

Несмотря на то что гражданским кодексом предусмотрено автоматическое продление не расторгнутых договоров аренды, юристы АН «Правозем» в последнее время сталкиваются с интересными ситуациями. К нам обращаются арендаторы земельных участков, которым до истечения установленных в договорах сроков не удалось завершить строительство своих зданий. А некоторые ещё даже не получили разрешение на строительство и уж тем более не начали строить.

Согласно Земельному и Гражданскому кодексам, если участок был предоставлен на основании проведённого аукциона и срок действия договора аренды закончился, то недостроенное здание может быть изъято на основании решения суда и продано на аукционе. В суд может подать местная администрация, с которой был заключён договор аренды этого участка. Однако если владелец недостроя докажет, что срок действия договора истёк по вине государственных органов или коммунальных служб, которые должны были присоединить здание к инженерным сетям, то суд отклонит иск.

Паспортные данные со стороны арендатора должны соответствовать внесенным в заключенный ранее документ. Если данные изменились, например, фамилия, нужно будет принести соответствующие бумаги (свидетельство о браке). Пакет документов на продление аренды земли в муниципалитет должен подаваться лично арендатором либо его представителем с нотариально заверенной доверенностью.

По окончании срока действия соглашения административный орган может выставить освобождающийся участок земли на аукцион. Пропустив официальные сроки торгов, можно лишиться права пользования. Поэтому целесообразно проявить инициативу и заранее уведомить власти о намерении продлить период найма.

Арендатор имеет преимущественное право на пользование земельным участком, поэтому он может избежать участия в торгах на общих основаниях. Однако для этого ему необходимо легализовать собственное право пролонгации документа без участия в торгах. Следует подать соответствующее заявление.

Письмо должно быть подписано тем, кто является стороной соглашения, либо его доверенным представителем, в конце указывается текущая дата. Юридическому лицу нужно дополнительно поставить печать и оформить письмо в соответствии с принятыми правилами деловой переписки: присвоить номер, зарегистрировать в журнале исходящих документов.

Следует помнить, что и арендатор, и арендодатель в любое время могут расторгнуть подписанный и продленный на неопределенный период договор аренды недвижимости по своей инициативе. Для этого одной из сторон необходимо за 3 месяца предупредить об этом вторую сторону, если иное не предусмотрено соглашением.

Это означает, что продлив аренду один раз и не достроив объект, продлить аренду во второй раз Вы не сможете. Поэтому будьте бдительны, когда Вам «за дешево» предлагают купить «незавершенку»: если такой продавец (или кто-то до него) уже продлевал аренду для завершения строительства, то Вам как новому собственнику аренду не продлят.

• Если Вы заключили договор аренды до 1 марта 2022 года и не успели завершить строительство, то по закону органы власти не могут выставить Ваш объект на торги (положения ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ).
• Если же Вы получили участок после 01 марта 2022 года и не успели завершить строительство, то у органов власти есть право обратиться в суд с целью изъятия объекта незавершенного строительства и продажи его с публичных торгов. В этом случае Вы получите средства от продажи своего объекта незавершенного строительства за минусом расходов на проведение самих торгов. Если суд откажет в изъятии объекта или его не смогут продать с публичных торгов, Вы сможете возобновить аренду.

• если к моменту окончания срока аренды появятся предусмотренные законом основания получить земельный участок в аренду без торгов (например, Вы станете собственником здания, сооружения, расположенных на данном участке)
• если примете участие в процедуре новых торгов в порядке, предусмотренном Земельным кодексом РФ, и станете победителем аукциона.

Аренда земельного участка, находящегося в государственной собственности, – довольно востребованная в настоящее время сделка. Предоставление земли в аренду возможно исключительно на основании заключенного на определенный срок договора аренды. А возможно ли продление аренды на земельный участок, если срок договора подходит к концу, но у арендатора имеются планы на дальнейшее использование земельного участка или на нем уже ведется строительство? На каких условиях возможно продление договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, и каков порядок необходимых для совершения данной процедуры действий? Ответы на эти и другие вопросы вы найдёте в статье.

По общему правилу земельные участки, находящиеся в государственной собственности, предоставляются физическим и юридическим лицам в аренду на торгах в форме аукциона. Случаи предоставления участков в аренду без торгов прямо установлены Земельным кодексом РФ (указаны в пп. 1 — 30 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ). Например, таким правом пользуются собственники зданий, сооружений, крестьянские (фермерские) хозяйства, члены садоводческих товариществ.

Экономколлегия разъяснила, когда аренда продлевается сама собой

До 2022 года общество пользовалось участками, а затем решило заключить соглашение на новый срок, сославшись на то, что оно и так было продлено автоматически на неопределенный срок. Но чиновники отказали — из-за того, что арендатор обратился с просьбой о заключении нового договора аренды после окончания старого.

В договоре стороны предусмотрели, что по истечении срока договора арендатор обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, если собственник за 1 месяц до окончания срока аренды не уведомит арендатора о нежелании заключать с ним договор на новый срок. Также соглашение предусматривало автоматическую пролонгацию договора на неопределенный срок в случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после окончания соглашения, а арендодатель против этого не возражает.

Арендатор пожаловался в Верховный суд. По мнению юристов «Черкизово-Свиноводство», действие нормы Земельного кодекса, которая запрещает автоматическое продление договора аренды, не распространяется на отношения сторон — ведь договор изначально был заключен за пять лет до вступления этой нормы в силу. «Договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок, если он заключен до вступления в силу закона об обязательном проведении торгов и арендатор продолжил пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого», — уверен заявитель.

Арбитражный суд Центрального округа с этим не согласился. Кассация сослалась на положения Земельного кодекса (ст. 39.6 ЗК, введена в действие с 1 марта 2022 года), из буквального толкования которого следует, что автоматическая пролонгация договора аренды земельного участка в законодательстве не предусмотрена. И положения ст. 621 Гражданского кодекса о о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не действуют, потому что для земельных отношений ЗК имеет приоритет над ГК. А значит, чиновники правомерно отказали в заключении договора аренды участков на новый срок. Обществу, которое хочет арендовать участки еще раз, нужно участвовать в торгах на общей основе, следовало из этого решения суда.

Суды двух инстанций заняли сторону общества (дело № А64-6041/2022). Они решили: раз ни одна из сторон не заявила о расторжении договора и арендатор продолжил использование участков без возражений со стороны арендодателя, то действие договора продолжилось на тех же условиях. А это значит, что старое соглашение еще действовало, когда арендатор попросил о заключении нового.

Приобретательная давность на земельный участок

Длительное время в нашей стране земельные наделы выделялись гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства, и при этом зачастую не проводились никакие учетно-регистрационные процедуры. Результатом этого стала парадоксальная ситуация, когда хозяин, много лет обрабатывавший участок, не является официально его собственником.

Во-вторых, имущество должно быть получено пусть не официально оформленным способом, но, как минимум, не незаконно. То есть, приобретательная давность не распространяется на вещи, фактический владелец которых заполучил их по подделке документов, применения насилия или прочими противоправными методами.

И в-четвертых, полностью исключается возможность приобретения имущества по приобретательной давности, если его собственник предоставил его же фактическому владельцу по официальному договору (аренда, рента и т.п.). Только соблюдение всех указанных условий дает возможность обратиться в суд с иском о признании права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности.

Для того чтобы исправить сложившуюся ситуацию, упорядочить земельные отношения и получить объективную картину землевладения, было законодательно введено такое понятие, как приобретательная давность на земельный участок. Начальник юридического отдела Наталья Дергачева помогает разобраться в данной ситуации:

Во-первых, фактический владелец должен на протяжении всего времени владения бесхозным или чужим имуществом относится к нему как к своему, то есть содержать его: добросовестно, открыто (без скрытия факта владения от других граждан) и непрерывно – земельный участок должен находиться во владении постоянно на всем указанном временном периоде. Законодательство не признает приобретательную давность в том случае, если пользование участком прерывалось. В то же время непрерывность учитывается при наследовании, если наследник продолжает владеть участком наследодателя.

ЗК РФ Статья 39

6) на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

4. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

7.1. В случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам объектов капитального строительства, установленными федеральными законами (далее — приведение в соответствие с установленными требованиями), договор аренды, заключаемый в отношении такого земельного участка, должен предусматривать обязательство арендатора за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц осуществить снос самовольной постройки в срок, не превышающий двенадцати месяцев, если было принято решение о сносе самовольной постройки, а если было принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, — обязательство арендатора осуществить снос самовольной постройки или представить в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев, и осуществить последующее приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий трех лет.

17. Внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

9. В случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. В случае, предусмотренном пунктом 7.1 настоящей статьи, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.

Одной из разновидностей права эксплуатации территорий является пользование земельными наделами по бессрочным договорам. Главные отличия от аренды состоят в отсутствии платы за пользование и ограниченной дееспособностью с факультативными признаками.

Существенным нюансом, который часто упускают при подписании долгосрочных договоров аренды земельных участков, является игнорирование смежных границ надела. Если в зоне нахождения контрактного объекта находится береговая линия, администрация обязана дать согласие на использование этой территории.

Для минимизации рисков со стороны эксплуататора следует тщательно отработать раздел случаев расторжения договора по нецелевому использованию. В этом параграфе арендодатели часто указывают лишне пункты, согласно которым сделка может быть аннулирована через 10 или 15 лет.

1. 12 месяцев для рекультивации, проведения поисковых, разведывательных работ, государственных нужд.
2. 36 месяцев на завершение ранее начатого строительства юридическим и физическим лицам. В содержании ЗК есть ссылка на такие мероприятия, как проведение сенокоса, выпас животных и ведение личного подсобного хозяйства.
3. От 36 до 120 месяцев отводится на возведение зданий, выполнение их модернизации (реконструкции).
4. На период от 36 месяцев до 49 лет разрешается вести сельскохозяйственную деятельность на выделенной территории.
5. 20 лет под ИЖС и ЛПХ.
6. Диапазон сроков, ограниченный 49 годами, действует для случаев, когда на администрацию выходят с заявлениями на представление в аренду земель для капитальных сооружений.

1. Выбор свободного объекта. Для этого можно использовать официальные сведения (карту публичного кадастра). Также можно обратиться в администрацию муниципального органа, в ведении которого находится интересующий соискателя участок.
2. Оформление заявления и направление его в уполномоченный орган. Чиновники рассмотрят его и примут соответствующее решение
3. Передача надела в пользование осуществляется по результатам публичных торгов или без таковых. Все зависит от количества претендентов и перспективы застройки окружающей местности.

Многие собственники стараются досконально изучить, что же должно иметься в их пакете, поэтому, не увидев искомого документа, сотрудник Росреестра направляет будущего собственника обратно. Процедуру регистрации, а также написания заявления придется писать заново.

Регистрация права собственности по общим правилам проходит в отделении Росреестра. Туда вы можете обратиться сразу же, как составили договор купли-продажи с администрацией, и перевели денежные средства по указанным реквизитам. Если же вы этого не сделали, то обязательно предпримете все действия, иначе Росреестр попросту не зарегистрирует сделку.

В соответствии со статьей 22 земельного кодекса арендатор имеет первостепенное право и преимущество покупки. То есть, первоначально государство предложит ему стать обладателем надела, а в случае отказа уже будет искать других покупателей.

Кроме того, наверняка будет полезно изучить судебную практику. В ходе изучения решений, принятых судебными инстанциями, вы установите, как именно происходит данная процедура, какие она имеет нюансы, и чего стоит опасаться при осуществлении подобного действия.

Поэтому, многие лица, чтобы не терять драгоценного времени, предпочитают обращаться в частные конторы. Если проводить статистику, то в средней полосе России, в зависимости от населённости города, а также его удаленности от районного центра, стоимость таких услуг будет составлять от 5 до 10 тысяч руб.

Если в мегаполисе более 3 млн жителей, то при расчете учитывают ставку в 20% от стоимости в Госкадастре. В небольших городах цена варьируется в пределах 8-24%. В поселках с населением до 500 тысяч человека налог составляет 2-5%. Для выкупа арендуемого вами земельного участка в сельской местности используют 3% от цены, которую получили при помощи экспертной оценки. Объекты федеральной собственности считают по 2,5%.

Существуют земельные участки, которые нельзя выкупить. К таким относятся земли, занятые государственными заказниками, заповедниками или сооружениями для их обслуживания. Не подходят охраняемые водозаборные зоны с прилегающими водоемами. Не стоит пытаться получить в частную собственность территорию, принадлежащую службам, обеспечивающим безопасность государства (военные, МВД, МЧС).

Чтобы получить приоритетное право выкупа арендуемого земельного участка, нужно возвести частную собственность. Законодательно отдают предпочтения домам, которые используют в качестве постоянного места обитания. Учитывают даже незавершенные капитальные постройки с надежным фундаметом.

Часто проблемы бывают в кадастровых бумагах. Техническую документацию надела могут составить с ошибками или возникнут непонимания с инженером, который работал на участке. Сложно провести точное межевание при нарушении границ соседями или при сползании грунта в овраг.

В заявлении владельцу указывают о желании выкупа арендованного участка земли. В бумаге обязательно учитывают кадастровые и физические параметры территории. Дополнительно в документе описывают основания для приватизации и сумму залога, которую внесут для осуществления процедуры.

Как выкупить земельный участок из аренды в собственность в 2022 году: пошаговая инструкция

Следующим этапом является постановка на кадастровый учет. Для этого обращаются в Кадастровую палату. Во избежание очередей записываются, воспользовавшись электронной очередью, оставив заявку на сайте государственных услуг или по телефону. Для данной инстанции готовят ряд документов:

Если процедура межевания не была проведена ранее, потребуется ее провести. Для этого необходимо обратиться в геодезическую компанию или Росреестр. Список кадастровых инженеров, которые вправе заниматься такой деятельностью, приведен на официальном сайте Росреестра.

Что же касается субъекта, который желает оформить преимущественное право выкупа, то ему нужно подготовить техническую и правоустанавливающую документацию на жилые и нежилые строения. К таковым относятся: кадастровый паспорт, технический план, выписка из ЕГРП.

Представив документы на регистрацию, вы получаете расписку об официальном приёме бумаг с указанием срока окончания получения результата и спокойно ждёте назначенного дня получения в регистрирующем органе договора выкупа с отметкой о его регистрации (или мотивированной причины отказа в оном).

Если осуществляется платная передача земельного участка в собственность, то в отделе землеустройства муниципалитета выдают реквизиты и указывают сумму, которую следует перевести на счет. После того как деньги получены, глава муниципалитета подписывает договор о том, что арендуемый земельный участок переходит в собственность.

Приобретательная давность на земельный участок

Во-первых, фактический владелец должен на протяжении всего времени владения бесхозным или чужим имуществом относится к нему как к своему, то есть содержать его: добросовестно, открыто (без скрытия факта владения от других граждан) и непрерывно – земельный участок должен находиться во владении постоянно на всем указанном временном периоде. Законодательство не признает приобретательную давность в том случае, если пользование участком прерывалось. В то же время непрерывность учитывается при наследовании, если наследник продолжает владеть участком наследодателя.

Во-вторых, имущество должно быть получено пусть не официально оформленным способом, но, как минимум, не незаконно. То есть, приобретательная давность не распространяется на вещи, фактический владелец которых заполучил их по подделке документов, применения насилия или прочими противоправными методами.

И в-четвертых, полностью исключается возможность приобретения имущества по приобретательной давности, если его собственник предоставил его же фактическому владельцу по официальному договору (аренда, рента и т.п.). Только соблюдение всех указанных условий дает возможность обратиться в суд с иском о признании права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности.

Также Наталья Дергачева отмечает, что если все условия соблюдены, для того, чтобы сделать владение земельным участком законным, нужно исковое заявление в суд. Чтобы заявление рассматривалось, нужно иметь документы, подтверждающие основания для владения наделом.

Также придется приложить доказательные материалы, указывающие на факт правомерного использования надела. Сюда можно отнести показания свидетелей; квитанции об оплате коммунальных услуг по проведенным коммуникациям (если такие имеются); согласие собственника.

Строительство затянулось, аренда закончилась: что делать

У застройщиков нередко возникают ситуации, когда завершить строительство объекта до окончания срока аренды земельного участка не удается. Что в таком случае грозит застройщику и одновременно арендатору земельного участка? Каковы его права? На эти вопросы «СК» помогает ответить Дарья Третьякова, партнер КА «Юрпроект».

— По закону у арендатора есть преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (статья 621 Гражданского кодекса РФ, статья 22 Земельного кодекса РФ). Проблема заключается в том, что нередко орган власти отказывает в продлении договора аренды или в заключении нового договора аренды на то же участок, предоставленный для строительства объекта, ссылаясь на то, что обязанности по договору аренды (построить объект) не были выполнены арендатором.

При этом из трехлетнего периода «неиспользования» исключается время, необходимое для освоения земельного участка (например, для его расчистки, вывоза мусора и т.д.), а также период, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий и т.п.

— Ответ содержится в статье 46 Земельного кодекса РФ: арендодатель (Комитет по управлению муниципальным имуществом, областной Комитет по управлению государственным имуществом, Управление Росимущества по субъекту федерации и т.д.) может прекратить договор аренды и изъять участок только в случае неиспользования участка для строительства в течение, как минимум, трех лет. Сам же термин «неиспользование» означает, что застройщик даже не преступил к строительству.

— Постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 25.01.2013 N 13 говорит следующее: если строительство осуществлялось в соответствии с законом (то есть при наличии необходимых разрешений), право на объект незавершенного строительства можно зарегистрировать и после истечения срока аренды земельного участка. Отказ Росреестра в регистрации права можно признать незаконным через суд.
С какого момента можно регистрировать право на объект, не завершенный строительством? Какой минимум работ должен быть выполнен на объекте?

1. Всем арендаторам или доверенному лицу нужно обратиться в МФЦ и подать следующие документы (оригиналы и копии):
   • Паспорта арендаторов;
   • Если на участке стоит дом, правоподтверждающий документ на этот дом – свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН;
   • Межевой план на диске и акт согласования границ с соседями – шаг №2. Распоряжение администрации о предварительном согласовании подавать не нужно, потому что информация о нем будет уже указана в межевом плане;
   • Нотариальную доверенность, если документы подает доверенное лицо.
2. Сотрудник составит заявление, которое нужно проверить и подписать. Если участок не стоял на кад.учете — заявление будет о постановке на учет. Если стоял, но без установленных границ — заявление о внесение сведений в ЕГРН.
3. После подписания заявлений сотрудник заберет документы (кроме паспортов), выдаст расписку/опись об их получении. Документы отправляются регистратору.

• Паспорта всех заявителей. Если документы подает доверенное лицо — его паспорт и нотариальную доверенность. Паспорт доверителя в этом случае не требуется;
• Бумажную выписку из ЕГРН на дом — инструкция как получить. Если есть свидетельство о регистрации, его тоже можно приложить;
• Бумажную выписку из ЕГРН на участок;
• Договор аренды участка (требуют не всегда, но принести будет не лишним);
• Несколько фотографий участка и дома на нем (только фасад).