Аккредитив Альтернативная Сделка: последние новости, изменения, советы

Содержание

Альтернативная продажа квартиры; что это

Eщe oдин pacпpocтpaнeнный пpизнaк aльтepнaтивнoй cдeлки — дoплaтa или пoлyчeниe чacти выpyчeнныx дeнeг нa pyки. Peдкo бывaeт, чтo пpoдaвeц-пoкyпaтeль пpoдaeт и пoкyпaeт нeдвижимocть зa oднy и тy жe cyммy: чaщe вceгo жильe нepaвнoцeннo и имeeт paзнyю cтoимocть. Пoэтoмy пpoдaвeц вынyждeн дoплaчивaть либo зaбиpaть чacть дeнeг, ecли пepeeзжaeт в жильe c xyдшими xapaктepиcтикaми.

Aльтepнaтивнaя cдeлкa — этo cдeлкa, пpи кoтopoй пpoдaвeц нaпpaвляeт выpyчeнныe oт пpoдaжи жилья дeньги нa пpиoбpeтeниe нoвoй нeдвижимocти. Oбa дoгoвopa кyпли-пpoдaжи peгиcтpиpyютcя oднoвpeмeннo , a пepeдaчa дeнeг в бoльшинcтвe cлyчaeв пpoиcxoдит чepeз бaнкoвcкий pacчeтный cчeт или бaнкoвcкyю ячeйкy. Aльтepнaтивнaя cдeлкa c нeдвижимocтью пoзвoляeт cpaзy пepeexaть в нoвoe жильe, a нe жить в cъeмныx квapтиpax в пoиcкax пoдxoдящeй.

Mнoгиe xoтят пepeexaть в бoльшyю квapтиpy или пpocтo в дpyгoй paйoн, гopoд, дoм. Нo нe y вcex ecть дeньги нa тo, чтoбы cнaчaлa кyпить нoвoe жильe, a пoтoм cпoкoйнo пpoдaть cтapoe. Ecли вы oкaзaлиcь в тaкoй жe cитyaции, вaм пoмoжeт aльтepнaтивнaя cдeлкa. B cтaтьe paccкaжeм, чтo знaчит aльтepнaтивнaя пpoдaжa квapтиpы , кaкиe pиcки ecть в нeй и чтo дeлaть, чтoбы избeжaть пpoблeм.

Aльтepнaтивнaя cвoбoднaя cдeлкa мoжeт быть cтaндapтнoй, кoгдa в нeй yчacтвyeт тpи cтopoны, или бoлee cлoжнoй. Toгдa ee нaзывaют «цeпoчкoй». B нeй yчacтвyют бoлee чeтыpex cтopoн. Чeм бoльшe yчacтникoв — тeм cлoжнee cдeлкa. Ecли пpoдaвeц нe плaниpyeт cpaзy пoкyпaть дpyгoe жильe и ocвoбoждaeт квapтиpy дo пoдпиcaния пpeдвapитeльнoгo coглaшeния, этo нaзывaeтcя «чиcтoй пpoдaжeй».

Изyчитe pынoк , нaйдитe пoдxoдящyю нeдвижимocть. Дeлaть этo жeлaтeльнo, кoгдa y вac yжe ecть пoкyпaтeль. Инaчe мoжeт пoлyчитьcя тaк: вы нaйдeтe пoлнocтью ycтpaивaющyю вac квapтиpy, нo вaшe жильe бyдeт нe вocтpeбoвaнo, и cдeлкa зaтянeтcя. Paccкaжитe пpoдaвцy, чтo coбиpaeтecь oфopмить aльтepнaтивнyю пpoдaжy.

Теперь про мою первую сделку. Она была через ипотеку. Она очень похожа на третью сделку (собственно про Р.Б.Д. и про такой аккредитив, мы узнали после этой сделки, и желание получить такой аккредитив у Зеленого банка у нас возникло после этой сделки, но оказалось, что Зеленый банк не гибкий в этих вопросах).

Но пожалуйста, узнавайте все подводные камни, потому что с Р.Б.Д. может быть не всем комфортно работать. Например, вы без бешенных комиссий из другого банка не переведете туда деньги, если у вас еще нет счета в Р.Б.Д. , а наличкой принести всю сумму за квартиру — ни каждый решится. Мы несли сумму первоначального взноса, и это было напряжно — мне не понравилось в 21 веке, ходить с большой (для меня) суммой денег.

4. Еще есть прикол во банках с ценами на аккредитивы. Например, в Р.Б.Д. аккредитив за собственные средства стоит 3900р, а если у вас ипотека в Р.Б.Д. , то аккредитив будет 2000р. А вот в Зеленый банк наоборот, аккредитив за собственные средства стоит 2000, а за ипотечные 3400. Поэтому забавно, но тоже это надо узнавать.

Она не альтернативная, но нам процесс по сделке ооочень понравился. Мы обратились в Зеленый Банк (тут цензура, и названия писать нельзя) за сделкой под ключ. На их сайте ПО ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ есть эта услуга. Я от нее в восторге, хоть и все там не без проблем. Получается, наши покупатели квартиры во Владивостоке, просто подали «откликнулись» на объявление по покупке квартиры. На этом этапе они ничего не платили. Началась сразу юридическая проверка квартиры, от нас сотрудники банка попросили залить документы для проверки (документы подтверждающие право собственности, переход собственности, паспорт продавца и пр.), хоть менеджер и обещал проверку ДО 5 рабочих дней, у нас она по факту заняла больше времени, хотя в квартире не было прописанных и собственник был один — моя мама. И наши покупатели, т.к. они торопились, они очень ругались с сотрудниками банка. По итогу, когда проверка закончилась, банк попросил нас назначить дату и выбрать ЛЮБОЕ отделение Зеленого банка во Владивостоке. Потом оказалось, что мы могли из любых городов оформлять сделку. Т.е. моя мама могла быть в Москве, а покупатели во Владивостоке, и просто они бы заключили сделку на расстояние. Но тем не менее мы все собрались в _Зеленом банке (я была в качестве моральной поддержки мамы). Сотрудница подготовила договор при нас, мы его прочитали, и все подписались. Потом участникам сделки сделали электронно-цифровые подписи, и они сразу отправили документы в росреестр. Потом менеджер оформила «безопасный платеж» или как-то так, это не аккредитив, это просто перевод, когда сделка будет одобрена росреестром, деньги просто поступят на счет, и ничего открывать не надо, и никому никуда ходить не надо. ОООчень удобно.

Хочу также похвалить Р.Б.Д. , потому что в этой сделке мы брали не сторонних регистраторов, а тех кто прям базируются в Р.Б.Д. , и также там есть Нотариус у которого все быстро можно сделать. Когда мы делали эту сделку, то было очень приятно: нам выделили закрытую большую переговорную с шикарным видом на МоскваСити, к нам приходили по очереди все специалисты: наш ипотечный менеджер, юрист по договорам, аккредитивный менеджер, все нас водили за ручки в кассы для переводов денег, потом также за ручку нас повели к нотариусу, который уже знал что нам надо дать. Все было так приятно, и легко. Т.е. у меня был положительный опыт при этой сделке. Поэтому я с позитивом отнеслась к проведению 3ей сделки в Р.Б.Д. .

Альтернативная сделка с ипотекой Сбербанка

Какие встречные сделки проводит Сбербанк? Схема альтернативной сделки в Сбербанке: гражданин продаёт свою квартиру и покупает встречную квартиру. Под такую сделку Сбербанк предоставляет одну ячейку. Получателем денег из ячейки может быть только продавец конечной квартиры. Обязательно соблюдение условия: кто продаёт, он же и покупает.

Альтернативная сделка с ипотекой – сделка, при которой один или два покупателя привлекают ипотечные средства. Встречная покупка может быть цепочкой.

Родионова продаёт 3-х комнатную квартиру Иванову за 8 миллионов рублей и покупает 2-х комнатную квартиру за 6 миллионов рублей у Бероева. Она переезжает ближе к родственникам в другой район, большая трёхкомнатная квартира ей не нужна, ей подойдёт квартира поменьше. Покупатель не может заложить все 8 миллионов в одну ячейку, потому что Бероеву за его квартиру причитается только 6 миллионов. В этой сделке нужны две ячейки. В одну закладывается пакет на 6 миллионов, а в другую пакет на 2 миллиона рублей. 6 миллионов получит продавец 2-х комнатной квартиры – Бероев, а остаток в 2 миллиона должна забрать Родионова.

Банк предоставляет ячейку под покупку квартиры, так как туда закладываются кредитные 3 млн. рублей, а вот под покупку комнаты ячейку может не предоставить, так как она происходит не за счёт кредитных средств. Покупка комнаты для Сбербанка не считается встречной сделкой. Для суммы в 100 тыс. рублей тоже нужна ячейка. Решить все эти проблемы – задача агентов, которые проводят сделку.

У семьи Алисовых средства делятся на 1,2 млн. собственных средств и 3 млн. заёмных. Брат и сестра продают квартиру и покупают два объекта недвижимости: однокомнатную квартиру за 3 млн. рублей и комнату за 1,1 млн рублей. Ещё остаётся разница в 100 тыс. руб., которая остаётся Иванниковым.

Как я купила квартиру по альтернативной сделке

Мы сходили на просмотр двух примерно одинаковых однокомнатных квартир, которые во всем нас устраивали. Одна была в идентичном нашему доме и стоила 7,3 млн. Мы предложили сделать нам скидку в 100 тысяч. Мотивировали тем, что санузел не в идеальном состоянии и нужен ремонт. Но продавец наотрез отказался. Я была согласна на такую цену, но муж сказал, что, раз хозяин квартиры не идет нам навстречу, то у нас не будет взаимопонимания.

А бывает альтернативная продажа, еще ее называют встречной. При альтернативной продаже продавцы будут покупать другое жилье на деньги от продажи своей квартиры. Такая сделка состоит из цепочки покупателей и продавцов. В ней могут участвовать три стороны или больше, если квартиру, подобранную как альтернативу, продают таким же образом.

Чтобы продать квартиру, которой владеет несовершеннолетний, нужно подать документы в органы опеки и получить разрешение на сделку. По закону опека может давать его в срок до 15 дней.
В новой квартире несовершеннолетний должен получить равноценную долю или больше. Это указывают в разрешении.
Разрешение выдают на конкретную сделку и квартиру. Если что-то сорвется, например кто-то откажется от сделки, его придется получать заново.
В процессе заключения договора купли-продажи необходимо проверить, чтобы были соблюдены все условия, которые указаны в разрешении.

Расположение в нашем районе и не более чем в 15 минутах пешком от метро. Это удобно, если соберемся сдавать квартиру или кто-то из родственников там поселится. Я живу в ЗАО Москвы, район нам нравится: у нас много зелени и нет промышленных предприятий. До центра пять остановок на метро, это всего 15 минут. Застройка в основном 70—80-х годов, панельные дома.
Приличный ремонт, хорошая сантехника, чтобы можно было сразу заехать и жить или сдавать. После покупки денег на ремонт у нас все равно бы не было.
Не пятиэтажка, так как мы не хотели связываться с реновацией ни тогда, ни в будущем. Это сузило круг поиска, так как вокруг много пятиэтажек. Остальные дома примерно одинакового качества — панельные 9- или 12-этажные .
Вторичный рынок, поскольку новостройки дороже и там нужно делать ремонт.
Невысокая цена за квадратный метр, чтобы уложиться в бюджет. С потенциальным кредитом у нас выходило 7 млн, но мы подумали, что, пока ищем, вносим аванс и ждем сделку, накопим еще 300 тысяч. В итоге я смотрела квартиры стоимостью 7,5 млн с расчетом на то, что можно будет поторговаться.

Риелтор продавца сказала, что два покупателя уже хотели внести залог, но передумали. Один испугался сложностей с несовершеннолетним собственником, другой — альтернативной сделки с третьей стороной. Продавцы посчитали, что готовы снизить стоимость квартиры из-за неудобств альтернативы.

Альтернативная сделка: виды, риски, налоги

«Зачастую банки, которые выдают кредит на покупку недвижимости в рамках такой сделки, ограничивают число альтернативных звеньев (не более 3). Как правило, банк изучает юридическую чистоту той квартиры, которая приобретается с помощью ипотечного кредита. Но бывают случаи, когда анализируются документы и других объектов недвижимости в цепочке. И если кредитная организация выявит риски при покупке объекта недвижимости, который является одним из последующих звеньев в цепочке, она вполне может отказать в выдаче кредита», — добавляет к вышесказанному управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

Многие продавцы ошибочно считают, что при проведении альтернативных сделок у них не возникает обязанностей по уплате налогов. Однако с точки зрения налогового законодательства этапы сделки (продажа объекта и покупка альтернативы) между собой не связаны, даже если были заключены в один налоговый период. Поэтому при продаже, например, квартиры необходимо заплатить 13% от суммы полученного дохода, отмечает Елизавета Шишина.

если проданный объект находился в собственности не менее 3 лет (в результате приватизации, получен по наследству или в дар от близкого родственника, приобретен на основании договора ренты) или находился в собственности не менее 5 лет (приобретен на основании договора купли-продажи, мены, ДДУ). В данном случае гражданин освобождается от уплаты НДФЛ независимо от стоимости жилья, за которую он его продает;
если стоимость продаваемого жилья меньше 1 млн рублей. Срок владения жилплощадью в этом случае в расчет не берется, так как ни на что не влияет. Объясняется это тем, что максимальный налоговый вычет для продавца составляет 1 млн рублей.

равноценный обмен: когда собственники обмениваются равнозначными по стоимости квартирами; фактическая передача денег не происходит;
неравноценный обмен: покупка взамен более дешевой квартиры (меньшей по площади, уступающей по характеристикам или в другом районе) одним собственником, со стороны другого владельца — улучшение жилищных условий за доплату. Такой вариант называется «альтернативой с доплатой»;
разъезд или съезд: обмен одной квартиры на несколько меньших (разъезд) или нескольких небольших на одну (съезд).

Альтернативные сделки имеют такие же риски, как и стандартные сделки с недвижимостью. Так, лучше избегать заключения договоров с пожилыми собственниками, людьми, страдающими алкогольной зависимостью или психическими заболеваниями. Ведь в этих случаях сделка купли-продажи с большей долей вероятности может быть оспорена.

Ведь плательщик Иванов должен иметь подтверждение, что он оплатил деньги Петрову за купленную квартиру А. Но Петров никак в этом «альтернативном» аккредитиве не получатель средств, и при переводе средств на счет Сидорова, счет Петрова не транзитный, он не ставит подпись, не акцептует (не подтверждает) никакой перевод со своего счета на счет Сидорова. Нет! Иванов платит Сидорову! Следовательно, это значит, что Петров легко (!) может подать в суд заявление, что деньги от Иванова он не получал, — и потребовать вернуть ему квартиру.

Этот вид расчетов применяет Сбербанк, когда есть альтернативная сделка (альтернативная сделка — это так называемая «цепочка» сделок, когда одновременно продается одна и одновременно покупается другая квартира) с безналичными платежами. Например, в цепочке сделок есть участник – нерезидент, а, как известно любому грамотному специалисту, расчеты с нерезидентами через банковские ячейки (наличными) запрещены. Или просто стороны хотят только безналичные расчеты.

Например. Скажем, Иванов покупает квартиру «А» у Петрова, а Петров покупает квартиру «Б» у Сидорова на средства, вырученные от продажи квартиры «А».
Обе купли-продажи происходят одновременно, так как Петров хочет переехать из квартиры А в Б и только на таком условии продает свою квартиру А.

Новшество в сфере недвижимости — так называемый «альтернативный» аккредитив. Оставим за пределами этой статьи разбор природы этого вида расчетов. Постараемся доступно объяснить суть и разъяснить риски, а также немножко подсказать, как себя подстраховать в этом случае.

В результате суд вызовет Иванова и попросит предъявить доказательства платежей Петрову. Но у Иванова, верно, есть платежка, что он перечислил деньги какому-то Сидорову, не имея с ним никаких договорных отношений. Петров тоже на это никакого согласия не давал.

Итак, заявитель (плательщик) Иванов открывает аккредитив в пользу…. нет, не Петрова как это обычно происходит в обыкновенном покрытом безотзывном аккредитиве, а сразу на имя Сидорова, указав условием получения средств — регистрацию перехода прав собственности сразу на 2 квартиры одновременно.

С помощью аккредитива банк быстро и без рисков переводит денежные средства продавцу квартиры. Все участники сделки застрахованы от неблагоприятных форс-мажорных обстоятельств. Именно поэтому популярность аккредитива на покупку квартиры в последние годы растет.

Чаще всего при покупке квартиры и недвижимости заключается типовой договор купли-продажи. Однако типовой договор придется немного изменить и внести информацию о порядке взаиморасчетов с помощью аккредитива. Важно указать вид аккредитива, сумму сделки, а также на какой срок будет открыт аккредитивный счет. До заключения договора важно решить, какая из сторон оплатит содержание аккредитивного счета. Также должны быть указаны реквизиты банков, через которые проходит сделка с помощью этого финансового инструмента.

Составить и заключить договор купли-продажи, куда необходимо внести информацию о порядке взаиморасчетов. То есть в стандартные типовые условия договора сторонам нужно внести изменения и отметить, что плата за квартиру производится с использованием аккредитива.
Передать договор в банковскую организацию вместе с заявлением на открытие аккредитивного счета.
Открыть счет в банке, куда покупатель вносит денежные средства за квартиру. Деньги хранятся на аккредитивном счете, пока банковская организация не получит документы, подтверждающие совершение сделки.
Зарегистрировать договор купли-продажи. На этом этапе фиксируется передача прав собственности на квартиру.
Передать банку все необходимые документы, подтверждающие передачу прав собственности, а именно: справку из Росреестра о передаче прав собственности и выписку из Единого государственного реестра о регистрации покупателя в качестве нового собственника жилого помещения.
Проверить достоверность сведений. Это делает банк.
Дождаться перевода денег за квартиру на банковский счет продавца. После этого сделка считается завершенной и аккредитивный счет можно закрывать.

Суть расчета через аккредитив проста: деньги, находящиеся на специальном счете, банк перечисляет продавцу квартиры после факта признания сделки действительной. Благодаря этому сторонам не приходится переживать о том, что первично, товар или деньги, в рамках конкретной сделки, так как банковская организация несет всю ответственность за перевод денежных средств и является гарантом сделки.

Ранее расчеты через банк происходили преимущественно с помощью банковской ячейки. Разница между этими двумя финансовыми инструментами невелика: аккредитив используется для безналичных расчетов, а ячейка для наличных. Комиссия за обслуживание ячейки или аккредитивного счета отличается и зависит от срока хранения денежных средств.

«Он соберет документы всех участников сделки, проведет их юридическую экспертизу, проверит все обременения и аресты, поможет правильно исполнить требования органа опеки. Также через специальный депозитный счет нотариуса можно произвести расчеты, которые он (нотариус) будет контролировать», — рассказывает нотариус нотариального округа Санкт-Петербург Михаил Корф.

В то же время при определении размера налоговой базы гражданин (если официально трудоустроен и уплачивает налоги) имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных им расходов (но не более 2 млн рублей), в частности, на новое строительство либо приобретение квартиры или доли (долей) в ней, рассказывает Шишина. От этой суммы можно вернуть 13% — до 260 тыс. рублей.

«Недобросовестные риелторы всегда говорят, что сдают документы по всем сделкам на регистрацию одним пакетом. Это хитрость, чтобы успокоить покупателей и продавцов относительно того, что все сделки будут зарегистрированы. Нужно понимать, что для Росреестра каждый договор — это самостоятельная история, никакого отношения к остальным не имеющая», — рассказывает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов.

одним из собственников продаваемой недвижимости является несовершеннолетний ребенок. В этом случае родители обязаны обеспечить ребенка жильем с условиями не хуже, чем в продаваемой квартире, что необходимо официально согласовывать с органами опеки и попечительства;
один из участников сделки собирается приобрести недвижимость с использованием кредитных средств. Такую «схему» усложняет появление еще одного ее участника — банка, который принимает решение об условиях предоставления кредитных средств на покупку недвижимости;
одна из квартир, участвующих в сделке, является предметом залога у банка. В этом случае понадобится участие банка для получения разрешения на продажу квартиры, а также его разъяснения о порядке и условиях проведения сделки.

«В таких случаях я всегда советую указывать во всех договорах, что переход права собственности регистрируется Росреестром при одновременной регистрации всех переходов права собственности на все участвующие в сделке квартиры. Это позволяет сделать ст. 157 ГК РФ „Сделки, совершенные под условием“. Включение этого пункта поможет увеличить шансы на выигрыш дела в суде, ведь тогда суд понимает, что сделка проводилась в один день, в одно и то же время», — рекомендует Владислав Фролов.

Аккредитив: заявление на; открытие аккредитива в; банке

Такая схема позволяет избежать мошеннических операций и защитить интересы всех участвующих в сделке сторон. Чаще всего она используется при заключении договоров недвижимости, товаров и услуг или в любых других сделках с новыми контрагентами, чья деловая репутация вам пока не известна. За свои услуги банки обычно берут комиссию.

Аккредитив — это финансовый инструмент, помогающий обезопасить сделку между покупателем и продавцом. При использовании этого инструмента посредником и своеобразным гарантом совершения сделки выступает банк, что позволяет защитить финансовые интересы всех сторон. Разбираемся, как работают аккредитивы, для чего они нужны и что понадобится для открытия такого продукта.

Аккредитив — это специальная схема расчета между продавцом и покупателем, при которой деньги за товар перечисляются продавцу не напрямую, а через посредничество кредитных организаций. При заключении сделки покупатель заполняет заявление на открытие аккредитива и перечисляет оплату на специальный банковский счет, где средства будут находиться до тех пор, пока продавец не предоставит банку доказательства, что он выполнил все условия договора. После этого кредитная организация зачисляет деньги на счет , а тот направляет их на счет бенефициара, и сделка считается закрытой.

Безотзывные. Этот тип не предполагает внесения изменений в аккредитив, его аннулирования или изъятия денег покупателем. Это наиболее надежная форма расчета, поэтому большинство аккредитивов относятся именно к этому типу.
Отзывные. Такой аккредитивный счет может быть аннулирован или закрыт по решению или покупателя без уведомления бенефициара. Этот вид является менее надежным, поэтому его использование в России законодательно ограничено.
Покрытые или депонированные. В таком случае сразу перечисляет деньги исполняющей кредитной организации, которая впоследствии и будет выплачивать их продавцу.
Непокрытые или гарантированные. При гарантированном типе эмитент не перечисляет деньги исполняющему банку, но дает тому право списать их со счета, когда это будет необходимо для завершения сделки.
Подтвержденные. Этот вид предполагает, что исполняющий банк в любом случае выплатит бенефициару причитающиеся ему средства, даже если эмитент пока не перечислил их на счет исполнителя.

Для открытия аккредитивного счета покупателю нужно обратиться в банк с соответствующим заявлением и заключить договор. В договоре указываются реквизиты бенефициара, сумма и срок действия аккредитива, обговаривается его тип и условия получения средств продавцом. Затем клиент вносит деньги на банковский счет, регистрирует открытие продукта и сообщает об этом бенефициару и .

Покупатель создает счет, банк открывает на него аккредитив, деньги на счете блокируются до окончания срока. Покупатель передает аккредитив продавцу, который приносит аккредитив в свой банк и получает деньги. Если срок прошел, а условия не выполнили, сумма вернется на счет, с которого была списана.

Заключение договора купли-продажи недвижимости.
Выбор финансовой организации.
Регистрация в Росреестре.
Предъявление паспорта, договора и записи о передаче недвижимости новому владельцу или выписка из ЕГРН.
Вскрытие ячейки.
Выдача расписки.

Способ безопасный, поскольку содержимое аккредитива застраховано. Когда-то эта процедура обходилась очень дорого, а сейчас доступна каждому. Безналичный расчет через заблокированный лицевой счет является условным обязательством. Владелец недвижимости должен лишь подтвердить переход недвижимости в собственность второй стороны. Риски минимальные, потому что изначально все тщательно проверяется финансовой организацией, и ошибки быть не может.

Банковская услуга, которая позволяет рассчитываться за покупку квартиры удаленно. Сервис безопасных расчетов есть в Сбербанке и ВТБ. Оформление занимает мало времени и стоит 3400 рублей. Процесс длится до 7 рабочих дней и зависит от времени регистрации недвижимости в Росреестре. Принцип работы сервиса простой:

Покупатель и продавец встречаются для передачи наличных. По времени это может происходить до подписания договора по покупке квартиры или после него. Передача денежных средств из рук в руки использовалась во все времена. Способ небезопасный, но многим кажется привычным.

Аккредитив в Сбербанке для физических лиц

приобретении квартиры, дома, другого жилого объекта по ипотеке;
обмене жилплощади;
покупке дорогостоящего оборудования, автотранспортного средства, ценных бумаг или доли из уставного капитала организации;
расчете за дорогостоящие услуги компаний, физических лиц или индивидуальных предпринимателей.

Предзаявка рассматривается в тот же день, но если она оформлена после 17:30 по московскому времени, то будет обработана с 9:00 следующего рабочего дня. Если при оформлении остались вопросы, то можно связаться с call-центром Сбербанка. Но специалист банка в любом случае даст ответ по сформированной предзаявке по телефону или электронной почте, указанной в форме.

Аккредитив — безналичная сделка. Наличные принимает, проверяет на подлинность и пересчитывает кассир банка в обоих случаях: при приеме на счет и при выдаче со счета. К тому же документы о переходе права собственности проверяет банковский специалист, что является дополнительной гарантией законности. Деньги на время оформления документов находятся на банковском счете.

Процедура отчасти напоминает предоплату, аванс или инкассо. Получатель вносит деньги на специальный сберегательный счет, а продавец, при оформлении подтверждающих документов, получает деньги. Инициатором оформления сделки по аккредитиву Сбербанка может выступать как владелец имущества, так и его покупатель.

Если по сделке не предусмотрен перевод больших сумм, то можно использовать другие способы оплаты. Например, проведение купли-продажи через системы CashPass, ГарантПРО или другие подобные сервисы, где проводят безопасные расчеты между продавцом и покупателем.

Расчеты при сделках с недвижимостью через аккредитив более безопасны. За нарушения, допущенные при исполнении аккредитивной формы расчетов, банки несут ответственность в соответствии с законодательством. При расчетах через ячейку финучреждение не отвечает за сохранность ее содержимого.

Расчеты при ипотечной сделке или купле-продаже недвижимости можно осуществлять через покрытый безотзывный банковский аккредитив. При такой форме безналичных расчетов средства покупателя (заемщика) банк помещает на специальный счет и переводит на счет продавца только после предоставления им документов о переходе права собственности на недвижимость к покупателю. Последний во время действия аккредитива также не имеет доступа к средствам на этом счете. Если документы о переходе права собственности не предоставляются до истечения срока действия аккредитива, то деньги возвращаются обратно на счет покупателя. Аккредитивная форма расчетов служит альтернативой использованию ячейки с особыми условиями доступа, например в случаях, когда одним из участников сделки выступает юридическое лицо. Аккредитив предназначен для расчетов только с одним получателем средств.

На российском рынке расчеты наличными деньгами через ячейку более понятны и предпочтительны как покупателю, так и продавцу недвижимости. Ведь кредитные организации сообщают о крупных операциях по счетам в Росфинмониторинг, и это многих пугает. Также расчет по сделке купли-продажи через аккредитив у большинства банков обходится клиенту дороже, чем наличными через сейфовую ячейку.

Наиболее весомым аргументом потребителей в пользу ячеек служит так называемая налоговая оптимизация. По закону, граждане, при продаже недвижимости, которая находится в их собственности менее трех лет, обязаны уплатить налог в размере 13% (НДФЛ), с суммы превышающей 1 млн рублей. Исходя из этого, в договоре стоимость недвижимости указывается до суммы в 1 млн рублей, независимо от оговоренной сторонами рыночной цены, которую они в итоге получают на руки. При расчете через ячейку, такая схема легко реализуется, даже если сделка ипотечная: банки никак не регулируют взаимоотношения сторон, и подобные «оптимизации» их не волнуют. При расчетах через аккредитив такая схема работать не будет.

Как работает аккредитив

Отзывный аккредитив — может быть изменен или аннулирован в любой момент банком-эмитентом без предварительного уведомления бенефициара. Практически не используется. По умолчанию аккредитив, подчиненный правилам UCP600 (в отличие от российских правил), является безотзывным.

Несмотря на то, что в основе аккредитива лежит внешнеэкономический контракт, регулирующий обязательства импортера и экспортера, аккредитив является отдельным от контракта обязательством, причем обязательством банка, а не приказодателя. Поэтому банки самостоятельно и независимо от сторон внешнеэкономического контракта несут ответственность по аккредитиву. Банкам не вменяется в обязанность проверять соответствие условий аккредитива условиям основного контракта, но они обязаны контролировать соответствие условий аккредитива международным унифицированным правилам, которым он подчинен. Обязанность проверять соответствие условий аккредитива условиям заключенного договора лежит на сторонах договора, и в большей степени на бенефициаре, как стороне, наиболее заинтересованной в оплате по аккредитиву. Тем не менее, банки всегда по просьбе клиентов могут проконтролировать и помочь максимально обеспечить соответствие договорных и аккредитивных условий. И еще важно заметить, что банки работают с документами, а не с товарами (работами, услугами), поэтому они не проверяют исполнение сторонами сделки, банки проверяют документы и контролируют исполнение сторонами условий аккредитива.

Предварительная работа: банки рекомендуют клиентам еще до заключения внешнеэкономического контракта обратиться за консультациями и помощью в составлении договорных условий расчетов по аккредитиву, так как именно на этом этапе закладываются основы успешной сделки.

При составлении перечня документов рекомендуется предусматривать, по возможности, представление документов, общепризнанных в международном деловом обороте и регламентированных унифицированными правилами (например, морской (океанский) коносамент, необращаемая морская накладная, чартерный коносамент, другие транспортные документы в зависимости от способа транспортировки, страховые документы, курьерские и почтовые квитанции, счета-фактуры). Касательно иных документов, стороны по контракту должны ясно обозначить наименование или содержание таких документов, кем они должны быть выданы или заверены, как оформлены. Также необходимо указать, должны представляться копии или оригиналы документов, а также их количество и способ представления. Важно, чтобы наименование товара в счете-фактуре точно соответствовало наименованию товара в аккредитиве, чтобы представленные документы не противоречили друг другу, и соответствовали всем условиям аккредитива. Решение платить или отказать в оплате банк принимает исключительно на основании результатов проверки представленных к оплате документов. С одной стороны, документы должны быть достаточными, чтобы подтвердить исполнение бенефициаром своих обязательств, с другой стороны, их не должно быть слишком много, т.к. в этом случае увеличивается время их проверки, а также вероятность ошибок и расхождений в документах. Банки не обязаны проверять дополнительные документы и не несут ответственности за содержание и передачу таких документов.

Резервный аккредитив (stand-by) — как правило, имеет форму банковской гарантии, т.к. рассчитан на случай неисполнения контрагентами своих обязательств по внешнеторговому контракту. Тем не менее, если резервный аккредитив подчинен UCP600, на такой аккредитив распространяются все положения этих правил, как и на обычные документарные аккредитивы. Резервные аккредитивы могут быть также подчинены правилам Международной Практики для Резервных аккредитивов (ISP98).

Чтобы открыть аккредитивный счет, покупателю будет необходимо предоставить всего два документа: свой паспорт и документ, в соответствии с которым открывается аккредитивный счет — это может быть договор , договор оказания услуг, цессии, составленный с продавцом проект контракта Некоторые кредитные организации также могут запросить дополнительные сведения — например, сопроводительное письмо от получателя средств.

Расчёты аккредитивами предусматривают перечисление средств на счёт продавца только в том случае, если все оговоренные контрактом условия были выполнены. В частности, перечисление денег на счёт продавца производится после полной отгрузки товара и предоставления в банк всех требуемых документов. В том случае, если условия договора по аккредитиву были нарушены, плательщик (покупатель) имеет право отказаться от оплаты и вернуть товар поставщику.

Опасаетесь рисков, связанных с предоплатой по сделке? Желаете подстраховаться как клиент, впервые сотрудничающий с новым поставщиком? Воспользуйтесь преимуществами аккредитива – одного из самых надёжных и выгодных банковских инструментов, используемых при заключении контрактов.

Стороны заключают контракт, в котором оговариваются условия аккредитивного расчёта.
Покупатель подаёт в свой банк (эмитент) заявление на открытие аккредитивного счёта и вносит на него необходимую для покрытия сделки сумму (бронирует средства).
После успешного открытия аккредитива банк-эмитент извещает об этом банк продавца (авизующий банк).
Авизующий банк уведомляет продавца об открытии аккредитива. Продавец отгружает товар и предоставляет подтверждающие документы в свой банк.
После проверки документов оплата перечисляется на счёт продавца банком-эмитентом или авизующим банком (в зависимости от условий договора).

Аккредитивная форма расчётов выгодна как продавцу, так и покупателю. Может с одинаковым успехом использоваться не только при внутрироссийских сделках, но и во внешнеторговых операциях. Сегодня услуги проведения расчётов в форме документарных аккредитивов предоставляются большинством крупных российских банков.

Говоря простыми словами, аккредитивом называется открываемый в банке специальный счёт, на котором можно зарезервировать денежные средства при проведении сделок по продаже товаров или предоставлении услуг (выполнении работ). При полном соблюдении обеими сторонами оговоренных в контракте условий, банк выплачивает необходимую сумму на счёт получателя (бенефициара).

К ячейке-2 и к ячейке-3 получит доступ Продавец-3, при условии предъявления им своего экземпляра ДКП квартиры-3 с зарегистрированным переходом права собственности на имя Продавца-1 (подтверждение продажи квартиры-3), и двух Выписок из ЕГРП на квартиру-1 и на квартиру-2 (подтверждение продажи квартир №1 и №2).

Почему нужно заботиться о регистрации «чужих» квартир? Потому что иначе (если какая-либо из квартир не пройдет регистрацию) возникнет неприятная ситуация, когда один из участников сделки остается без квартиры или без денег. Чтобы этого не произошло, доступ к любой ячейке в альтернативной сделке должен открываться только при условии регистрации продаж ВСЕХ квартир, участвующих в этой сделке. И это условие указывается в каждом допсоглашении.

ШАГ-2. Все участники сделки собираются в банке, составляют и подписывают три допсоглашения (к каждому договору аренды ячейки) об условиях доступа к каждой ячейке. Для каждого получателя денег здесь (для Продавца-2 и для Продавца-3) условием доступа будет наличие у него на руках зарегистрированного Откроется в новой вкладке.»>Договора купли-продажи (ДКП) своей квартиры, и двух Откроется в новой вкладке.»>Выписок из ЕГРП (ЕГРН) по другим (чужим) квартирам. Такие выписки из реестра по любой квартире каждый может заказать и получить самостоятельно, это общедоступная информация.

На практике, обычно, все ячейки арендуются сроком на месяц. Первые примерно 3 недели (это срок регистрации с запасом) к ячейкам имеют доступ получатели денег при выполнении заданных условий, а в оставшуюся последнюю неделю доступ получают те, кто закладывал туда деньги (на случай, если регистрация не произошла и сделка не состоялась).

ШАГ-6. После завершения регистрации, каждому участнику договора возвращают его экземпляр ДКП (только по его квартире), со штампом Росреестра и надписью о том, что переход права собственности по договору произошел. Получатели денег (Продавец-2 и Продавец-3) тут же заказывают выписки из реестра по остальным квартирам, пишут Расписки о получении денег за проданные квартиры, и меняют эти расписки на ключи от ячеек у своих покупателей.

Что такое банковский аккредитив: обзор всех видов, сферы применения схема проведения расчетов по аккредитиву

Необходимость в подтверждении аккредитива может возникать при нестабильной политической или экономической обстановке в стране покупателя. Кроме того, оформление подтвержденного аккредитива может потребовать продавец, если у него есть сомнения в платежеспособности банка-эмитента.

Отзывной аккредитив дает полную свободу действий для покупателя. Он может по своему усмотрению дать поручение отменить аккредитив или изменить какие-нибудь из его условий. При этом у продавца нет обязательства давать свое согласие на эти действия и он может узнать о них уже по факту отзыва/изменения аккредитива. Это рискованная для продавца форма сделки, поэтому применяется крайне редко. Открытие отзывного аккредитива оправданно при доверительных и долгосрочных отношениях между продавцом и покупателем.

Покупатель предоставляет в банк-эмитент документы, оформленные совместно с продавцом, и пишет заявление. Оплачивает комиссионное вознаграждение и вносит всю сумму на аккредитивный счет. Сделка также может финансироваться кредитными средствами либо по соглашению с банком-эмитентом деньги могут быть внесены позже. Условия аккредитива для продавца и покупателя будут зависеть от выбранного вида аккредитива, а также от требований банка-эмитента.

При международных расчетах, а также в случаях, не урегулированных законодательством РФ применяются Унифицированные правила и обычаи для документарных аккредитивов (Uniform Customs and Practice for Documentary Credits (UCP)), разработанные Международной торговой палатой.

Банк-эмитент может привлечь к сделке авизующий банк по аккредитиву — это финансовое учреждение с хорошей репутацией, которое может выступить гарантом правомерности сделки, но при этом не берет на себя никакие обязательства по совершению выплат. Процедура авизования аккредитива — это проверка и подтверждение подлинности аккредитива, а также всех его изменений. Затраты банка-эмитента на авизование компенсирует покупатель.

Аккредитив в Сбербанке для физических лиц

Условное обязательство, при помощи которого происходит безналичный расчет между сторонами-участницами при сделках с имуществом или любого другого дорогостоящего права, называется аккредитивом. В нем прописываются правила, при которых право владения переходит от продавца к покупателю. Когда обе стороны исполняют четко оговоренные условия, то деньги переходят от одного клиента к другому.

Когда предстоит покупка, продажа, размен жилья, дорогого автомобиля, оборудования или другая серьезная сделка покупатели опасаются обмана со стороны продавца. Но и продавцы боятся не меньше, что останутся и без денег и без своего имущества. В подобных случаях на помощь приходят банковские аккредитивы, когда стороны-участницы возлагают на финансовое учреждение ответственность за расчет и переход права собственности на объект продажи в пользу покупателя.

Согласование сторонами цены на объект сделки.
Заключение договора. Это может быть приобретение, обмен, разделение имущества, контакт цессии, оказание дорогих услуг и другие сделки на большие суммы.
Открытие счета, на который вносится сумма достаточная для выплаты по договору.
Подача заявления на аккредитив в любому представительстве банка или через предварительную заявку на сайте в режиме онлайн.
Предоставление продавцом подтверждающих документов о праве собственности на объект сделки. Например, контракт с отметкой Росреестра о регистрации.
Проверка документов специалистами банка и перевод оплаты в пользу продавца.

Как провести альтернативную сделку

Теща решила продавать дом в деревне, чтобы купить квартиру в городе и жить поближе к дочери.
Покупателем нашлась старушка с дочерью и внуками. Пару раз приезжала, смотрела, спрашивала. Все устроило, обговорили сроки, обговорили стоимость. Пропущу всю волокиту и некоторые неурядицы, по итогу дом продан, часть денег получена на руки, меньшая часть должна быть передана в течении года(половина до нг, половина после), в связи с трудностями покупательницы. Все это прописано в договоре.
Три месяца была тишина, потом когда позвонили узнать будут ли деньги к нг, начался цирк. «У вас тут это не работает, то сломано, это старое, это нужно ремонтировать, мы все деньги потратили на ремонт!нам нечем вам платить и не на что жить!вы нас обманули!когда мы покупали, мы этого не видели, не знали, все, как в тумане было, мы не спросили, вы не сказали и т.д. И вообще, давайте мы вам половину вернём и все?потомк что много на ремонт потратились»
Косяки по дому были, это было обговорено, была сделана скидка, всех все устроило, но это только на словах, в договоре это не написано. Там что-то вроде «на момент подписания всех все устраивает». Договор заключался в присутствии юриста.
В общем, не знаем, что делать. Уступать и прощать часть суммы вообще не хочется, потому что цена была адекватна и все скидки и косяки были обговорены. Время идёт, возвращать долг пока никто не спешит. Если начинать агриться, начинают говорить: « мы по закону три года с покупки имеем право вам дом вернуть и деньги назад»
А нам этот вариант не подходит совсем, ибо за прошедшее время дом довели до состояния бомжатника, мы на деньги от продажи взяли ипотеку на квартиру для тещи(добавив часть своих сбережений) и, собственно, возвращать нам уже нечего.
Собственно, вопрос. Что можно сделать в этой ситуации? Ждать до конца срока в договоре и обращаться в суд? Не решит ли суд, что возможно Бабушка была не в себе и т.д.? Не скажут ли возвращать деньги? Или пустить все на самотёк и ждать, пока у них возникнет необходимость в переоформлении дома?(на нем ограничения на регистрационные действия пока они не выплатят всю сумму и теща это не подтвердит)
Всем заранее спасибо. Извините за длиннопост. Буду рад любым советам.

1. Безопасная сделка. Это защита в период с момента подписания ДКП до момента получения записи регистрации в ЕГРН. Потому что, деньги вы уже отдали продавцу, а собственником еще не стали. И этот период длится 1-2 недели. Для этого банки придумали Безопасную сделку или сервис безопасных расчетов. Алгоритм следующий:

Исключением является случай, когда ребенок проживает по другому адресу или переезжает в другой город (страну). Тогда разрешение на сделку дадут при условии, что деньги от продажи имущества несовершеннолетнего пойдут на особый банковский счет, открытый на его имя.

Я подготовил для вас материал, где собрал свой опыт, мысли в кучу, расскажу, на что стоит обратить внимание при покупке квартиры и как защититься от ее дальнейшей потери пусть и не на 100%. Ведь проблемы как у нас могут возникнуть при покупке любой квартиры.. не обязательно сомнительной.. даже с самой обычной (на первый взгляд).

В-четвертых, сроки переезда очень долгие. Если все пойдут друг другу навстречу, то последнюю квартиру в цепочке освобождают неделю-другую. Потом ещё дней 5-10 освобождают предпоследнюю и дальше по цепочке. Соответственно покупатель первой квартиры ждёт переезда кучу времени.

Покупатель не платит налогов. Его задача оплатить государственную пошлину за переход права собственности от продавца к покупателю (2000 руб.) и аренду банковской ячейки (зависит от банка). В течение года покупатель может оформить налоговый вычет и возвратить часть затраченной суммы.
Продавец № 1, 2, 3… – не платит налогов в случае, если квартира находится у него в собственности более 3 лет и получена по наследству, по договору дарения, в результате приватизации или по договору ренты. Во всех остальных случаях срок владения, чтобы не платить налоги, должен составлять более 5 лет. Если квартира была в собственности продавца меньше 3 или 5 лет, то налог на доходы составляет 13 %.

Передача денег по договорам купли-продажи проходит одновременно для всех участников сделки. И это условие не зависит от количества участников сделки: их может быть хоть 10, хоть 20. Это справедливо для случаев, когда в договоре не прописаны особые условия. В порядке исключения вы можете добавить пункт, по которому оплата производится только после регистрации всей цепочки сделок.

На практике от начала альтернативной сделки, то есть от момента выставления квартиры на продажу, до регистрации сделки уходит от двух до шести месяцев. Вам может повезти, и вы попадете в собранную цепочку, тогда купля-продажа пройдет за 2–3 недели. Из них регистрация в Росреестре займет стандартные 5–8 дней.

Если вы хотите использовать ППФ, лучше обратиться к юристу, который проверит все детали договора.
Услуги нотариуса необходимы, если в сделке участвуют несовершеннолетние, заключается договор пожизненного содержания с иждивением (рента), у квартиры несколько собственников и т. д.

способ расчетов – все стороны должны быть платежеспособны и согласны использовать выбранный вид оплаты;
банк – воспользуйтесь советами юристов или риелторов, выбирайте банки из топ-10 или специализированные банки, которые занимаются сделками с недвижимостью;
участие риелторов и юристов – заранее обсудите со своим риелтором и юристом особенности оплаты их труда;
участие нотариуса – уточните наличие обременений у покупаемой недвижимости и в случае, когда в сделке участвуют, например, несовершеннолетние дети, обратитесь к нотариусу – только он имеет право удостоверить договор купли-продажи.