Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «Тенденции Изменения Ставок Аренды Коммерческой Недвижимости В 2022 Году». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.
Динамику рыночных цен на различных сегментах коммерческой недвижимости г.Минска нагляднее демонстрируют индексы с исключенной сезонностью, представляющие из себя отношения абсолютных значений за тот или иной период (квартал рассматриваемого года) к аналогичному периоду прошлого года. Диаграммы 1-2 показывают, что динамика индексов на сегментах коммерческой недвижимости и динамика индекса цен предложения квартир в городе Минске в целом совпадают. В силу данного обстоятельства дальнейший анализ производился исходя из обзора характера динамики цен на жилом сегменте.
Почему нам доверяют уже 22 года?
- Курс российского рубля по отношению к доллару США имеет прямую зависимость от цен на нефть и природный газ в силу особенностей структуры экономики Российской Федерации;|
- Курс белорусского рубля по отношению к доллару США имеет прямую зависимость от цен на нефть, и, как следствие, от курса российского рубля по отношению к доллару США. Такая зависимость возникает в силу существенной зависимости экономики Республики Беларусь от экспорта, и во многом от экспорта нефтепродуктов, производимых из закупаемой в Российской Федерации нефти;
- Как в г.Москве, так и в г.Минске, стоимость жилой недвижимости зависит от стабильности национальной валюты, являющейся следствием стабильности экономики страны в целом. Анализ динамики индексов жилой и коммерческой недвижимости г.Минска показал, что на сегменты коммерческой недвижимости влияние стабильности цен на энергоносители также распространяется.
Разработка бизнес плана для Савана-Спорт-Трейдинг
Сегмент административной недвижимости города Минска, по мнению аналитиков, характеризуется следующими основными особенностями: 1. С точки зрения обеспеченности города качественной административной недвижимостью среди столиц Восточной Европы Минск занимает последнее место. При этом, из расчета количества субъектов хозяйствования на единицу площади бизнес-центров недостатка в последних не ощущается; 2. С точки зрения обеспеченности именно высококачественной административной недвижимостью (офисы класса А) Минск характеризуется их дефицитом, что выражено в сравнительно высоких арендных ставках.
Помещения в бизнес-центрах классов «А» и «В+» к продаже не предлагаются, поскольку находятся под управлением одного собственника, который профессионально занимается их сдачей в аренду. Основная доля бизнес-центров «В» и «С» классов в свое время формировалась по схеме долевого строительства, и самой ходовой была площадь до 150 кв. м. Все это обусловливает особенности структуры предложения: помещений до 100 кв. м много, в то время как крупных офисных блоков не хватает.
Аналитики ГК «Твоя столица» считают, что качественный спрос будет и далее смещаться в сторону новых бизнес-центров, введенных в эксплуатацию в 2022–2022 гг. Требования арендаторов ужесточатся, вследствие чего наиболее конкурентными будут объекты с высокой транспортной доступностью и достаточным количеством парковочных мест, имеющие как в своем составе, так и в окружении развитую инфраструктуру.
Покупать или арендовать
Ставки аренды на офисы в БЦ выше, чем на встроенные помещения. При этом величина арендной ставки напрямую зависит от класса качества бизнес-центра. По данным ГК «Твоя столица» в офисах класса «А» ставки предложения самые высокие – порядка 30 EUR за кв. м (здесь и далее цены с НДС), в классе «В+» – 18 EUR за кв. м, «В» – 14 EUR за кв. м, «С» – на уровне 8–9 EUR за кв. м. Стоимость аренды встроенных помещений зависит от их месторасположения, формата и площади. Начинается она с 5 EUR за кв. м и легко доходит до 15 EUR за кв. м.
Среди причин – холодный инвестиционный климат вследствие санкций и политической нестабильности, а также нестабильность российского рубля: в России могут состояться интересные сделки, однако их закрытие остается проблематичным из-за повышенного валютного риска, предотвращение которого может быть слишком затратным для инвестора.
58% опрошенных уверены, что уровень номинальной инфляции в 2022 г. не изменится. Тем не менее согласно данным Росстата уровень годовой инфляции демонстрирует активное снижение: в сентябре ее уровень составил 4% г/г, а месяцем ранее, в августе, инфляция была на уровне 4,3%.
Ставки по кредитам
При этом сами российские игроки рынка не смотрят активно на рынок зарубежной недвижимости: лишь 12% считают зарубежные рынки альтернативным инструментом инвестирования, большинство предпочитает сохранять свою деятельность на отечественном рынке. Среди возможных причин – адекватное восприятие российских реалий и умение подстраиваться под быстро меняющиеся условия российской экономики.
В июне 2022 года был введен новый объект класса B формата торговля –склад на развязке МКАД – ул. Кижеватова общей площадью 8000 м 2 . Итого ввод новых площадей класса А и B+ составит до конца года в общем объеме с начала года около 65 000 м 2 (ОДО «Белпромстрой» 15 000 м 2 , ООО «Манол Вайсруссланд» 6000 м 2 , ЗАО «Лект» — 21 000 кв.м, ООО «Бизнеспатронат» 8000 м 2 )
Тенденции рынка по состоянию на III квартал 2022 года:
Склады класса B (B +) — одноэтажное складское здание, прямоугольной формы, ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, высота потолков рабочая от 7 метров, регулируемый температурный режим, система вентиляции, расположение вблизи МКАД.
Арендные ставки на складские площади. Сентябрь 2022 год.
Как мы видим потенциальный спрос и предложения новых проектов движутся довольно гармонично относительно друг друга с небольшой погрешностью. Необходимо понимать, что дополнительный спрос будет формироваться в течении 2022 года, но и в это время будут выходить новые проекты на рынок. Соответственно в ближайшие два года рынок складской недвижимости будет развиваться синергетически, но на грани, и любое изменение в экономической ситуации в лучшую или худшую сторону будет влиять на спрос и предложение. Понимая это, собственники и девелоперы будут держать рыночные ставки на предельно высоких значениях пока наблюдается положительная динамика и стабильность в этом сегменте, так как «отскок» вниз по арендным ставкам очень вероятен при рецессии экономики.
Спикер называет и некоторые другие тенденции, которые будут наблюдаться на рынке в 2022 году. Среди них: рост числа коворкингов и возможный выход WeWork, увеличение числа крупных арендаторов и рост количества сделок покупки офисов как самими IT-компаниями, так и инвесторами для них.
Спикер акцентирует внимание на том, что цены предложения на встроенные объекты превышают реальные цены сделок и зависят от площади помещений. Однако, цены предложения и реальные, по которым совершаются сделки по наиболее востребованным объектам до 100 кв.м, отличаются незначительно. Так, если такое встроенное помещение предлагается на рынке за 1870 долл./кв.м, то реально оно продается примерно за 1584 долл./кв.м. Куда более значительно разнятся цены на большие объекты. Так, если за помещение площадью 500-1000 кв.м собственник хочет выручить порядка 1800 долл./кв.м, то реально на руки он получает около 917 долл./кв.м.
«Лучший способ предсказать будущее — создавать его самим»
Основным фактором, влияющим на спрос на встроенные помещения, является их месторасположение, потому что большинство этих объектов выполняют торговую, торгово-административную функцию или используются для оказания различных услуг. Немаловажное значение имеют ближайшая инфраструктура и ставки аренды. Опыт показывает, что помещения, которые предлагаются в жилых комплексах, как правило, дешевле аналогичных объектов в бизнес-центрах.
Между средней ставкой и объемами сделок существует прямая взаимосвязь, поэтому если крупные банки в ближайшее время объявят о новых снижениях, вырастут и объемы продаж. Учитывая снижение спроса в первом квартале, участники рынка недвижимости надеются на дальнейшее снижение ставок по ипотеке.
Основные прогнозы
При этом цены на недвижимость выросли примерно на 10-12%, а объем предложений по России с декабря по июль увеличился на 20-22%. Это рекордный рост объема и предложения, но для рынка такая ситуация нонсенс – падение спроса на фоне роста предложения и цен.
Тенденции на рынке
Но есть сегмент, который выпал из общей тенденции — рынок загородной недвижимостью, сделки с которой в первом полугодии 2022 пошли в рост. В сравнении с прошлым годом, рост продаж загородных домов по России составил 30%. Это обусловлено тем, что по сравнению с новостройками рынок загородной недвижимости регулируется не так жестко, а кроме того в загородных поселках налаживается инфраструктура, что делает их более привлекательными для покупателей.